Мэрия Новосибирска разрабатывает новые правила взаимоотношения властей и застройщиков при строительстве социальных объектов. Компаниям будет предложено построить соцобъекты самостоятельно или перечислить деньги, необходимые для их возведения, в бюджет города
В настоящее время Министерством строительства Новосибирской области и департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска совместно с общественным экспертным советом при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства ведется деятельность по выработке механизмов и порядка взаимодействия органов власти с застройщиками, осуществляющими жилищное строительство, в части развития социальной инфраструктуры, в том числе по критериям установления "социального сбора".
Размер платежа пока не определен, но рассматривается вариант 5 тысяч рублей с квадратного метра. Он будет осуществляться при выдаче разрешения на строительство.
Существующие практики
Вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди уверена, что крупным городам и агломерациям, где ведется активное жилищное строительство, просто необходим легальный инструмент участия застройщиков в развитии социальной инфраструктуры.
Объективная потребность компенсации возрастающей нагрузки на инфраструктуру при наращивании жилищного фонда есть во всех городах и во всех странах — отмечает эксперт. В международной практике широко распространены различные инфраструктурные сборы, плата за воздействие, плата за плотность застройки земельного участка и др.
В российском законодательстве есть экологический сбор и плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка при изменении вида разрешенного использования земельного участка с нежилищного на жилищное строительство (применяется только в Москве и Московской области).
В строительной сфере пока аналогичный инструмент на федеральном уровне законодательно не установлен. Механизм обеспечения районов инфраструктурой урегулирован только для строительства в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ), которых пока не так много.
— Конечно, такие сборы нужны не всегда. Например, по договору о КРТ застройщик может просто построить детский сад и передать его городу, а вот при строительстве одного многоквартирного дома такая схема уже не работает, так как детский сад обслуживает много домов, поэтому есть необходимость в распределении затрат на социалку между несколькими застройщиками. А как это сделать? Сейчас у городов таких механизмов просто нет, — констатирует Татьяна Полиди.
Какие механизмы существуют
Татьяна Полиди отметила, что сегодня в России используются несколько механизмов обеспечения районов городов инфраструктурой. В одних городах ставка сбора дифференцируется по районам, в других — в зависимости от вида объекта, а главное — его размера (например, дома с количеством квартир менее 20 сбором не облагаются). Применяется и запрет строительства жилья без соцобъектов в региональном законодательстве (такие законы действуют в Санкт-Петербурге, Перми, Саратовской области).
— Я думаю, что в России нам стоит начать с чего-то простого, как, например, в Перми: там с 2019 года действует регулирование платежа за социальную инфраструктуру (можно также не платить, а построить), согласно которому на основе нормативов градостроительного проектирования была рассчитана плоская ставка 3951 рубль за квадратный метр строящегося жилья. Это вполне понятный подход, который можно было бы применить и в других городах, — уверена Татьяна Полиди.
Стоит отметить, что в декабре 2023 года Пермская дума одобрила повышение взноса до 7,6 тысячи рублей за квадратный метр общей площади жилого помещения. Помимо детских садов и школ, бизнес теперь будет финансировать возведение детских поликлиник, библиотек, ФОКов, а также культурно-досуговых объектов.
По данным мэрии Новосибирска, на сегодняшний день застройщик может выплатить социальный взнос тремя способами: внести наличными деньгами; выкупить частные дома и землю, затем передать городу резервы для строительство социальных объектов или подготовить проект социального объекта; пройти Главгосэкспертизу, чтобы город по различным программам привлекал федеральное финансирование на его строительство.
Инфраструктурный сбор в агломерациях
Институт экономики города в 2023 году предложил в рамках эксперимента в течение трех лет взимать инфраструктурный сбор в 17 агломерациях с населением более 1 млн человек, к которым относится и Новосибирская агломерация. Предлагаемый механизм не предусматривает переноса всего объема инфраструктурных обременений на застройщиков, а лишь урегулирование порядка разрешения вопроса о создании необходимой социальной инфраструктуры.
— Введение предлагаемого механизма может не повысить, а снизить затраты застройщиков, на которых сегодня уже возлагаются обременения в большем объеме, за счет перераспределения таких затрат в пользу иных застройщиков, которые пока не платят ничего. Кроме того, снижение затрат возможно и за счет повышения прозрачности процесса оценки затрат проекта, что может привести к снижению стоимости проектного финансирования за счет снижения премии за риск, — подчеркивает Татьяна Полиди.
По ее словам, для застройщиков, которые сегодня не несут никаких затрат на социальную инфраструктуру, может произойти некоторый рост затрат, но это не гарантирует роста цен на жилье.
— Рыночные цены определяются равновесием спроса и предложения, — констатирует эксперт.
В фонде подсчитали, что ежегодные поступления от инфраструктурного платежа (например, 5 или 10 тысяч рублей на квадратный метр общей площади жилья) в Новосибирской области могут составить 6,5 млрд рублей и 13 млрд рублей соответственно. За счет этих средств можно построить до шести школ.
