Перезагрузка по-московски
Выцветшее, изрядно поизносившееся полотно столичной жилой застройки перекроят по-новому. Перезагрузка затронет целые кварталы с высокой концентрацией обветшалых домов, отремонтировать которые еще можно, но нет смысла. Наряду с возведением новых домов, на месте сносимых выстроят совершенно иную инфраструктуру: транспортную, социальную, инженерную. Звучит прекрасно, но на деле наполеоновские планы московских властей пока не имеют сроков. О том, что их держит, городские чиновники рассказали в ходе круглого стола, посвященного реновации существующей жилой застройки.
Четверть жилого фонда Первопрестольной — 54 млн кв.м — дома с высокой степенью износа. Нет, сейчас в них еще можно жить, и даже неплохо, заверил собравшихся глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин. Но часики тикают, и с каждым годом перспектива капремонта выглядит все более сомнительной: нередки случаи, когда построить новый дом значительно дешевле, чем латать существующий.
Чиновник подчеркнул: "пройдет лет 20-25 (для города это сравнительно немного), и из относительно пригодных для проживания дома превратятся в аварийные — уже сегодня количество обращений из домов этой категории растет".
Не желая дожидаться, когда проблема разрастется в снежный ком, московские чиновники решили действовать загодя. Правда, полной ясности в том, как подступиться к реновации, пока нет. Проблем несколько, заметил Левкин: это и жители, с которыми так сложно договориться — программа сноса ветхих пятиэтажек проиллюстрировала недостаток взаимопонимания во всей красе, и отсутствие градостроительных регламентов, без которых вступать в новую стройку нельзя.
"Нужно уточнить понятия, в русле которых мы собираемся плыть. Сегодня же степень износа зданий определяют два документа: в каждом из них понятия звучат по-разному, внося путаницу. Более того, нужно провести полную техническую инвентаризацию всех домов, но пока ни политического решения, ни методик оценки нет", — посетовал глава градостроительного департамента.
Немало вопросов вызывает и сам институт развития застроенных территорий — единственный на сегодняшний день инструмент в арсенале чиновников, затеявших реновацию. Прописанный в Градостроительном кодексе в весьма узком формате, институт распространяется лишь на те территории, на которых расположены аварийные дома, подлежащие сносу либо включенные в программы по переселению граждан, пояснила исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди. Без соблюдения этих условий провести аукцион невозможно.
Проще говоря, обновлению подлежат лишь зоны многоэтажной застройки, пришедшей в упадок. Провести реновацию на территории частников нет никаких шансов. А между тем, как заметила Полиди, свободные земли — бесценный ресурс для развития города, зачастую заняты покосившимися домами, ветхими сараями.
Кроме того, по словам эксперта, сегодня не мешало бы урегулировать отношения с правообладателями, в отношении которых нельзя применить процедуру принудительного изъятия. "Скажем, на территории расположен аварийный дом и она включается в программу реновации. В то же время, на ней расположены три индивидуальных дома. Вопросы с их собственниками инвестор вынужден решать путем рыночного договора — на сегодняшний день это единственный доступный способ. На практике начинается шантаж, злоупотребления", — пояснила она.
Полиди напомнила нашумевший случай, как на пути к расширению посадочной полосы японского аэропорта на протяжении долгих лет стоят маленький домик, престарелый владелец которого наотрез отказывался идти на уступки.
По словам выступающей, выход есть: необходимо законодательно прописать "процедуру достижения согласия". Договариваться инвестору с собственниками по вопросам концепции развития района и цене выкупа эксперт предложила на общем собрании жильцов.
"Решение принимается в том случае, если будет поддержано не менее 80% голосов собственников, на которых приходится не менее 70% площади жилых помещений или земельных участков, в зависимости от объектов. Цена выкупа не может быть ниже 100% рыночной стоимости", — такой порядок предлагает прописать в законе Полиди.
"Это жестче, чем полная свобода договора, но значительно демократичнее, чем принудительное изъятие для государственных и муниципальных нужд", — заметила она.
Поделились своим опытом и представители других регионов.
"Не стоит забывать, что в результате реновации плотность застройки, а соответственно и плотность населения увеличиваются. В результате растет нагрузка на транспортную сеть, социальную инфраструктуру и инженерные коммуникации", — обратила внимание "делегат" из Екатеринбурга Ольга Иванова. По словам выступающей, эти моменты можно и нужно проанализировать заранее, заложив соответствующие параметры в договоры с инвесторами. В частности, оценив потенциал инженерных сетей, нужно вводить соответствующие ограничения этажности застройки.
Реновацию в Екатеринбурге проводят микрорайонами: это выгодней для застройщиков и удобнее в плане создания социальной инфраструктуры, заметила Иванова. В столице же пока рассматривают поквартальную нарезку. Хотя, с 70% вероятностью экономическая привлекательность отдельных кварталов будет низкой. "Не исключено, что нам придется объединять по несколько кварталов, чтобы повысить привлекательность для инвесторов", — отметил в свою очередь Левкин.
"Если город активно развивается, рано или поздно свободная земля под застройку заканчивается. В Новосибирске, скажем, ресурса хватит только на два года. А дальше придется решать: развиваться за счет расширения агломерации, застраивая свободные участки за пределами города, как правило, лишенные какой-бы то ни было инфраструктуры и дорог или обратиться к частному сектору, где зачастую вся необходимая инфраструктура есть", — начал участник из Новосибирска Максим Федорченко.
Но и здесь, по словам выступающего, не обходится без подводных камней: механизма расселения собственников из частного сектора в России попросту нет. "Застройщик может выкупить только разрозненные участки. Единого полотна, выстроенного в определенной логике, при таком раскладе не выйдет. В результате, "золотые" площади либо продолжают засаживаться морковкой, либо частично выкупаются, хаотично застраиваются, лишь добавляя головной боли градостроителям", — заметил Федорченко.
По его словам, решить проблему можно тремя способами: изъятие по принципу аварийного жилья, выкуп или формирование экономических стимулов для собственников.
"Изъятие — слишком долгий процесс, как правило, отягощенный судами. Выкуп — тоже лотерея для инвестора, который, входя в аукцион, не совсем еще понимает, удастся ли ему договориться с собственниками", — пояснил он.
Наиболее разумным выступающему представляется последний (хотя, вероятно, именно он может вызвать много вопросов) способ, который заключается в увеличении кадастровой стоимости. "Если налоговая нагрузка многократно возрастет, жители будут избавляться от этой собственности", — заявил он. Однако этот способ, по словам Федорченко, требует поправок в земельное и налоговое законодательство.
Изобилие предложений лишь подтверждает остроту проблемы: договориться с собственниками без внешних регуляторов по-прежнему сложно. Первый заместитель председателя комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева признала — проблема требует оперативного законодательного вмешательства. Однако переходить грани разумного тоже не стоит, равно как не стоит забывать, что право частной собственности незыблемо. "Всегда нужно искать оптимальное решение. Если человек не хочет переезжать из района, где родился, вырос, где налажены социальные связи, нужно рассмотреть вариант предоставления жилья во вновь построенном объекте с временным проживанием в арендном жилье", — подчеркнула парламентарий. По ее словам, этот вариант следовало бы закрепить законодательно.
По мнению депутата, оперативное принятие соответствующих документов в условиях кризиса даст дополнительный стимул для развития строительной отрасли.
Не стоит говорить о реновации как о строительстве одних высоток на месте других. "Нужно создавать в районах такие условия, чтобы люди там не только ночевали, но работали, проводили досуг. В этом и заключается основная задача реновации", — заключил Левкин.
