Реализация проектов КРТ позволяет нивелировать целый ряд сложностей, с которыми сталкивались участники отрасли
Комплексная эволюция. Эксперты сходятся во мнении: проект КРТ появился как системный ответ на разрозненность предыдущих инструментов. "До 2020 года девелоперы пользовались механизмами комплексного освоения и развития застроенных территорий, которые не позволяли объединять жилые и нежилые объекты в одном проекте, — отмечает председатель совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний "Стилобат" Лев Мазараки. — Федеральный закон N° 494-ФЗ, принятый 30 декабря 2020 года, ввел единый механизм КРТ. Он разрешил включать в границы одного проекта жилье, офисы и социальную инфраструктуру, если они находятся в границах одного элемента планировочной структуры". Однако, по словам президента Фонда "Институт экономики города", руководителя Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, на этапе внедрения инструмента КРТ в практику были выявлены некоторые сложные вопросы.
"Например, была уточнена возможность реализации проектов КРТ жилой застройки в отношении территории индивидуальной жилой застройки, на которой нет аварийных или ветхих многоквартирных домов, что весьма важно для многих российских городов, — объясняет эксперт. — Также урегулировали актуальный для застройщиков вопрос о внесении изменений в решение о КРТ и договор о КРТ, заключенный на торгах".
В 2022 году проект КРТ заработал во всех российских регионах, а не только в Москве, где механизм апробировали. А в 2024 году законодательство стало гибче: собственникам земельных участков разрешили самим подавать заявки на КРТ, упростили административные процедуры.
Найти эффективное решение. По мнению экспертов, механизм КРТ оказывает значительное влияние на развитие российских городов, помогает решить проблему ветхого жилья и позволяет привлекать в регионы инвестиции.
Как отмечает Надежда Косарева, до внедрения механизма КРТ профессиональные застройщики, в основном, вели строительство многоквартирных домов на незастроенных территориях на периферии крупных городов, при этом уже имеющийся жилищный фонд в центральных и срединных зонах таких городов, а также заброшенные территории бывших промышленных зон оставались без внимания инвесторов и деградировали.
"Механизм КРТ позволил начать реализовывать проекты редевелопмента таких территорий, в том числе занятых аварийным и ветхим жильем, заброшенными или неэффективно используемыми нежилыми зданиями, с применением нового подхода формирования многофункциональной застройки, обеспечивающей комфортные условия для жизни, работы, проведения досуга и удовлетворения иных потребностей", — объясняет эксперт.
Не без препятствий. Несмотря на все преимущества КРТ реализация механизма по-прежнему сталкивается с целым рядом сложностей. Среди них — время реализации.
"Проекты КРТ, в основном, долгосрочные. Основной риск долгосрочных инвестиций связан с невозможностью предсказать изменение условий в будущем: цен на недвижимость, ставок по кредиту и других", — считает Надежда Косарева.
С ней солидарен генеральный директор курорта "Лучи" Владимир Ковалев, который отмечает, что за время реализации проектов КРТ могут измениться стоимость строительства, условия финансирования, рыночная ситуация или потребительский спрос. Девелоперу приходится учитывать эти изменения, сохраняя первоначальную концепцию проекта.
По мнению Надежды Косаревой, большие сложности могут вызывать вопросы взаимодействия с жителями и собственниками объектов недвижимости на территории КРТ. "Кроме того, застройщики, реализующие проекты КРТ, часто сталкиваются с неполной информацией относительно ограничений застройки на территории комплексного развития", — рассказывает она.
Что делать? Для того чтобы справиться с этими и прочими сложностями на пути максимально эффективного использования механизма КРТ, необходимо предпринять ряд шагов.
По мнению Надежды Косаревой, очень важна позиция субъектов РФ, поскольку в Градостроительном кодексе им даны большие полномочия по регулированию КРТ. А по словам коммерчесого директора ГК "Новалур" Арсения Киселева, нужна синхронизация программ КРТ с планами развития инфраструктуры.
На перспективу. Эксперты уверены, что со временем проекты комплексного развития территорий будут занимать все большую долю градостроительной деятельности в городах.
"Однако механизм КРТ без поддержки со стороны бюджетов имеет ограничения на территориях с невысокой ценой недвижимости. В связи с этим его дальнейшее развитие видится по направлению взаимодействия частных и государственных/муниципальных партнеров для реализации проектов КРТ на тех территориях, которые не позволяют обеспечить рентабельность только частных инвестиций", — делится прогнозами Надежда Косарева.
Статья целиком на сайте "Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура" от 21 августа
