Массовая приватизация жилья, начавшаяся в 1990-е и продолжающаяся по сей день, а также бум жилищного строительства давно ставят вопрос об эффективном управлении собственностью граждан. Федеральные и местные власти наделили собственников жилья существенными полномочиями для решения проблем, связанных с многоквартирными домами, и в некоторых аспектах люди действительно начали договариваться. Но процесс идет крайне медленно.
На прошлой неделе Госдума в первом чтении приняла законопроект, позволяющий проводить собрания жильцов в виде конференции — это дополнительный добровольный способ волеизъявления. Зачастую в многоэтажных многоквартирных домах люди знакомы в лучшем случае с соседями по лестничной клетке. Конференция предполагает проведение общего собрания собственников не путем сбора всех-всех-всех жильцов, а только делегатов от каждого жилого этажа в подъезде. Также выбираются делегаты от собственников нежилых помещений. Если жители нескольких этажей согласны, чтобы их интересы представлял один делегат, то такой вариант тоже возможен, но по решению общего собрания.
Делегаты избираются на срок не менее трех лет и не более семи лет, общее собрание собственников может принять решение о внесении изменений в список делегатов в связи с досрочным прекращением полномочий делегата. Важный момент — делегаты не могут передавать другим лицам свои полномочия. Иными словами, всем собственникам жилья помещений собраться придется один раз, чтобы утвердить выбор представителей.
Уже сейчас понятно, что количество вопросов, по которым собственникам жилья придется договариваться, будет только расти: от капитального ремонта их домов и организации парковок и шлагбаумов во дворе до разрешения или запрета хостелов. А последним на пятки уже наступают Airbnb и другие продукты «уберономики».
Жители больших городов сейчас слишком атомизированы, чтобы оперативно собираться по локальным вопросам.
Плюс недостаточная компетенция в области ЖКХ и нежелание участвовать в публичных дискуссиях и мероприятиях части жильцов приводят к тому, что проведение общего собрания собственников и обеспечение кворума в многоквартирных домах крайне затруднено. В конце концов, у жителей мегаполисов банально нет времени.
Есть и внешние ограничения, связанные с особенностями жилищного фонда, большая часть которого сформирована в результате нескольких волн индустриального домостроения и включает в себя большие многосекционные, многоэтажные дома. Так, к примеру, только в Москве доля многоквартирных домов, имеющих более 150 квартир, составляет 26%.
Представьте себе, что вам нужно организовать собрание собственников в доме на 300 квартир по вопросу, который реально нужно очно обсудить? Установить приемлемое для большинства время, всех оповестить, собрать кворум. Шансов на успех у такого мероприятия практически нет.
Еще одна проблема — высокая доля арендодателей жилых помещений. Они могут проживать за границей, в других городах России, и так как связь с ними у инициаторов общих собраний отсутствует, собрание недополучает значительное количество голосов. В некоторых случаях «выпадают» целые подъезды. Очевидно, что в таких условиях одного желания жильцов собраться и принять решения по ключевым вопросам управления домом недостаточно.
Механизм конференции собственников жилья обсуждался на площадках Мосгордумы и Общественной палаты Москвы, но чтобы он стал рабочим, его нужно закрепить в Жилищном кодексе. Уверен, что он будет востребован не только в столице, но и в регионах, где сейчас идет активное строительство жилья и капитальный ремонт уже построенных домов. Соответствующий законопроект был разработан Институтом экономики города совместно с Высшей школой экономики и внесен в Госдуму. Помимо самого механизма конференции, в нем было учтено множество других нюансов: от облегчения способов оповещения жителей о созыве собрания (размещение информации на квитанциях об оплате коммунальных услуг, домовые чаты в популярных мессенджерах, смс-сообщения) до деталей работы счетной комиссии.
Счетная комиссия необходима для определения кворума и правильного подсчета голосов, но сейчас ее работа никак не регулируется действующим законодательством. Ее наличие способствует повышению доверия к принимаемым решениям. Для профилактики фальсификаций предлагалось установить обязанность для инициатора собрания вывешивать в каждом подъезде таблицу с результатами голосования по каждому вопросу. Особо обговаривался запрет на указание в таких таблицах персональных данных.
Конференция собственников помещения — это возможность людей иметь дополнительный инструмент при реализации своего права на принятие управленческих решений по своему дому.
Но он не должен использоваться для манипуляции мнением собственников помещений в доме.
Чтобы он был понятен и работал, все детали должны быть закреплены в федеральном законодательстве. Делегирование даже мельчайших деталей на региональный и местный уровни откроют возможности для недобросовестного применения механизма.
К сожалению, в той версии редакции законопроекта, которая прошла первое чтение, от предложений экспертного сообщества осталось не более 30%. В предложенном виде трудно сделать из конференции полноценный инструмент для формирования слоя активных и ответственных собственников, сознающих необходимость и имеющих желание принимать решения на общих собраниях. Так что, скорее всего, необходимо доработать текст законопроекта ко второму чтению, вернув важные детали.
Автор — ректор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (НИУ ВШЭ).
