Рынок недвижимости: все стало снижаться, кроме трудностей
Новые экономические условия 2022 года создают новые вызовы для развития рынка жилья и жилищной сферы на фоне возрастающих потребностей городов в увеличении инвестиций в городскую среду и инфраструктуру, а также в замещении изношенного жилищного фонда. Все это происходит при существенных переменах в секторе недвижимости.
Достигнут предел
2021 год стал рекордным по вводу жилья в стране. Правда, у этого достижения есть свои особенности; если ИЖС показало большой прирост, то сдача МКД практически не возросла, оставшись на прежнем уровне в 43 млн кв. м.
За последние 10 лет выросла доля ввода жилья в городах с населением свыше 1 млн человек и достигла 60%. Драйвером спроса все эти годы выступало увеличение доступности ипотеки, за этот период ставка по ней упала в два раза. 2021 год стал рекордным по предоставлению средств на покупку жилья — граждане в совокупности получили свыше 5 трлн рублей.
В 2022 году начался обратный процесс, за апрель выдача ипотечных кредитов упала в 3,4 раза. Причем, больше всего пострадала семейная ипотека. После падения выросли ставки по кредитам: для новостроек до 11,29%, для льготников до 8,65%, на вторичном рынке — до 11,31%.
Для прошлого периода до 2017 года было характерно увеличение расходов бюджетов всех уровней на инфраструктуру. Это касалось как инвестиционных, так и текущих расходов, что позволило задать направление на рост качества среды и уровня благоустройства. Однако, несмотря на возрастание затрат на эти цели, в целом не удалось перейти на более качественный уровень рынка недвижимости, считает Исполнительный директор Фонда, директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди. Обеспеченность населения жильем повышалась медленно, с 2010 года она выросла всего с 23 до 27 кв. м. И в целом структура жилищного фонда поменялась мало, у нас по-прежнему в его основе квартиры, которые составляют 73 единицы в общем количестве жилых единиц. Причем, сами квартиры небольшие, их средний размер 62,3 кв. м. Можно говорить о том, что есть первые признаки того, что структура жилого фонда у нас разбалансирована, считает Татьяна Полиди.
В 2021 году начался неприятный процесс снижения коэффициента доступности жилья (КДЖ), хотя до этого он рос. По международным критериям, КДЖ выше 3 означает, что жилье не очень доступно. При этом по России он и без того рассчитывался на базе весьма скудных параметров; КДЖ определялся в отношении квартиры фиксированной площади 54 кв. м, исходя из низкой обеспеченности на человека (18 кв. м.). Но даже не это главная проблема, а в том, что значительная часть населения по своим доходам вообще не могут выходить на рынок недвижимости.
Рост доступности ипотеки в 2020–2021 годов при ставках на уровне 6–7% позволил семьям, которым и ранее была доступна ипотека, сократить расходы на обслуживание кредитов на 2-3 тысячи рублей в месяц. А вот семьи, не имеющие накоплений, по-прежнему могли лишь мечтать о приобретении жилья. Важно отметить еще и то, что в 2021 году снижение доступности жилья в крупнейших агломерациях продолжилось более высокими темпами, чем в 2019–2020 гг. Если в 2018 году из 17 таких территорий 14 относились к рынкам с доступным жильем, то в 2021 году — только 8, и это при размере квартир в 45–50 кв. м!
Таким образом, рынок недвижимости подошел в 2022 году к критической черте. Доступность приобретения жилья в России снова стала сокращаться, а возврат к его росту уже не может быть основан на сокращении, как это было в предыдущий период, и без того уже слишком маленькой площади квартир.
По мнению Татьяны Полиди, можно назвать только два фактора, способные возобновить рост доступности приобретения жилья: это отраслевой, связанный с радикальным сокращениями затрат на строительство; его можно еще назвать технологическим прорывом; и рост доходов граждан. При этом доступность ипотеки не делает жилье более доступным, то есть уже не расширяет круг потенциальных заемщиков ввиду ограниченности накоплений граждан, необходимых для первоначального взноса.
Отрасль нуждается в трансформации структуры инвестиций в жилищные активы, сегодня 90% этих инвестиций делают граждане, вклад же корпораций и государства минимален. Достигнут предел по доходам граждан для покупки жилья. Нужны меры, способные расширить этот контингент, иначе рынок в недалеком будущем может лечь в глубокий дрейф и без помощи санкций.
Новое — хорошо забытое старое
В новых условиях уже нереально развивать рынок недвижимости так, как это происходило совсем недавно. Нужные иные, более рациональные и экономические подходы. Так, по мнению Ильи Заливухина, генерального директора "Яуза Проект", большое значение приобретают вопросы управления пространственным развитием городов. В частности, речь идет о необходимости планирования их развития, которое должно быть ориентировано, в первую очередь, именно на освоение застроенных территорий. Это позволило бы создавать качественную среду для жизни и жилье, которое будет пользоваться спросом.
Такой взгляд напрямую перекликается с тем, что, по мнению президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, у нас и во всем мире довольно острой является дилемма между доступным жильем и компактным, комфортным городом. Именно этот вопрос лежит в основе выработки градостроительной и жилищной политики; ведь чем больше требований и ограничений для развития территорий, тем более ограничено предложение жилья, а это не может не влиять на его цены и доступность.
В то же время есть явные преимущества именно компактного развития, и для российских городов они очевидны, особенно учитывая то, что в последние десятилетия городские территории развивались по обратному принципу — экстенсивно, постоянно расширяя площади застройки многоквартирными домами.
