Реформа 214-ФЗ: схватка за деньги дольщиков началась
Новые поправки к закону о долевом строительстве сильно изменят рынок. Одни считают, что он будет разрушен, другие — что его упорядочат
Правительство РФ направило в Госдуму законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ о долевом строительстве. Предполагается внедрение целой серии новшеств, направленных на усиление защиты дольщиков от произвола и обмана со стороны застройщиков. Однако эти предложения вызывают неоднозначную реакцию у делового сообщества. На днях в Фонде «Институт экономики города» прошел круглый стол, на котором его участники обсудили предлагаемые изменения.
Жизнь по новым правилам
Законопроект устанавливает для застройщиков норматив капитала в сумме не менее 5% от стоимости вводимого жилья при минимальном объеме собственных средств в 1 млрд руб., обязывает раскрывать своих бенефициаров, а также вводит механизм использования счетов эскроу, на которых должны храниться средства дольщиков.
Среди других предложений — появление единого электронного реестра застройщиков и публикация заключений.
Все эти положения вызваны стремлением остановить быстрый рост числа обманутых дольщиков. Вспомним, что после принятия в декабре 2004 года 214-ФЗ удалось стабилизировать положение на рынке жилищного строительства.
Однако с началом нынешнего кризиса стало ясно, что принятых 10 лет назад мер сегодня уже явно недостаточно: они не в полной мере отвечают новым обстоятельствам. Число граждан, заплативших, но не получивших свои квартиры, в последние годы быстро увеличивается. А опыт показывает, что именно эта категория населения потенциально обладает большим протестным потенциалом.
Одна из самых острых дискуссий закручивается вокруг счетов эскроу. Это объясняется тем, что их использование в определенной степени меняет сам механизм финансирования долевого строительства. Но пока до конца не ясно, как он будет выглядеть в конечном итоге, кто здесь выиграет, а кто проиграет.
Кому это выгодно
Мнение многих застройщиков выразил на круглом столе Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья.
— Сегодня не самое удачное время для такого новшества, — заявил он. — Для застройщиков счета эскроу ничего хорошего не несут. Для коммерческих банков они более выгодны, чем кредитование с использованием схем проектного финансирования. Поэтому этот финансовый механизм для строителей может быть закрыт.
По мнению главы НОЗА, дальнейшее будет выглядеть так. Деньги дольщиков начнут оседать на этих счетах, а застройщикам выдаваться не будут до конца строительства дома. Средства на счета эскроу кредитные организации станут принимать под низкий процент или вообще хранить их беспроцентно, в то же время застройщикам кредиты будут выдаваться на коммерческих условиях. Зачем в этих условиях банкам проектное финансирование, не ясно.
— В итоге застройщики будут отрезаны от бесплатных денег дольщиков, — убежден Леонид Александрович. — Тысячи региональных застройщиков будут стоять в очередях в Сбербанке и ВТБ, в нескольких других банках за получением кредитов. И это будет почти катастрофой, поскольку приведет к тому, что на рынке останутся в основном застройщики, тесно связанные с банками. Или строителям придется создавать собственные банки. Это снизит конкуренцию, а, следовательно, возрастет стоимость квадратных метров. Ни о каком доступном жилье в этом случае не может быть и речи.
Если идея счетов эскроу будет принята в таком виде, как она сейчас прописана в проекте закона, то однозначно, что выгоду получат банки, а пострадают строители, считает глава сообщества российских девелоперов. Поэтому внедрять счета эскроу без учета сегодняшних реалий — значит увеличивать риски в строительной отрасли.
— Сейчас система долевого участия в строительстве работает по одной причине: дольщики имеют возможность покупать жилье на первоначальных стадиях строительства, дешевле уже построенного, — напомнил Леонид Казинец. — Даже понимая все риски, люди все равно вносят свои деньги, так как вопрос дешевизны для них перевешивают все другие аргументы. Если это положение не сохранится, то долевое строительство просто исчезнет.
В поисках альтернативы
Но есть ли выход из этого тоннеля? По крайней мере, искать его заставляет сама жизнь.
Застройщики вынуждены закладывать инфляцию в стоимость жилья. Пока сооружается дом, цены растут, констатирует председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина. — И первоначальная себестоимость строительства отличается от конечной. А зарплаты сегодня при этом в реальном выражении уменьшаются, и банки все чаще отказывают клиентам в выдаче ипотечных кредитов.
В этих условиях целесообразно выдавать деньги со счетов эскроу по этапам, по мере готовности дома. Но это противоречит нынешней редакции 214-ФЗ. Тем не менее вопрос следует решать. Иначе доступность жилья будет снижаться, убеждена эксперт.
У банков свои резоны
Совсем по-иному на ситуацию смотрят банкиры. Для них главный вопрос не в самих счетах эскроу, а в тех рисках, которые сегодня возникают при строительстве.
— Для банков основная проблема связана с конечной стадией всей строительной цепочки: будут ли проданы возведенные на банковские кредиты квартиры, — отметил первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. — Поскольку банки не знают, каков будет конечный результат, они вынуждены закладывать в размер процентной ставки свои риски. Вот что вызывает наибольшее беспокойство.
Если же законопроект примут, то стоимость фондирования вырастет не слишком сильно, успокоил участников дискуссии банкир. На повестке дня стоит задача расширения числа банков, способных кредитовать стройку.
Сегодня проектное финансирование сосредоточено в небольшом количестве госбанков, поскольку только они обладают длинными деньгами. И строительные компании, хотят они того или нет, окажутся в узкой горловине этих кредитных учреждений. Это ведет в ослаблении конкуренции в банковской среде, а значит процентная ставка будет расти. Чем больше банков конкурируют между собой, тем она ниже, убежден топ-менеджер Газпромбанка.
— Есть альтернативные возможности счетам эскроу, — напомнил он. — Например, тщательный контроль со стороны банка-кредитора за расходованием средств застройщикам. При этом сама схема привлечения средств дольщиков остается неизменной. В этом случае остаются вне игры счета эскроу.
Каждый спасается, как может
Возникшая неопределенность на рынке отрицательно влияет на его участников. Нет ясного представления, как будут развиваться события дальше. А время не ждет: для многих застройщиков ситуация становится критической.
Сегодня застройщик не доверяет банку, а банк — застройщику, констатирует управляющий директор ОАО «Группа ЛСР» Иван Романов. При этом нормально, если банк хочет увеличить свою маржу и снизить свои риски. В интересах банка — как можно меньше давать денег строителям.
— Застройщик продает дешево квартиры на стадии фундамента. Банки же, получив деньги дольщиков, будут ими финансировать самые разные проекты. Они заинтересованы в том, чтобы как можно дольше держать эти деньги у себя и не выдавать строителям, а если и выдавать, то под проценты, — почеркнул Романов и резюмировал. — То есть для строителей средства дольщиков становятся гораздо дороже».
Возникает реальная опасность, что рынок может вернуться в прошлую эпоху вседозволенности, когда каждый вертел им как хотел.
— Если это случится, мы будем отброшены на 15 лет назад, — предупредил собравшихся представитель одного из лидеров строительного рынка.
Рынок знает, какие компании обанкротились, но они продолжают продавать квартиры, напомнил участникам дискуссии другой девелопер, гендиректор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. Требуется усиление контроля, осуществление превентивных проверок, в том числе с целью недопущения таких продаж.
Причем, по его мнению, с этим вопросом вообще следует детально разобраться, поскольку при объявлении о несостоятельности компаний появляются сомнительные сделки, когда недвижимость вроде бы реализуется, а вроде бы и нет. Сейчас оспорить такие договоры можно только в судебном порядке, но это долгая процедура.
Среди обманутых дольщиков тех, кто зарегистрировал свои договоры, примерно 1%. Большинство из тех, кого обманули, участвовали в ЖСК и в других схемах, в том числе в обход 214-ФЗ. Если новый закон закрутит гайки, застройщики станут искать обходные пути, будут работать за рамками действующего законодательства, уверен Лернер.
— Если подобные сценарии приобретут статус реальности, положение может окончательно выйти из-под контроля, — предупредил он. — Уже сейчас есть немало признаков нарастания негативных явлений. Например, быстро увеличивается количество просроченных кредитов в строительном секторе — их величина превышает размер общей суммы просроченного валютного долга всех российских компаний во всех отраслях.
— Если не до конца продумаем новую систему, то строительная отрасль может сильно просесть, — поддержал коллегу Леонид Казинец и напомнил: — Наша отрасль по своей природе очень инерционная. Чтобы в будущем выйти на нынешние объемы, понадобится много времени и колоссальные усилия. И они окажутся несравнимы по своим масштабам, которые надо затратить для спасения обманутых дольщиков.
— Нас заверили, что долевое строительство не станут отменять. Но введение счетов эскроу может де-факто стать его отменой, — высказал свое мнение глава НОЗА.
Лотерея под названием «строительство»
Государство понимает: если оно пустит ситуацию на самотек, то она в нынешних условиях быстро выйдет из-под контроля. Однако однозначных ответов на эти вопросы и вызовы пока не видно. Дилемма более чем сложная и ответственная.
Если вводить жесткие способы контроля рынка, движения финансовых потоков, то можно перекрыть кислород строительному бизнесу. Если же все оставить как есть, число обманутых дольщиков будет быстро расти.
— Объем заключенных договоров страхования от общего количества договоров на долевое строительство составляет 3,5%, — сообщил Константин Пороцкий, зампредседателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
По его словам, в регионах сегодня наступает настоящий коллапс, поскольку застройщики не имеют права продавать жилье. Но они и не могут заключать договоры страхования, так как страховые компании их не оформляют. В итоге у строителей возникают кассовые разрывы, покрыть же их зачастую нечем: банки не дают под эти цели кредиты.
Чтобы как-то выкрутиться из этой ситуации, застройщики стали оформлять фиктивные страховые полисы. Используют и другие схемы в обход действующего законодательства. И вал таких действий будет нарастать, прогнозирует эксперт.
Одними, даже хорошими законами, ситуацию кардинально не изменить. Законы рыночной экономики эффективно работают тогда, когда они усиливают и закрепляют действующие на рынке этические нормы. Если же они сильно размыты, то никакие законодательные акты не способны кардинально исправить положение.
— Проблема в том, что ни одна сторона не желает делиться прибылью, — полагает исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. — Тем более в ситуации, когда депозиты не трансформируются в инвестиции. Чтобы экономика развивалась, нужно доверие, сейчас же далеко не все хотят участвовать в лотерее под названием «строительство».
Ломать лед нужно сообща
Подводя итог дискуссии, статс-секретарь, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина, которая руководит межведомственной рабочей группой по внесению изменений в законодательство о долевом строительстве, напомнила аудитории, что главная задача сегодня — собрать мнения всех заинтересованных сторон и уже на их основе корректировать проект закона, разрабатывать подзаконные акты.
При этом Наталья Александровна пообещала, что закон в случае его принятия будет вводиться постепенно. По ее мнению, это даст всем участникам процесса время для адаптации к новым условиям.
— Ситуация для бизнеса очень острая, но нужно ее пережить, — сказала модератор дискуссии, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — И здесь может помочь прошлый опыт. Когда в 2003 году шла подготовка к 214-Ф3, помнится, все хором кричали, что стройка остановится. Причем застройщики приводили похожие аргументы. А в итоге отрасль выросла в два раза.
— Не надо питать иллюзий: сколько бы дольщиков ни называли инвесторами, они ими не являются и являться не будут, — подчеркнула эксперт. — Они никогда не смогут контролировать застройщика. Поэтому из этой схемы их следует исключить. А отладить все процессы здесь должно государство совместно с бизнес-сообществом.
Что ж, это было бы замечательно. Но, увы, сегодня никакого единения здесь и в помине нет. Каждый ищет в этом процессе свою выгоду, не желая признавать того очевидного факта, что нормальный рынок можно выстроить только совместными усилиями. Пока же на нем царит едва ли не тотальное недоверие.
Одна из выступавших на дискуссии поведала о недавнем опросе, проведенном в северной столице. Один из вопросов звучал так: готовы ли дольщики в нынешней ситуации нести деньги застройщикам? Так вот, почти 90% заявили, что не готовы, поскольку они больше не верят строителям.
И до тех пор, пока мы не сломаем этот толстый лед недоверия, наросший за последние годы, цивилизованный рынок жилищного строительства в России не появится.
