Пандемия помимо самых разных последствий стала одним из самых серьезных катализаторов в мире перемен
2020 год стал самым необычным на рынке недвижимости. За его кульбитами можно было следить как за приключенческим фильмом. Тут было все: и огромный провал, и драматическое восстановление и само собой полагающий для такого жанра - хеппи енд. Но одновременно стало ясно, что градостроительная политика в России требует большого пересмотра, она плохо вяжется с подлинными, а не придуманными целями и потребностями. В принципе тут нет ничего принципиально нового, но острота момента сделала эти задачи на порядок актуальней.
Цены растут, доходы падают
В 2020 году рынок недвижимости повел себя весьма необычно. По словам Исполнительного директора Фонда "Институт экономики города" Татьяны Полиди, стандартное его поведение – это когда доходы и цены изменяются в одном направлении - доходы граждан увеличиваются, цены на жилье становятся больше и наоборот. Проведенное в 17 крупнейших агломераций страны исследование показало, что в 16 из них располагаемые доходы падали, а квартиры и дома становились дороже.
Это привело к еще одному важному последствию, на протяжении достаточно длительного периода в России увеличивалась доступность жилья. С 2018 по 2020 году этот коэффициент был меньше трех. Согласно принятым международным стандартам это хороший показатель. В 2020 году он стал снижаться.
Это вполне закономерный тренд, если брать во внимания, что рост цен на жилье превышает инфляцию в 6-10 раз, а в Москве они выросли на 24%. При этом в реальном исчислении расценки на него не росли с 2014 года.
Существует набор факторов, которые способствуют этому парадоксу: льготная ипотека, новая модель финансирования, изменившаяся финансовая ситуация, связанная с тем, что утратило свое привлекательность размещение денег на банковских депозитах. И немалая их часть ринулось на рынок недвижимости, создавая ажиотажный спрос и сопутствующий ему рост цен.
Эта ситуация приводит к парадоксальным процессам. Быстрый рост цен съедает выгоду от льготной ипотеки. Так, в Санкт-Петербурге при получении такого кредита жилье стало дороже на 16%, в Воронежской агломерации – на 10%. Правда, такая ситуация не везде. И все же в целом, делает вывод Татьяна Полиди, этот инструмент оказался не очень выгодным.
Стимулы и антистимулы
Эпидемия не могла ни сказаться на снижении ввода объемов жилья. Поэтому так важны стимулы, которые противостоят этой тенденции. Одним из них является ипотечное кредитование. По данным Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра АО "ДОМ.РФ", средняя ставка за ипотечный кредит в 2019 году составляла 10-11%, то в 2020 году она снизилась до 8%. И что хорошо, не возросла доля займов с низким первоначальным взносом. В целом можно говорить о снижение кредитной нагрузки на домохозяйства.
А вот структура кредитования далека от оптимальной. 70% кредитов приходится на вторичный рынок жилья, и лишь 30% - на первичный. Иными словами, институт ипотеки не достаточно стимулирует новое жилищное строительство. По мнению Михаила Гольдберга, здесь кроется большой резерв для увеличения ввода жилой недвижимости.
Новая финансовая модель с использованием эскроу счетов способна перенаправить ипотечный поток на новостройки. Опрос ВЦИОМа показал, что до недавнего времени предпочтение покупки на вторичном рынке было связано со страхом людей влиться в ряды обманутых дольщиков. После запуска нового финансового механизма доля ипотеки на первичном рынке стала расти.
Этому способствует и льготная ипотека. Ежемесячно банки выдают до 40 тыс таких кредитов при первоначальном взносе 30% от его суммы. По международным стандартам это хорошее кредитное качество, большие риски вызывают с кредиты с первоначальным взносом менее 10%.
В тоже время, несмотря на то, что во второй половине 2020 года после провала в его первой половине начался резкий рост продаж жилья, бума спроса все-таки нет. Скорей всего, общее количество сделок будет меньше, чем в 2019 году. Это объясняется рядом причин. С мая, когда была запущена программа льготной ипотеки, цены на жилье выросли в среднем на 9%. А в Москве и Московской области - еще сильней. Это вызвано рядом специфических факторов текущего года: подорожали стройматериалы, из-за оттока мигрантов стала дороже рабочая сила, застройщики компенсируют ценовую стагнацию прошлых лет разгоном цен.
И в ближайшие годы вряд ли стоит ожидать больших положительных сдвигов на рынке. Доходы населения продолжат снижаться, а цены на недвижимость, скорей всего, - расти. В частности, из-за продолжающего снижения предложения; еще не так давно одновременно в стране возводилось до 140 млн кв. м., а сейчас – менее 100 млн кв. м. Хотя в последние месяцы отмечается рост выхода числа новых проектов.
Квартиры меньше, а дома - выше
Пандемия не только повлияла на ситуацию на рынке недвижимости, она выявила глубокие его противоречие - неадекватность запросам и потребностям общества. По словам Андрея Бокова, почетного президента Союза архитекторов России, акцент на строительство МКД не верен, он удовлетворяет лишь 10-15% спроса жилье. Нам нужно менять градостроительную политику, увеличивать коэффициент доступности жилья следует путем развития сегмента арендного жилья и массового сектора индустриального ИЖС.
Рынку недвижимости требуются новые продукты, а их нет. Нынешние застройщики не стремятся увеличивать доступность жилья, у них другие приоритеты. Это задача государственной политики.
В России, согласно опросу, до 60% населения желают жить в своих домах, на своей земле. И коронавирус усилил этот тренд, жители из мегаполисов переезжают в малые города. Впервые за много лет в 2020 году в Москве зафиксировано снижение постоянного населения.
У нас же пока все делается в противоход чаяниям населения. Чтобы продать жилье застройщики постоянно снижают среднюю его площадь, с 2010 году она сократилась с 67 кв. м. до 53 кв. м. А вот средняя этажность домов увеличивается на полтора этажа в год.
Тема вернулась
В 2020 вновь намного актуальней, чем раньше, встал вопрос о формировании арендного рынка жилья. Точнее, он не затухал все последние годы, но дискуссия велась скорее ритуальная, чем реальная – почти никаких конкретных мер она не порождала. Но пандемия, которая усилила тенденцию по снижению доходов россиян, сделала вопрос на порядок острей.
Как отмечает Надежда Косарева, Президент Фонда "Институт экономики города", даже если ставка по ипотеке станет нулевой, половина населения все равно не сможет ею воспользоваться, у людей есть деньги только на насущные потребности. Если же говорить о доступном наемном жилье, то для его создания на региональном уровне нужны операторы, которые либо сами его строят, либо будут его подготавливать и создавать условия для частно-государственного партнерства в этой сфере, а также предоставлять такие жилища внаем. Расчеты показывают, что чем больше мер поддержки предоставляется, тем будет меньше ставка найма. Благодаря этому можно достичь той планки, которая составит около 30% от рыночной.
Но пока все это остается несбыточными планами, в бюджете не предусмотрены средства на реализацию проекта создания рынка арендного жилья. Зато сохраняется перевернутая пирамида в его структуре. Нигде в мире доступное жилье не относится к той его части, которая находится в частной собственности. Это есть только в России, где в частном владении 70-75% жилой площади. В Берлине 80% жилого фонда – это наемные квартиры, в Париже 20% - это социальное арендное жилье.
Чтобы хоть как-то сдвинуть проблемы с места, нужны стандарты создания рынка арендного жилья, считает Надежда Косарева. Так, как это было в свое время сделано в секторе ипотечного кредитования. Но пока никто не озабочен этой тематикой.
А ведь день на эти цели на самом деле есть. В стране ежегодно выделяются 200 млрд рублей на программы по льготному обеспечения жилья. Это могло бы стать арендным жильем, на эти средства можно построить 4 млн кв. м.
А поутру они проснулись…
Но пока и строители, и чиновники не слишком сильно задумываются о том, что будет завтра. Как отмечает Аркадий Чернецкий, член Совета Федерации Федерального Собрания РФ, сейчас они находятся под влиянием эйфории от роста спроса во второй половине 2020 года. Но эйфория пройдет, и начнутся сложности. Ведь у нас по сути дела нет инструментария в условиях снижения дохода для роста ввода жилых площадей.
Меры государственной поддержки строительной отрасли дают позитивный эффект, но они направлены на сложившуюся ситуацию. А вот что будет дальше, непонятно, задается вопросом исполнительный директор НП Российская гильдия управляющих и девелоперов Елена Бодрова. Нужны инструменты для вовлечения в строительный оборот новых площадей, новых механизмов. Это арендное жилье, ИЖС, активизация строительной деятельности на депрессивных территориях. Сегодня застройщики в подобные проекты инвестировать не готовы.
Требуется жесткая увязка строительства определенного количества квадратных метров с созданием нужной для этого инфраструктуры, подчеркивает архитектор Илья Заливухин. Сегодня этих средств выделяется явно недостаточно. Хотя эти нормативы на бумаге существуют, их мало кто соблюдает.
В России любят искать простые и однозначные способы решения проблем. Многие надеются, что с помощью льготной ипотеке удастся удержать рынок. Но это не обоснованные надежды, подчеркивает Аркадий Чернецкий. Нам никуда не деться, придется создавать рынок наемного жилья.
