Планы Центробанка по сворачиванию программы льготной ипотеки под 6,5% вызвали среди экспертов и обычных граждан бурные дискуссии.
Желание обзавестись собственной жилплощадью наталкивается на жестокие рыночные реалии. Постепенно приходит понимание, что ипотечное кредитование — не панацея и при решении проблем жилья не мешала бы многовекторность.
Центробанк выразил тревогу устами главы департамента финансовой стабильности Елизаветы Даниловой, которая заявила: "Льготная ипотека должна постепенно сворачиваться, чтобы не приводить к избыточным рискам".
Цены на жильё в последнее время быстро росли, что объясняется как недостаточным предложением жилья, так и ипотечным бумом. Данилова посетовала, что льготная ипотека теряет свою социальную направленность и приобретает характер инвестиционной деятельности, особенно в крупных городах. Как следствие в передовиках числятся города и регионы "с повышенным ценовым давлением":
- Москва,
- Московская область,
- Санкт-Петербург,
- Ленинградская область
- и Краснодарский край.
Поэтому регулятор предлагает действовать таргетированно, продлевая программу лишь в тех регионах, где "отмечается более сложная ситуация на рынке жилья".
Жадность девелопера погубит
По мнению руководства страны, льготная ипотека по ставке 6,5% сыграла положительную роль.
Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на совещании у президента отмечал, что за 2020 год 1 млн 700 тысяч российских семей смогли приобрести новую квартиру с помощью ипотеки. Это на 400 тысяч больше, чем годом ранее. Льготные ставки при 30-летнем сроке ипотеки позволяют снизить ежемесячный платёж на 20-25%, что вдохновило многих принять решение о приобретении квартиры.
По стандартам коммерческих банков ипотеку могут получить не более 15% россиян, исходя из критериев высокого стабильного дохода и наличия суммы на первоначальный взнос. Национальное бюро кредитных историй определяет, что комфортно выплачивать ежемесячный ипотечный платёж возможно при семейном доходе чуть более 70 тысяч рублей. Получается, что таких домохозяйств у нас менее 40%. Расчёт строится на основе данных Росстата о среднедушевом доходе жителя РФ в 35 тысяч рублей и о медианном доходе — порядка 27 тысяч. Однако у этих построений довольно зыбкая основа ввиду:
- кризисных явлений в экономике,
- падения доходов,
- закредитованности населения
- и постоянно растущих цен на всё и вся.
Большинство экспертов сходятся на том, что реальную поддержку получили девелоперы жилья, а не население. Руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Константин Ордов сделал вывод об очевидной жадности девелоперов, увлекшихся массовой застройкой "человейников" в ущерб жилью бизнес-класса.
Тёмная сторона ипотеки
Сегодня самое время задуматься о том, к каким экономическим и социальным последствиям приведёт программа льготной ипотеки, если продолжать её в существующем формате. Начать с того, что ипотечный бум уже породил на рынке недвижимости инфляцию на уровне 15-20%, что свидетельствует о признаках появления "пузыря". Дальнейший перегрев чреват ухудшением качества портфеля ипотечных кредитов. В Национальном рейтинговом агентстве (НРА) отмечают опасную привычку застройщиков обеспечивать рост доходов не за счёт увеличения объёмов и улучшения качества возводимого жилья, а прежде всего за счёт роста цен. Аналитики НРА предупреждают о рисках перманентной нехватки жилья вкупе с его удорожанием.
Льготы нужнее в отдалённых регионах
Большинству игроков, связанных с развитием рынка недвижимости, становится понятным, что без определённой адресной настройки программ поддержки и повышения их эффективности не обойтись. Необходимо внимательней изучать рыночную ситуацию в регионах, используя преимущества льготной ипотеки там, где более сложная ситуация с жильём и где не доминирует спекулятивная составляющая. Меры поддержки следовало бы активнее применять в более удалённых от Москвы регионах, с тем чтобы помочь населению улучшить свои жилищные условия и заодно простимулировать там строительную отрасль и связанные с ней сферы экономики.
Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева предлагает не зацикливаться на жилье в собственность и не стремиться повышать доступность ипотеки.
"Пора обратить внимание и на другие сегменты удовлетворения жилищной потребности, например, цивилизованный рыночный найм или субсидированную некоммерческую аренду. Лучше бы направлять деньги на строительство съёмного жилья и предоставлять его людям с низкими доходами", — считает Надежда Косарева.
Благодаря льготной ипотеке крупным застройщикам удалось решить свои финансовые проблемы. Наверно, её плюсом можно назвать избавление строительной отрасли и рынка недвижимости от резкого падения спроса, который был вполне ожидаем. У ипотечного рынка всё же есть перспективы роста, но при условии массовости и доступности ресурсов, а также устранения перекосов спекулятивного характера в пользу узкого круга заинтересованных лиц.
