Экспертная триада, состоящая из девелоперов, социологов и урбанистов, обсудила, как рынок недвижимости переживает непростые времена: как ведет себя покупатель, что предлагают застройщики. Социологи оценивают общее настроение всех участников рынка, аналитики дают свои прогнозы
Большинство сделок на российском рынке – ипотечные. На встрече обсудили процент таких договоров от общего объема. Самый минимальный он в границах старой Москвы – 65%, в Новой Москве и Подмосковье, в зависимости от локации и предложения цифра колеблется в районе 80%, в северных регионах страны этот показатель достигает потолка в 98%. Так или иначе дискуссия затрагивала без конца возвращалась к этому сегменту рынка.
Директор по работе с органами государственной власти Всероссийского центра изучения общественного мнения Кирилл Родин нарисовал социальный портрет среднестатистического российского ипотечника, заключавшего договор в 2021 году. Это управленец среднего звена, в возрасте 35,5 лет. Квартиру в ипотеку чаще всего берет семья с одним ребенком, заемщики имеют высшее образование, их средняя зарплата начинается от 45 тысяч в месяц, доход семьи составляет 70–100 тысяч рублей.
Председатель МЦУ "Город" Алексей Расходчиков прокомментировал озвученное, уточнив, что недавно были обнародованы цифры среднего ипотечного платежа. Это 120 тысяч рублей по Москве и 60 тысяч по России.
"Растет разрыв между ипотечным платежом и арендной ставкой – уточнил господин Расходчиков. — Пять лет назад цифры были примерно одинаковые, сейчас ипотечный платеж значительно выше арендной ставки. И потенциальный заемщик уже серьезно задумывается, что выгоднее – арендовать или брать ипотеку"
Генеральный директор "Институт экономики города" Александр Пузанов, детально изучавший квинтильные группы заемщиков, отметил, что в случае, если ипотеку берет семья со средним порогом душевого дохода на семью в 25 тысяч рублей, то почти вся оставшаяся сумма за пределами ипотечного платежа уходит на обеспечение прожиточного минимума.
Кирилл Родин отметил, что среди опрошенных потенциальных заемщиков 2% проживают в коммунальных квартирах. Эксперты сошлись во мнении, что для такой категории, мечтающей выбраться из коммуналок, сегодняшние ставки — это однозначно знак "кирпича" на входе в банк. Александр Пузанов, в свою очередь, уточнил, что по России за последние десять лет доступность жилья выросла, почти 56% домохозяйств смогли купить квартиру с учетом своих накоплений и заемных средств. Большинство, кто реально нуждался в улучшении жилищных условий, первые потребности за это время закрыли.
"Возможно, они рассчитывали в будущем расширить имеющуюся жилплощадь, либо купить новое жилье подросшим детям. Но в ближайшие два года значительная часть этих людей будет довольствоваться тем, что имеет, и не рискнет пойти на сделку, боясь ухудшить свое материальное положение, когда почти весь доход будет уходить в счет ипотечного платежа", — заключил Александр Пузанов.
Таким образом, как признали участники дискуссии, на ближайшие пару лет с рынка исчезнет большой сегмент потенциальных покупателей с невысокими доходами, ориентированных на недорогой формат жилья. Это те, кто реально нуждается в улучшении, но новые ставки ему непосильны, и те, кто будет жить по принципу "лучше синица в руках".
Кирилл Родин отчасти подтвердил предположение господина Пузанова о том, что за последнее десятилетие россияне активно пытались решить свой жилищный вопрос. По данным ВЦИОМ в своем жилье проживает 83% опрошенных, но при этом "все устраивает" только 18%.
По мнению экспертов, в ближайшее время продолжится тенденция к увеличению среднего срока залога: сейчас он стремиться к 30 годам. Но пока средний срок — 25 лет. К сожалению, пока нет централизованного способа мониторинга досрочного погашения, чтобы сделать достоверные выводы о том, насколько быстро заемщики погашают ипотеку. Но большая часть экономически активные граждан закредитована– заемщики готовы увеличивать срок оплаты, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.
По данным ВЦИОМ до начала спецоперации 73% желающих приобрести квартиру, отмечали, что финансовых возможностей для покупки за счет собственных средств не имеют и в случае сделки будут брать ипотеку.
Александр Пузанов в прогнозах на ближайшие 2–3 крайне осторожен, ближайшие пару лет по мнению эксперта будут очень непростыми, но это будет прекрасное время для анализа ситуации, включая прошедшие пять-семь лет, поиска новых альтернатив. В том числе государству предстоит подумать, как вывести на рынок домохозяйства с невысокими доходами, какие к ним применить методы государственного регулирования. Есть определенный потенциал у части очередников. Среди этой массы есть порядка миллиона человек, которых сложно назвать малоимущими в классическом понимании –при минимальной государственной поддержке эти семьи могут выйти на рынок. И государству частичное субсидирование сделок таких покупателей в итоге обойдется дешевле, чем обеспечить семью полностью бесплатным жильем.
Все это, по мнению Александра Пузанова, повлияет на переформатирование рынка, который, по ожиданию этого эксперта, через 2–3 года будет принципиально иным, нежели до спецоперации.
В чем точно уверены участники эксперта, это в том, что все обязательства перед москвичами, переезжающими в рамках реновации, будут выполнены.
