Пока передовые регионы разрабатывают практики обеспечения жилых массивов социальной инфраструктурой, в Саратовской области продолжают выявлять микрорайоны, где вскоре появятся дома без детских садов и школ
Четыре квартиры в день
Какими бы причинами ни объясняли аналитики "антибум" в жилищном строительстве области, в их оценках все чаще употребляется слово "кризис". При этом, практически на переправе, на рынке меняются правила игры.
Очередным поводом для безрадостных выводов о ситуации в сфере жилищного строительства стали результаты рейтинга регионов по объемам введенного жилья в прошлом году, опубликованном РИА Новости. Саратовская область в этом ранжире заняла лишь 67-ю строчку (введено 1 млн 11 тыс. квадратных метров жилья) и показала снижение этого показателя за год на 14,4%. Ситуация существенно не поменялась и в этом году. По данным Единого ресурса застройщиков, с начала года на рынок Саратовской области было выведено (значит, открылись продажи) 12 объектов. Это на 9,1% больше, чем за такой же период прошлого года, но в пересчете на квартиры статистика выглядит иначе. С начала 2023 года на рынок региона ежедневно выводилось 4 квартиры, а это на 80% меньше, чем в 2022 году.
Сократилось и число игроков рынка (больше чем в два раза). На сегодняшний день ТОП региональных застройщиков состоит всего из 6 компаний.
"Я не знаю, это кризис сферы жилищного строительства или естественный процесс в регионе", — комментирует цифры руководитель отдела маркетинга компании "Шелдом" Ольга Тимошенко. Она сетует, что наряду с законодательными изменениями, введенными на федеральном уровне (переход на проектное финансирование объектов с использованием эскроу-счетов), и на территории области было принято несколько решений, которые осложнили жизнь застройщикам. Речь идет о введенном несколько лет назад запрете на высотное строительство (его экономическая эффективность выше), "предписаниях местных руководителей" об одновременном возведении жилых домов и объектов инфраструктуры (в том числе, и силами застройщика). "На этом фоне мы видим достаточно сильный отток жителей Саратовской области, — продолжает Ольга Тимошенко. — Стоимость квадратного метра растет, а людей, готовых зарабатывать и получать большие зарплаты, становится все меньше. Дети наших покупателей не хотят жить в этом городе. Возводить новостройки очень сложно. Это замкнутый круг".
Руководитель отдела маркетинга компании "Шелдом" Ольга Тимошенко: "Я не знаю, это кризис сферы жилищного строительства или естественный процесс в регионе"
Главной причиной сокращения объемов строительства жилья в регионе представитель застройщика считает снижение числа выданных властями (в случае Саратова, Энгельса и Балакова – Минстрой) разрешений на строительство многоэтажных домов.
Как объемы строительства не разгоняй…
Вице-президент Фонда "Института экономики города" (Москва), кандидат экономических наук Татьяна Полиди в комментарии ИА "Ригель" заявила, что считает снижение числа выданных разрешений разумными действиями властей в условиях, когда новое жилье не может быть обеспечено школами и детскими садами. То есть, на инфраструктуру в запланированных комплексах нет бюджетных денег, а застройщик не берется брать эти расходы на себя.
Эксперт рассказывает, что "голые" жилые микрорайоны росли все последние годы не только в Саратовской области, а "повсеместно по стране". "Например, в Краснодаре эта проблема острее, чем в Саратове раз в пятьдесят, — уточняет она. — Потому что тот объем строительства, который велся там в последние десять лет, превышает объемы Саратова в несколько раз. При этом новые объекты инфраструктуры не строились. И чем это сейчас обернулось? Тем, что затормозили выдачу новых разрешений на строительство вообще".
Снижение числа стройплощадок остро переживают саратовские риэлторы. "Ситуация плачевная. У нас очень мало строящегося жилья. В компаниях понимают, что предложений в новых домах мало, поэтому цена на жилье сейчас очень сильно завышена. Мы третьи по уровню цен после Москвы и Петербурга. Однушка на этапе строительства стоит 3 700. Если у нас будет больше новостроек, жилье станет более доступно", — считают в агентстве "Регион-64".
Татьяна Полиди считает эти ожидания иллюзией: "Доходы населения не растут. Можно сделать ипотеку и с нулевым процентом годовых, но это не сделает жилье доступнее. На сегодняшний день у нас уже большая часть заемщиков имеет обременительную для себя ипотеку. Люди с еще более низкими доходами не смогут ее оформить. Поэтому это иллюзия, что разгоняя объемы строительства, мы можем сделать более доступным жилье".
Эксперт вспомнила, как несколько лет назад в борьбе за доступность жилья было построено много однокомнатных 35-метровых квартир. Сегодня на рынке наблюдается избыток такой недвижимости, она вовсе не пользуется спросом. "Люди семьями живут, с детьми. Они не могут это покупать. Даже те, кто приобретал такие квартиры для сдачи в аренду, обнаружил, что это неликвид".
Более того, в СРО "Объединение строителей Саратовской области" видят значительное снижение спроса на все новостройки.
"В Саратове нет такого количества людей, кому нужны квартиры. Мы очень здорово строили в последние 20 лет. Все, кому было надо, их уже разобрали. Сейчас и ипотечный спрос очень низкий", — заявил исполнительный директор объединения Сергей Фролов.
Жители "человейников" идут в суд
На недавнем совещании у губернатора Романа Бусаргина прозвучало, что на сегодняшний день в регионе действуют 99 разрешений на возведение жилых домов, не обеспеченных социальной инфраструктурой (против 18, где вопрос о соцобъектах после сдачи жилья возникнуть не должен).
Кто в этом виноват? Без сомнения, это органы власти, которые должны вести осознанную и ответственную градостроительную политику, соблюдая соразмерное развитие жилищного фонда и инфраструктуры. К слову, никто из чиновников за выданные разрешения на "социально обездоленные" микрорайоны наказание не понесет. "Вы не найдете в статье 51 Градостроительного кодекса слов о том, что разрешение не может быть выдано, если для людей, которые будут проживать в этих домах, не будет 500-метровой доступности школы и 300-метровой доступности детского сада", — объясняет Татьяна Полиди.
Впрочем, по словам эксперта, у жителей не пригодных для жизни массивов закончилось терпение и они стали обращаться в суды с жалобами на нарушение их конституционных прав на доступность дошкольного и общего образования, услуг здравоохранения. В том же Краснодаре были такие прецеденты.
При этом собеседница "Ригеля" заверила, что законодательство предоставляет регионам все инструменты для ведения системной градостроительной политики. Как говорится, было бы желание.
Совсем недавно в Саратовской области были приняты новые нормы градостроительного проектирования о минимальном расстоянии от строящегося жилья до соцобъектов (общеупотребительные в стране 500 м до школы и 300 до детсада), а также об обустройстве парковочных мест. Прозвучала инициатива ограничивать строительство по ранее выданным разрешениям, если в ближайших соцуреждениях нет свободных мест.
Депутат облдумы Дмитрий Пьяных замечает, что новые нормы приняли, а "финансовую модель, которая бы позволила понимать, насколько это повысит цены и будет ли повышение в принципе, насколько это будет ощутимо для жителей области, не разработали". "Мы об этом говорили, но нас не услышали", — говорит депутат.
При этом в стране появляются эффективные практики решения данных вопросов. "Есть хорошая модель Нижегородской области, где при утверждении проектов планировки применяются очень строгие требования к достаточности социальной инфраструктуры и парковочным местам. Недавно там выпустили рекомендации по разработке мастер-плана территории. Это такая предварительная концепция, которая необходима для проекта комплексного развития территорий. В этом документе на максимально раннем уровне оценивается потребность в инфраструктуре. А в Санкт-Петербурге в правилах землепользования и застройки прописали, что на момент выдачи разрешения на строительство, должен быть четко определен источник финансирования возведения соцобъектов – средства инвестора или бюджет. И не просто определен, а закреплен в договоре, документе", — рассказывает Татьяна Полиди.
А в Саратовской области до сих пор всплывают названия микрорайонов, при планировании которых никто не подумал о том, где жители будут лечиться и учиться. На недавней встрече губернатора с застройщиками прозвучало, что без инфраструктуры рискуют оказаться микрорайоны Зеленая Горка, Солнечный-2, Авиатор-3 и Авиатор-4.
"Приватизация земельной ренты"
Надо ли уточнять, что застройщики не горят желанием распылять ресурсы на социальные объекты. "В нашем государстве социальные объект появляются за счет финансирования налогоплательщиков. Все мы налогоплательщики. Поэтому не совсем понятно, когда мы говорим про возникшие социальные обязательства застройщика, которые по сути являются частным бизнесом", — возмущается Ольга Тимошенко из компании "Шелдом".
Татьяна Полиди отвечает: "Во всем мире, причем не только в развитых, но и в развивающихся странах застройщики отчисляют в бюджет градостроительный сбор. Это плата за воздействие, ведь застройщик создает новую плотность, а значит потребность в дополнительной инфраструктуре. То есть, застройщик делится земельной рентой. Она не частная, в условиях города это общее понятие и часть должна идти в бюджет, но не только в виде налогов с будущих собственников недвижимости, а в виде этой суммы, которую можно получить от развития данного земельного участка. Вот вы построили новое жилье и получили выручку в размере несколько сотен миллионов или миллиардов рублей, и эта выручка является экономической ценностью развития данной территории. И эта экономическая ценность должна позволять сделать эту территорию комфортной, безопасной и соответствующей законодательству".
Эксперт констатирует, что российский градостроительный кодекс не предусматривает какого-либо сбора от застройщиков и это является пробелом в законодательстве. По сути, в стране все последнее время происходила "типичная приватизация земельной ренты", считает собеседница "Ригеля". "У нас деньги от развития территории получает застройщик, а почему-то финансировать всю эту историю должен муниципалитет. Где экономическая справедливость?", — спрашивает представитель фонда.
Она уверена, что прибыль региональных компаний, которые занимаются комплексной жилой застройкой, позволяет возводить, как минимум, детские сады. В этом случае они тоже получат прибыль, но она будет меньше. "Со школами гораздо сложнее, потому что одна школа обслуживает большой район. Вешать ее на одного застройщика, даже если он строит 3 многоквартирных дома, это нецелесообразно. То же самое с поликлиниками. Это еще более дорогое и сложное строительство", — поясняет эксперт.
Татьяна Полиди считает, что строительную отрасль не стоит избавлять от какого-либо воздействия из-за сложных экономических условий. "Строительство, как не странно, не является отраслью, где происходит реальное экономическое развитие. Кажется, вроде объемы были большие. Но что строилось? Все время типовое, не энергоэффективное. Мы уже сколько лет говорим про умные счетчики, но они до сих пор не внедрятся массово. По статистике Росстата, в строительстве последние десять лет не росла производительность труда, она даже снижалась. Нам выдается одно и то же старье, но теперь это старье стоит в два раза больше. И в чем же вклад в экономическое развитие такой отрасли", — задается она вопросом.
Эксперт напомнила теорию созидательного разрушения Йозефа Шумпетера, которая, помимо прочего, говорит о том, что на смену старым приходят новые игроки с новыми технологиями. Дмитрий Пьяных тоже считает, что если действующие застройщики не справятся с новыми требованиями, придут другие. Правда, у жителей региона есть масса поводов сомневаться в стремительном обновлении сферы и очереди из крупных компаний для работы в области.
А пока строительство нового жилья переживает своеобразный "антибум", стоит рассмотреть рекомендации "Института экономики города" о развитии в Саратове малоэтажной застройки. Это исторически оправдано и весьма перспективно.
