18 января в офисе Фонда "Институт экономики города" состоялся дискуссионный клуб на тему "Проекты строительства наемных домов в российских городах". Модератором мероприятия выступила президент ИЭГ Н. Б. Косарева
В доходных домах обнаружился разрыв
Устранить разрыв между стоимостью проживания в доходных домах, которые должны появиться в Москве и других крупных городах страны, и ставками аренды на жилье на вторичном рынке возможно. Для этого чиновники должны снизить налог на имущество, платежи за аренду земли, перераспределить обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой на региональные и муниципальные власти и обеспечить инвесторов доступными кредитами. К таким выводам пришли участники дискуссионного клуба, организованного Фондом "Институт экономики города". По словам исполнительного директора ИЭГ Татьяны Полиди, сейчас стоимость проживания в новых арендных домах (на примере соответствующих проектов АИЖК — Агентства ипотечного жилищного кредитования) в среднем в полтора раза выше, чем договор с владельцами частных квартир.
АИЖК — единственный в Москве крупный игрок на рынке арендного жилья. Летом 2016 года агентство учредило ЗПИФН "Кутузовский", куда внесло купленные ранее 800 апартаментов в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта (его строит ВТБ) и 10 тыс. кв. м в "Лайнере" на Ходынском поле (девелопер "Интеко"). В разработке у АИЖК — проект строительства комплекса апартаментов (153 тыс. кв. м) под сдачу в аренду в инноцентре "Сколково". Учитывая заявления первого вице-премьера Игоря Шувалова и главы Минстроя Михаила Меня, анонсированные агентством проекты должны подтолкнуть формирование рынка арендного жилья.
Средняя стоимость аренды, например, в "Лайнере" составит 1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (данные АИЖК). Существующее предложение в том же направлении — недалеко от станции метро "Полежаевская", по данным различных риэлторских компаний, составляет около 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. "Но сейчас основной спрос в Москве приходится на арендное жилье стоимостью 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, хоть и расположено оно за Третьим транспортным кольцом",— обращает внимание Татьяна Полиди. По ее словам, снижению арендных ставок в доходных домах также будет способствовать строительство таких объектов с нуля вместо покупки готовых квартир у девелопера и реконструкция старого жилья, где уже есть готовые коммуникации.
В регионах похожая ситуация. ИЭГ рассчитал несколько вариантов стоимости наемного жилья в Башкирии. Без какой-либо поддержки ставка аренды превышала рыночную на 11-148% в зависимости от проекта. В случае когда инвестор получает налоговую, инвестиционную поддержку и доступные кредиты, цена оказывается на 14-55% ниже. "Но в регионах существует конкуренция между потенциальными ставками в арендном жилье и платежами по ипотеке при покупке сопоставимой по площади квартиры. Иногда ипотека немного дешевле",— уточняет госпожа Полиди, добавляя, что в Москве, наоборот, ставка аренды до двух раз ниже, чем ипотечный платеж.
Тем не менее у столичных девелоперов интерес к строительству арендного жилья есть, утверждает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова, приводя в пример компании БЭЛ, "Эталон" и ряд других. Кроме них налаженный механизм строительства жилья для сдачи в аренду интересен промышленным холдингам. "У них есть земля, но промышленного назначения",— говорит госпожа Цветкова, добавляя, что перечисленные ИЭГ меры можно усилить, создав условия для вовлечения в Москве земель, находящихся в частной собственности.
Условия для строительства арендного жилья, например, в Подмосковье есть уже сейчас, уверяет член рабочей группы по доступному жилью Совета по правам человека при президенте Василий Тишков. По проекту в Монино, говорит он, арендная ставка для однокомнатной квартиры получается 15-16 тыс. руб. в месяц, доходность — 17% годовых. Для сравнения: там же рыночная цена арендного жилья составляет 8-20 тыс. руб. в месяц. "Строительство арендного жилья трудно согласовать. Оно не в интересах крупных девелоперов, которых, в свою очередь, поддерживает власть",— заключает господин Тишков.
"Коммерсантъ" №10 от 20 января, стр. 9
Арендное жилье дешевле ипотеки
Именно арендное жилье, по словам президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, создает условия для мобильности населения, в первую очередь, квалифицированной рабочей силы. В Берлине наемный фонд составляет до 80% жилого фонда, в то время как в российской столице 85% — это жилье в собственности, отмечает эксперт.
Однако и в России ситуация меняется. В 2014 году принято федеральное законодательство о наемном жилье. Как рассказала исполнительный директор Фонда "Институт экономики города", директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди, к настоящему моменту в большинстве регионов сформирована соответствующая нормативно-правовая база. В 19 из 85 регионов предусмотрены меры по развитию наемного жилья, в том числе в 11 регионах определены ресурсы для реализации таких мер (Республика Дагестан, Республика Саха, Республика Мордовия, Хабаровский край, Белгородская, Иркутская, Омская, Сахалинская, Томская, Ярославская области, ЯМАО). При этом, в 8 из 11 регионов на создание арендного жилья планируется потратить бюджетные деньги. Так, по словам Полиди, до 2024 года за счет всех источников на создание доходных домов планируется потратить порядка 8,5 млрд рублей. Примерно 15% составят средства региональных и местных бюджетов.
Несмотря на то, что федеральный закон принят в 2014 году, примеры создания наемного жилья пока единичны. Эксперты ИЭГ анализируют ситуацию в Башкортостане, где такие пилотные проекты запускаются сразу в трех городах: Уфе, Салавате и Октябрьском. Во всех реализуемых проектах расчетная плата за наем такого жилья ниже ипотечного платежа за аналогичную квартиру в этом же районе (разница составляет от 9 до 40%), но выше средних рыночных ставок аренды на 26-185%.
По мнению эксперта, ценовую конкуренцию специализированному наемному жилью может обеспечить поддержка со стороны региональных властей: налоговые льготы на землю и имущество (0%), безвозвратная субсидия в размере 50% стоимости строительства проекта, компенсация 50% расходов на оплату процентов по долгосрочному кредиту.
"Предоставление льгот по налогам на землю и имущество не потребует от субъектов бюджетных расходов, при этом позволит доходным домам конкурировать с арендой в теневом секторе", — подчеркнула Полиди.
Внимание к этой теме со стороны региональных чиновников можно измерить в цифрах. Например, в Уфе в проекте без поддержки властей арендная плата за однокомнатную квартиру составит 19700 рублей. Налоговая поддержка позволяет снизить ее до 18300 рублей. Если к налоговым мерам добавить субсидию на строительство, можно сократить аренду вдвое — до 9266 рублей, а льготный кредит наряду с остальными мерами позволит установить арендную плату на уровне 6600 рублей, что вполне сопоставимо с ожиданиями уфимцев. Как рассказал генеральный директор некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства республики Башкортостан Григорий Невоструев, в Уфе люди готовы платить за жилье, которое они никогда не купят, порядка 5-7 тыс. рублей за "однушку", 7-9 тыс. рублей - за "двушку". В то же время, рыночная стоимость аренды однокомнатных квартир, если посмотреть на соответствующих ресурсах в Сети, составляет порядка 10-15 тыс. рублей, двухкомнатных — в районе 20 тыс. рублей.
Оказывая поддержку, власти вправе требовать от инвесторов соблюдения определенных требований, например, установление арендной ставки на уровне ниже рыночной на 10%.
При этом, впоследствии более высокие качественные характеристики легального наемного жилья, а также защита прав арендаторов, обеспечат неценовые преимущества такого типа жилья по сравнению с арендой на теневом рынке, что, в свою очередь, со временем снизит и ценовые преимущества последнего, убеждены в ИЭГ.
По словам Невоструева, к лету в Салавате запустят "первую ласточку": одну их четырех достраиваемых секций отдадут в аренду. Квартиры будут сдаваться с чистовой отделкой, кухней и стиральной машиной. Обслуживание инвесторы планируют передать управляющей компании, которая займется домом, и включить его дополнительной строкой в платежку.
Услуга, по словам эксперта, обойдется арендаторам недешево: от 20 до 30 рублей за "квадрат".
"Подобные проекты развиваются не только в Башкирия, но и в Нижнем Новгороде, Ханты-Мансийском АО, Калужской области, Московской области. Но это только то, что я сейчас могу назвать, на практике их больше", — отметила Полиди.
Как рассказал член рабочей группы по доступному жилью Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека, директор департамента малоэтажного строительства Ассоциации строителей России Василий Тишков, шесть строительных площадок запущено в Монино. По предварительным подсчетам, аренда однокомнатной квартиры обойдется в 15 тыс. рублей, при том что средняя цена по рынку — 20 тыс. рублей. "Преимущества наемного жилья очевидны: это новый дом, а не бабушкина квартира. Новая кухня, стиральная машина — все предусмотрено", — заметил Тишков.
Он рассказал, что подмосковные застройщики сейчас готовят схему, согласно которой доходные дома на определенных условиях могут быть переданы в собственность областной администрации. Ее планируется обсудить с подмосковными властями. "В Москве и области на ближайший год намечен ввод жилья в объеме 5 млн кв.м, на ближайшие 5 лет — 20 млн кв. м. Но если в Москве дома еще кое-как строятся и продаются, в Московской области недвижимость продается плохо, и аренда сама напрашивается", — считает генеральный директор ООО "БЭЛ Девелопмент" Елена Комиссарова. Она также поддержала схему, при которой готовые дома с арендаторами можно было бы продать в паевой инвестиционный фонд или агентству по ипотечному жилищному кредитованию. По ее мнению, это серьезно сдвинуло бы вопрос с мертвой точки.
Как рассказала в свою очередь директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова, чтобы понять, будет ли популярна долгосрочная социальная аренда и смогут ли такие проекты быть перспективными и решить квартирный вопрос, нужно представлять механизм реализации этой программы. Например, по какому принципу будет происходить распределение жилья, объемы строительства, размер арендных платежей, как будет решаться вопрос правопреемственности, в каких случаях такое жилье может быть изъято у арендатора.
По словам Жуковой, в столице этот сегмент представлен единичным проектами бизнес-класса. "То, что доходное жилье представлено в верхних ценовых сегментах, объясняется экономикой данных проектов — это длинные инвестиции. Кроме того, недостаточно управляющих компаний, которые специализировались бы именно на арендном жилье. Конкурентную среду доходным домам создает достаточно большой объем частного жилья, предлагаемого в аренду, а также мини-отели, апарт-отели. Чтобы программа арендных домов была реализована в рамках „доступного жилья“, самих доходных домов должно быть построено достаточно много, а арендные ставки должны быть ниже среднерыночных, чтобы арендаторы могли по адекватным ценам арендовать здесь квартиры на длительный срок", — заключила эксперт.
По мнению Косаревой, чтобы стимулировать развитие арендного жилья, нужно дать инвесторам возможность начинать не с целых домов, а с секций, потому что строить дома под найм представители отрасли пока боятся. Хотя президент ИЭГ признала, что такой подход может вызвать серьезные проблемы с управлением в "смешанных" домах, но на первых порах он необходим. Кроме того, Косарева согласилась, что в отношении доходных домов можно было бы использовать договоры концессии или жизненного цикла, подстроить их под эту сферу.
Сейчас Институт экономики города собирает предложения профессионального сообщества по части законодательного регулирования, с которыми в дальнейшем намерен выйти в правительство.
