Как рынок жилой недвижимости адаптируется к изменившимся условиям
Индустрия рассчитывает пережить спад за счет альтернативных инструментов продаж, запаса прочности и диверсификации
В центре всеобщего внимания в этом году оказался рынок жилой недвижимости.
Рынок практически враз лишился уже ставших привычными стимулов. Завершение основной льготной программы летом подвело черту под четырехлетним этапом поддержки спроса через дешевый кредит. Надежды на оставшиеся специальные программы не оправдались. Формально продукты в рамках программы "Семейная ипотека" и "ИТ-ипотека" в банковской линейке есть, но их финансирование из бюджета быстро завершилось. Когда и в каком объеме правительство откроет лимиты банкам в следующем году, пока неизвестно.
Поддержать спрос на жилье за счет рыночного кредита в условиях рекордно высокой ключевой ставки весьма проблематично.
Как рынок жилой недвижимости будет адаптироваться к новым условиям? Об этом эксперты рассказали на круглом столе "Будущее строительной отрасли и российских городов" в рамках конференции "Российские регионы в фокусе перемен".
Уроки кризиса
Но при этом отрасли и государству важно еще и извлечь уроки из предыдущего этапа развития рынка.
Генеральный директор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов считает, что на этот раз нужно не просто пережить кризис, но и найти новые форматы долгосрочного развития рынка жилищного строительства.
"В каждый кризис отрасль обещает разобраться со структурными дисбалансами, но когда экономика восстанавливается, застройщики продолжают работать в той же модели. А ее основными чертами является узость продуктового набора, который находит спрос. Это продажа квартир для быстрой фиксации прибыли и уход в новые проекты", — формулирует вызовы Александр Пузанов.
По словам эксперта, в рамках этой модели девелопмент идет в сторону освоения платежеспособного спроса все более низких групп населения по уровню дохода: "Это привело к ситуации, которую специалисты описывают термином шринкфляция. То есть попытка за счет уменьшения характеристик продукта сохранить должный платежеспособный спрос. В результате начиная с 2017 года средний размер вновь вводимой жилой единицы в многоквартирном доме стал меньше, чем средний размер квартиры в существующем жилищном фонде".
По мнению Александра Пузанова, в случае продолжения этой тенденции в стране сложится неплохая обеспеченность жильем в жилых единицах, но это не сулит ничего хорошего: "У многих домохозяйств будет по две жилые единицы, но ни одна их них не будет устраивать семьи по качеству проживания".
Александр Пузанов полагает, что рынку, возможно, стоит вернуться к удовлетворению запроса аудитории с более высокими доходами: "А этот сегмент предъявляет спрос на квартиры большой площади. Но для этого нужен продукт с другими характеристиками. Его пока нет, но как только такой продукт появится, потребитель его примет".
Другое направление, над которым стоит подумать и государству, и бизнесу, по мнению эксперта, это развитие арендного жилья.
Пока таких экспериментальных домов всего по России около 50. Кроме того, реализуются проекты строительства арендного жилья при поддержке Банка ДОМ.РФ. Но все это на уровне экспериментов и проектов, реализуемых в ручном режиме.
"Главная причина — нам не удалось сформировать постоянный дешевый источник фондирования. Для этого нужно убедить государство осуществить стартовые вложения, показать, что эта модель работает. Именно по такой траектории началось внедрение в начале двухтысячных годов модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования", — перечисляет условия Александр Пузанов.
Такие проекты, по его мнению, дают возможность застройщику диверсифицировать бизнес: "Но они характеризуются длительным сроком окупаемости, и поэтому требуют высокого уровня доверия между всеми участниками процесса, включая органы публичной власти".
Еще одним вектором эксперт называет развитие сегмента профессионального строительства индивидуальных домов. Но для этого необходимо создание правовой системы для коттеджных поселков.
По мнению Александра Пузанова, есть перспективы у средне- и малоэтажной застройки: "Но для развития этого сегмента необходимо умное градостроительное регулирование. Опыт показывает, что эффективная плотность застройки может быть достигнута и при гораздо более низкой этажности, при этом для человека создается более комфортная среда в сравнении со сверхвысотной застройкой. Надо просто потратить усилия, чтобы сформировать продукт, который найдет своего покупателя".
