Генеральный директор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов: Потребность в цивилизованном рынке арендного жилья чрезвычайно высока
Доходный дом — это обобщенный термин, пришедший к нам из 19 века: это дом, в котором живут не собственники, а наниматели. Доходный дом — это не социальное жилье, а источник дохода для собственников.
Сегодня в России юридическим аналогом доходного дома считается наемный дом коммерческого использования. У такого, согласно закону, один собственник, а все квартиры должны сдаваться. Таких домов, по данным Минстроя, на конец 2024 года было 266 в 15 субъектах РФ, а жило в них девять тысяч человек. Две трети таких домов — в Татарстане, Липецкой и Пензенской областях.
В законе также упоминаются наемные дома социального использования, где цену найма регулируют органы публичной власти, но до половины помещений может предоставляться по договорам коммерческого найма. В таких домах живут еще около десяти тысяч человек.
Наряду с этим существует большое количество проектов так называемых арендных домов, реализуемых крупными корпорациями.
Такие дома, а иногда отдельные подъезды, как правило, официально не регистрируют как наемные, а значит, собственник в любой момент может начать там распродажу квартир. Но поскольку корпорации обычно решают задачи привлечения и удержания трудовых ресурсов, аренда в таких домах, оставаясь формально коммерческой, имеет признаки социальной.
Наибольшую известность получили проекты арендного жилья от АО "ДОМ.РФ". Это коммерческая аренда — квартиры и апартаменты в Москве и некоторых крупных городах, а также льготная аренда — субсидируемая ставка в основном в регионах Дальнего Востока.
По данным компании, в 2025 году в ее портфеле 84 проекта в 19 регионах России. Всего профинансировано строительство около 23 тысяч квартир и апартаментов общей площадью более миллиона квадратных метров с современной отделкой, мебелью и техникой.
Государство не должно подменять собой бизнес и ставить единственной целью извлечение прибыли. Но на определенных этапах становления новых рынков, когда важно установить современные стандарты, у государственных институтов может быть своя ниша. Переход от серого рынка частных наймодателей к цивилизованному рынку профессиональной аренды жилья — один из таких случаев. Важно не забывать, что эта функция временная.
Потребность в цивилизованном рынке арендного жилья — и коммерческом, и социальном — чрезвычайно высока. Но такие проекты имеют длительный срок окупаемости, поэтому для профессионального застройщика они высокорискованные, предполагают высокий уровень прогнозируемости экономики и доверия между акторами.
Именно поэтому такого жилья пока не очень много. В этих условиях очень важна грамотная государственная политика поддержки, в том числе финансовой, развития этого сектора.
