Жилье подстраивается под миграцию и доступность участков
Хотя в целом в российских городах обеспеченность жильем в новостройках за год выросла на 8%, однако не везде ситуация носит позитивный характер. Самый высокий объем строительства в пересчете на одного жителя в Краснодаре и Тюмени — городах с растущим миграционным потенциалом, минимальные значения — в Новокузнецке и Омске. В Москве и Санкт-Петербурге активность застройщиков сдерживают нехватка участков под застройку и пауза в разработке документации новых проектов из-за кризиса.
В сентябре 2023 года в городах страны с населением более 500 тыс. человек на одного жителя пришлось 1,44 кв. м строящегося жилья, что на 8,3% больше год к году, подсчитали в "Циан.Аналитике". Лидером по обеспеченности строящимся жильем выступает Краснодар, где на одного жителя приходится 6,2 кв. м, или на 4% больше год к году. Второе место занимает Тюмень — 3,46 кв. м, что больше на 28%, чем в сентябре 2022 года.
Обеспеченность городов строящимся жильем отражает не только платежеспособный спрос их жителей, но и миграционную привлекательность, наличие свободных участков под застройку, поясняет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.
Вице-президент фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди отмечает, что в Краснодарской агломерации темп прироста населения в 2010–2021 годах увеличился на 37,8%. До 2030 года этот показатель, по прогнозам, вырастет еще на 9,8%, а в 2031–2035 годах — на 12,9%.
В 2022–2023 годах дополнительный спрос на рынке Краснодара стимулировал переток населения с новых территорий и из Крыма. По словам госпожи Полиди, рост сохраняется, несмотря на слабую с точки зрения диверсификации экономику агломерации Краснодара. Тюмень она называет противоположным примером: город растет за счет наличия высокооплачиваемых рабочих мест.
На третьем месте по обеспеченности строящимся жильем, согласно подсчетам "Циан.Аналитики", — Владивосток: на одного жителя приходится 3,2 кв. м, что больше на 24% год к году. В случае с этим городом свое влияние оказывает наличие дальневосточной ипотеки под 2% годовых, считает Татьяна Полиди. Этим фактором объясняется и рост на 44% год к году обеспеченности строящимися квартирами в Хабаровске, до 1,47 кв. м на жителя. Директор по продажам "Главстроя" Алексей Гусев называет регионы Дальнего Востока "интересными за счет роста количества рабочих мест" на фоне переориентации экспорта и импорта из Европы в Азию.
По подсчетам "Циан.Аналитики", в Москве на одного жителя приходится 1,32 кв. м — это всего на 1% больше год к году.
Активность застройщиков в городе ограничена: они, по данным управляющего директора "Метриума" Руслана Сырцова, с начала этого года вывели на рынок 160 новых корпусов, что на 27,6% меньше, чем годом ранее. "Некоторые девелоперы (из-за начала кризиса. — “Ъ”) в 2022 году отложили разработку концепций новых проектов", — констатирует он. Татьяна Полиди обращает внимание на то, что на долю Московской агломерации приходится около 13% населения. По ее прогнозам, с одной стороны, этот показатель вряд ли заметно вырастет в обозримой перспективе, с другой — прошлый год ознаменовался оттоком населения из-за отъезда части россиян за рубеж. "В Москве этот процесс был более ощутим, и теперь выбывшее население будет замещаться жителями других регионов", — считает она.
В Санкт-Петербурге, по данным "Циан.Аналитики", обеспеченность строящимся жильем за год сократилась на 17%, до 1,28 кв. м на человека. В городе есть дефицит участков под застройку, поэтому активность девелоперов частично сместилась в Ленинградскую область, замечает коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
Минимальную обеспеченность строящимся жильем в "Циан.Аналитике" зафиксировали в Новокузнецке — 0,05 кв. м на жителя. Среди городов-миллионников самый незначительный показатель в Омске — 0,4 кв. м. Алексей Попов не исключает, что обеспеченность во многих городах в обозримом будущем еще больше сократится. "С рынка будут вымываться корпуса в жилых комплексах, строительство которых началось еще при старте льготной ипотеки в 2020 году", — замечает он. Татьяна Полиди не видит предпосылок к росту объема строительства в ближайшей перспективе. Заместитель гендиректора ГК "Садовое кольцо" Илья Колунов, впрочем, рассчитывает на дальнейший рост объемов строящегося жилья за счет увеличения числа выданных разрешений на реализацию новых проектов.
