Антон Алфимов: Наша постоянная рубрика "Все о ЖКХ" и ее ведущая Светлана Разворотнева уже в этой студии – здравствуйте.
Светлана Разворотнева: Здравствуйте.
Антон Алфимов: О чем будем говорить сегодня?
Светлана Разворотнева: Ну, поговорим сегодня о том, какие обязанности существуют у нас как у собственников (если, конечно, у нас есть своя квартира) и как сделать так…
Антон Алфимов: Не дать себя в обиду?
Светлана Разворотнева: Не дать себя в обиду, да, и, может быть, какие-то правила игры сформулировать так, чтобы вот это выполнение обязанностей своих не требовало героических усилий.
Антон Алфимов: Если они существуют, эти правила игры.
Светлана Разворотнева: Правила игры, безусловно, существуют, они прописаны в Жилищном кодексе. Конечно, наш Жилищный кодекс рассчитан на людей активных, которые должны собраться вместе, выбрать свою управляющую компанию, определить стоимость ее услуг, заключить с ней договор и после этого еще тщательно контролировать, насколько хорошо компания выполняет свои обязанности. Но вот в реальности все происходит, как правило, не совсем так. Кто виноват и что делать? – ответы на эти извечные русские вопросы мы сегодня будем искать с нашей гостьей: представителем Фонда экономики города Генцлер Ирины Валентиновны. Здравствуйте, Ирина Валентиновна.
Ирина Генцлер: Добрый день.
Светлана Разворотнева: Вот насколько я знаю, именно Фонд экономики города как экспертная организация был в числе авторов жилищного кодекса. Это было достаточно давно – уже более 10 лет прошло. Но вот многие нормы, связанные с управлением многоквартирными домами (те, которые прописаны как раз в этом документе), не очень хорошо работают. Вот как, на Ваш взгляд, в чем была причина? – собственники у нас не те или, может быть, нормы как-то не совсем правильно были сформулированы?
Ирина Генцлер: Такой провокационный вопрос. На самом деле Фонд "Институт экономики города" участвовал не только в разработке Жилищного кодекса, но и того закона, который предшествовал – это был закон о товариществах собственников жилья. И хотела сказать, что в сущности, когда разрабатывалась концепция жилищного законодательства нашего российского, это, в общем, мало чем отличалось от законодательства других стран, когда речь идет о большом количестве собственников в одном доме и вопросах управления этим многоквартирным домом. То есть начинали мы законодательно с очень близких позиций. И вот то, что сегодня не все работает, как задумано, во многом связано с тем, что даже некоторые концептуальные подходы поменялись. Ведь первоначальная позиция такая: собственники – главные, это их имущество, это их возможно решать, что и как они хотят; они платят деньги и, соответственно, как плательщики денег они, по идее, и должны устанавливать правила игры. А дальше это те, кто за эти деньги для них работает. Сегодня если мы посмотрим на Жилищный кодекс, все обстоит несколько иначе. У нас масса вопросов, которые решают не собственники. Например, сейчас написано, что управляющая организация или товарищество собственников жилья несут ответственность за выполнение всех услуг, всех работ, необходимых для надлежащего содержания дома. Вот это как раз коренное отличие, когда не собственники несут ответственность, а несет другая организация. И она, для того чтобы нести ответственность, зачастую вынуждена хитрить, ловчить, изворачиваться и уже отодвигать собственников от принятия решений.
Светлана Разворотнева: Ирина Валентиновна, но, возможно, как бы вот этот Ваш посыл, что собственник главный, прекрасен, но невыполним в нашей реальности, потому что… Смотрите. Огромный многоквартирный дом – ну, может быть, не очень огромный, но квартир 100 или 200 – не все люди живут в этих квартирах, им достаточно трудно собраться, еще более трудно им договориться о принятии каких-то решений. Вообще существуют ли где-то такие модели, которые заложены у нас, и где они работают? Может быть, есть какие-то примеры других стран, где существуют такие же многоквартирные дома, и точно так же там люди владеют не всем домом, а только частью этого дома, но при этом как-то могут договариваться? Можете Вы какие-то привести примеры?
Ирина Генцлер: На самом деле, как я уже сказала, модель-то везде одинаковая: собственники должны договориться, и механизм принятия решений практически всегда общее собрание. Другое дело, что вот те способы принятия решений на общем собрании, конечно, меняются в некоторых странах, для того чтобы процедуру облегчить. И мне хотелось бы сказать, что наш Жилищный кодекс в этом смысле сделал очень важные такие шаги, для того чтобы организовать процесс принятия собственниками решений. Во-первых, не так давно у нас появился такой институт, как совет многоквартирного дома – то есть это тот актив, который не просто какой-то или какие-то абстрактные собственники должны созвать общее собрание. У нас есть в доме, если он есть, этот актив, который как раз и может стать инициатором вот этого ежегодного общего собрания. Более того, в последнее время в Жилищном кодексе появилось несколько новых форм проведения общего собрания, которые не предполагают то, с чего Вы начали – собраться и всем вместе принять решение. Они могут не собираться все вместе из 500 квартир – им не нужно приходить в одно время и в одно место. У нас есть форма электронного собрания; понятно, что она еще практически не распространена, но перспектива очень большая у этой формы. И – это новая форма – проведение собраний в форме заочного голосования и особенно в очно-заочной форме. Ведь главное в принятии решений: люди должны понимать, за что им предлагают голосовать (то есть кто-то должен это предложение для них подготовить); люди должны получить эту информацию и иметь время отреагировать.
Светлана Разворотнева: Ирина Валентиновна, я Вас немножко перебью. Мы тут с Вами говорим о том, что становится все лучше, все проще, а у нас уже поступают СМС… Я, кстати, благодарна тем нашим зрителям, которые воспользовались этой формой обратной связи; всем остальным напоминаю, что вы также можете позвонить в студию и принять участие в разговоре или написать нам СМС (естественно, и то, и другое бесплатно). И вот я когда читаю эти СМС… Тут, знаете, тональность одна и та же: "Нет современного подхода, все свалили на собственника", "Почему с таким нажимом мы говорим об обязанностях собственника – а где наши права?" Из этих СМСок прямо чувствуется, что люди как-то не хотят вникать во все эти истории, разбираться в законах. Они хотят просто прийти с работы домой, спокойно радоваться тому, что в доме тепло, есть свет, есть нормальная горячая или холодная вода; они хотят платить деньги и не забивать себе голову. И, между прочим, у нас действительно та тенденция, о которой Вы сказали, все ярче и ярче проявляется: государство берет на себя все больше и больше обязанностей как раз по решению вопросов в сфере управления многоквартирными домами. Смотрите, большая часть Москвы управляется ГУПами, которые являются по сути дела государственными структурами. Я знаю, что Татарстан тоже выходит с предложениями: а давайте мы передадим все права по управлению общедомовой собственностью муниципалитетам? Лицензирование у нас недавно введено было. Может быть, в этом есть, на Ваш взгляд, какая-то перспектива? – то есть возвращение к каким-то советским таким нормам, когда вся собственность, все принадлежало власти, государству, оно там за собственников само как-то разбиралось со всеми этими проблемами.
Ирина Генцлер: Ну, Вы знаете, сравнение с советским периодом, конечно, хорошо, когда можно было ни о чем не заботиться, а были те, кто заботились. Но если мы сравниваем советское время и сейчас, то коренное различие в том, что люди, которые жили в советское время в многоквартирных домах, платили 10% от тех расходов, которые реально требовали эти дома – все остальное было из бюджета (не важно, что это в конце концов те же деньги налогоплательщиков, но тем не менее). Люди из своего кармана выкладывали сравнительно немного денег, и поэтому, действительно, было очень удобно не нести ни за что ответственность, и прекрасно работал механизм жалоб: ты написал жалобу, и были все механизмы административного решения проблем, не вовлекая большое количество людей в домах. Сегодня по мере того, как людям просто приходится очень много платить, я не уверена, что большое количество людей согласилось бы с тем, что решать будут все органы власти, органы местного самоуправления, назначенные ими управляющая организация, а вы только платите. Потому что сегодня как раз опасность этого подхода "просто платите". Просто платите не сколько вы захотите, а сколько мы решим, что нужно, для того чтобы эта система управления через такие административные механизмы работала. И наш платеж не настолько маленький сейчас, чтобы мы могли не задумываться о том, почему надо столько платить и как расходуются наши деньги. Поэтому я не думаю, что советская система устроит очень многих.
Светлана Разворотнева: Ну а как, на Ваш взгляд, введение лицензирования – формы более жесткого контроля государства за этой сферой – помогло навести порядок в этой сфере?
Ирина Генцлер: Не думаю. Я как раз считаю, что лицензирование во многом служило тому, чтобы убрать управляющие организации, действовавшие независимо, работавшие под неким административным руководством. На самом деле, все, что связано с управлением многоквартирными домами – это колоссальный административный ресурс: огромное количество людей, которые на уровне многоквартирных домов работают, которые способны разносить информацию, расклеивать объявления, ходить по людям, что-то такое предпринимать. И вот потеря такого административного ресурса на самом деле для органов местного самоуправления достаточно тяжела, для региональных властей. Поэтому вернуть себе ресурс, оплачивают который люди в домах – это очень хорошая как бы такая задумка.
Светлана Разворотнева: Если Вы говорите о том, чтобы разнести листовки на выборах или проследить, чтобы…
Ирина Генцлер: Не только листовки на выборах. Нам нужно быстро почистить какое-то место, потому что что-то происходит. У нас огромный штат этих людей можно призвать – почистят, отремонтируют, по сигналу побегут туда или еще куда-то. В системе, когда управляющая организация работает на собственников и собственники для нее главные, побежать в другой дом и за деньги этих людей что-то там сделать (или подготовить к демонстрации площадь, или почистить центральные улицы) – это работать не будет.
Светлана Разворотнева: Сейчас, положа руку на сердце, так и происходит. Во-первых, чистят как бы те территории, которые не относятся к собственности дома, и на самом деле за счет платежей с одного дома…
Ирина Генцлер: Делают что-то в другом.
Светлана Разворотнева: Да. На Ваш взгляд, как с этим бороться? Здесь дело только в активности собственников, или все-таки надо законодательство как-то поправить, чтобы такие возможности пресечь?
Ирина Генцлер: Я, например, видела в некоторых странах такие очень интересные вещи, связанные с тем, что прямо на уровне законодательства установлено, что деньги, которые люди платят на содержание своего имущества, находятся на отдельном счете, и они не могут расходоваться произвольно компанией, которая управляет домом. Расходы все производятся в соответствии с утвержденным планом работ, с утвержденной сметой. И эти деньги не считаются деньгами управляющей организации, поэтому она за них подотчетна именно перед людьми, которые живут в этом многоквартирном доме. И взять эти деньги и сделать работы где-то в другом месте совершенно невозможно. И поэтому у людей появляется совершенно реальная возможность понимания, сколько денег нужно на дом, что они действительно ушли туда, куда нужно, или на какие-то чрезвычайные обстоятельства были израсходованы. То есть связь между деньгами и качеством состояния дома абсолютно прямая. И удовлетворенность работой управляющей организацией тоже очень легко в этом смысле отслеживается. У нас сегодня, к сожалению, всегда, когда речь идет об управлении домами управляющими организациями, как только деньги попали на счет управляющей организации, это уже не деньги собственников. И единственная система (вообще если мы посмотрим на экономику), где людям, которые платят деньги, тот, кто их взял, не должен доказывать, что он что-то сделал, сколько раз сделал, с каким качеством сделал – в ЖКХ в управлении домами это доказывать не нужно. Ты – собственник, ты обязан платить.
Светлана Разворотнева: Насколько я знаю, у Вас сейчас фактически сформулированы предложения, как раз связанные с изменениями законодательства, с тем, чтобы все-таки немножко порядок оплаты: не платить автоматически каждый месяц за какие-то услуги по управлению, а привязать это к качеству работ, реально к сделанным работам?
Ирина Генцлер: Мы действительно предлагаем – пока на уровне концепции, не на уровне законопроекта, а для экспертного обсуждения, для обсуждения с общественностью – такую вещь, как: у каждого многоквартирного дома с большим количеством собственников должен быть отдельный счет, куда люди платят взносы на содержание общего имущества. И эти деньги не могут произвольно с этого счета расходоваться. Это может не касаться вот этого порядка уплаты платежей, потому что будет точно так же: можно ежемесячно оговоренную сумму туда вносить. Просто вот образуется некий финансовый резерв, наш общий фонд расходов, из которого мы производим оплату. Если в этом месяце какие-то работы не выполнялись или они и не планировались, у нас просто остаются эти деньги на счете. Если в другой месяц у нас больший объем работ выполняется, у нас есть деньги, чтобы их оплатить. То есть связать результат получения денег исполнителем с результатом выполненной работы вот такой механизм действительно позволяет.
Светлана Разворотнева: Наверное, действительно, без изменений законодательства не обойтись, потому что при действующей системе даже самые активные собственники зачастую не в состоянии отстоять свои права, которые у них есть в соответствии с законом. И вот сейчас у нас на Скайпе один из таких активных собственников из Тюмени – здравствуйте. Николай Владимирович, Вы нас слышите? Вы на связи. Мы бы хотели услышать Вашу историю.
Николай Владимирович: Да, сейчас я Вас слышу. Здравствуйте.
Светлана Разворотнева: Да, здравствуйте. Расскажите, пожалуйста, какая была история борьбы за Ваш дом, как она начиналась и тем кончилась.
Николай Владимирович: Наша история в первую очередь характеризуется тем, что те нормы закона, которые были приняты в отношении вопросов управления многоквартирными домами (это 2015-2016 гг.), как оказалось, на практике не работают. Например, июнь 2015, решение и протокол общего собрания признаны официальным документом, влекущим правовые последствия для собственников. Далее в Жилищный кодекс внесены изменения, которые однозначно говорят, что твое участие в собрании может быть использовано только нотариально удостоверенная доверенность. При этом законодатель пошел далее – он применил этот закон на правоотношения, возникшие с сентября 2013 г. То есть это редчайший случай, когда норма закона имеет обратную силу, и уже только этот факт в принципе должен был внимание правового сообщества привлечь в связи со своей исключительностью. Но тем не менее при рассмотрении дела в суде о признании решения и протокола ничтожными в связи с отсутствием норм мы столкнулись с тем, что названные мной нормы закона судом не применяются, в том числе и в решениях суда оценка этим нормам закона не дана.
Светлана Разворотнева: Николай Владимирович, может быть, Вы начнете с самого начала? Что ж в доме все-таки произошло? Что были за протоколы, что в них содержалось?
Николай Владимирович: Изначально все просто. ТСЖ управляло нашим домом порядка 10 лет. У нас 2 дома входят в ТСЖ, они имеют общие инженерные сети и общие ЦТП, общий двор, общая детская площадка, бытовая площадка и так далее. В какой-то момент вдруг выясняется, что было проведено собрание и теперь нашим домом управляющая компания управляет, и к ТСЖ мы больше не относимся. Естественно, были обращения в жилищную инспекцию, удалось с большим трудом ознакомиться с бюллетенями для голосования, оно проходило в очно-заочной форме; были выявлены существенные недостатки, говорящие о том, что часть документов просто сфальсифицирована. В том числе и в судебном процессе было установлено, что часть документов является сфальсифицированными, при этом почему-то суд от исследования остальной части документов, которые явно обоснованные сомнения вызывают, отказался и даже в проведении судебной экспертизы отказал.
Светлана Разворотнева: Итак, я Вас буду немножко прерывать, потому что у нас совсем мало времени. Собственники взяли судьбу дома в свои руки, управляли им, но в один прекрасный момент обнаружили, что этот дом оказался под управлением компании. И несмотря на то, что вроде бы есть все признаки фальсификации протокола, суд на эти нарушения не реагирует. Вот с Вашей точки зрения, насколько эта история для нас типичная и можно ли что-то поправить в законодательстве в этом направлении, чтобы такие истории не проходили сплошь и рядом?
Ирина Генцлер: На мой взгляд, это как раз отражение того факта, что у нас решение собственников не является приоритетом. И поэтому суды вместо того, чтобы всегда считать, что правильно то решение, которое приняли собственники большинством голосов, признают решение, которое вот заведомо, очевидно были сфальсифицированы. Поэтому все изменения в законодательстве надо все-таки проводить в том направлении, что решение собственников – приоритет, и при проведении собраний, если оно было нарушено (судя по вот этому рассказу, что собственники позже узнали о том, что, кажется, было в доме собрание и что результаты вот такие)… Все, что связано с нарушением процедуры оповещения и с нарушением права собственников участвовать и выразить свое мнение – такие вещи просто совершенно не должны законодательством запускаться, и принятое таким образом с нарушениями решение нужно считать ничтожным.
Светлана Разворотнева: Мы благодарим Николая Владимировича, желаем все-таки успеха в борьбе. У нас осталось совсем мало времени. У нас огромное количество СМС – давайте попробуем в оставшиеся две минуты ответить хотя бы на некоторые из них. "Добрый день. В какую организацию надо обращаться, чтобы проверить начисления по ОДН? Есть ли какие-то нормативы по начислению ОДН? Как часто УК должно проводить собрания?". Что касается начисления на общедомовые нужды, то здесь должны быть приняты региональные нормативы, и в зависимости от типа дома, его срока службы должен быть установлен своей норматив; все, что свыше этого норматива, должна оплачивать управляющая компания. Поделюсь с Вами: "Как часто должны проводиться собрания?"
Ирина Генцлер: Управляющая организация не обязана проводить собрания, у нее есть право быть инициатором. А собственники обязаны как минимум один раз в год такое собрание провести, и это делать надо по истечению первого квартала года, если собственники своим решением не определили другую дату проведения годового собрания. То есть все-таки обязанность проводить собрания – это обязанность собственников, но инициировать может достаточно широкий круг лиц, включая и управляющую организацию. Но ежегодное собрание – это чрезвычайно важно для того, чтобы в доме все проходило в соответствии с желаниями собственников.
Светлана Разворотнева: Дорогие друзья, тут много вопросов про тех, кто живет по соцнайму, про их права и обязанности. Мне кажется, что эта тема заслуживает того, чтобы посветить ей отдельную передачу, поэтому эту тему мы пропустим. "Дом сдан в 2013 г. Почему на ремонт кровли взимают плату с жильцов?" Скорее всего, это не ремонт кровли, это взносы на капитальный ремонт. Закон говорит о том, что в домах, принятых в эксплуатацию после 2015 г. в течение 5 лет в соответствии с решением региональных властей взносы могут не взиматься, но для домов, которые до 2015 г. были введены в эксплуатацию, это нормальная история. Довольно большая дискуссия тут по поводу того, кто – государство или собственник – должен отвечать, благодарят Вас за активную гражданскую позицию. Ну и как всегда, конечно, времени гораздо меньше, чем ответов. Я благодарю Ирину Валентиновну Генцлер, "Институт экономики города", за то, что Вы были сегодня с нами. Я, Светлана Разворотнева, с вами прощаюсь. Желаю вам тепла и уюта в доме. Будьте все-таки активными собственниками, отстаивайте свои права.
Видеозапись выпуска "Все о ЖКХ" программы ОТРажение от 21.11.2016
