Фонд "Институт экономики города" на протяжении 15 лет ведёт мониторинг доступности приобретения жилья по России и субъектам Российской Федерации, а также в последние 7 лет — по крупнейшим городским агломерациям
Вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди на страницах доклада "Устойчивое развитие и социально-экологические приоритеты в управлении 2024" подробнее о результатах мониторинга доступности приобретения жилья по России и субъектам Российской Федерации.
По результатам мониторинга в дополнение к традиционным показателям мы впервые в 2024 году опубликовали новые оценки доступности жилья в 734 малых, средних, больших и крупнейших городах России, полученные на основе данных СберИндекс.
Также в ходе исследования мы определили коэффициенты доступности жилья в 17 крупнейших городских агломерациях России, полученные на основе данных о медианных ценах предложения жилья, предоставленных Яндекс Недвижимость.
В целом по России за всё время наблюдений мы отмечаем два периода с разными трендами. Если с 2009 по 2019 г. наблюдался устойчивый рост доступности жилья, то в 2020–2022 годах произошёл разворот, и тренд изменился на снижение доступности жилья.
Разворот долгосрочного тренда
До 2019 года наблюдался устойчивый рост доступности жилья, но в 2020 году эта тенденция изменилась на противоположную.
В 2023 году наблюдалось некоторое повышение фундаментальной доступности жилья в России в целом и в большинстве субъектов РФ по сравнению с 2022 годом. Это связано с замедлением темпов роста цен на жильё относительно роста доходов населения. Однако пока рано говорить о переломе тренда снижения доступности жилья, наблюдавшегося в предыдущие три года.
Доля семей, имеющих возможность приобрести жильё с помощью собственных и заёмных средств, снизилась в прошлом году до 54,5% по сравнению с 56,3% годом ранее. Снижение связано с повышением средневзвешенных ставок по ипотеке вследствие роста ключевой ставки Банка России. Значение показателя в 2023 году оказалось даже ниже уровня 2020 года (55,9%).
Индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ) в 2023 году снизился по сравнению с 2020 годом. Снижение ИДПЖ отмечено более чем в половине субъектов Российской Федерации. Это указывает на общее снижение доступности ипотечного кредитования.
При этом, несмотря на колебания, общая доступность жилья в 2023 году оценивается выше, чем в 2006–2008 годах.
Снижение фундаментальной доступности жилья
В последние годы наблюдается снижение соотношения доходов населения и цен на жильё.
Снижение фундаментальной доступности жилья в регионах России характеризуется следующими изменениями:
Рост коэффициента доступности жилья (КДЖ). Коэффициент показывает, за сколько лет семья со средним доходом может накопить на покупку стандартной квартиры площадью 54 кв. м (при наличии данных оценивается не квартира с фиксированной площадью, а квартира с медианной ценой на рынке).
Увеличение значения КДЖ означает снижение доступности жилья. В большинстве регионов наблюдался рост КДЖ в период 2020–2023 годов.
Опережающий рост цен на жильё. Цены на жильё росли быстрее, чем доходы населения. Например, в крупнейших городах-центрах агломераций средний рост цен на жильё в 2020–2023 гг. составил 72,1%, в то время как рост доходов — только 28,5%.
Изменение доступности ипотеки. Несмотря на льготные программы, общая доступность ипотеки снизилась из-за роста цен на жильё. Индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ) снизился в большинстве регионов России в 2020–2023 гг.
Долгосрочные последствия. Снижение фундаментальной доступности жилья привело к увеличению срока накопления на покупку жилья (с ипотекой или без). Это может повлиять на демографические показатели, рынки труда в городах и регионах, однако может и создать положительный импульс для роста конкуренции застройщиков за потребителя.
Влияние на рынок аренды. В некоторых городах и агломерациях снижение доступности покупки жилья привело к росту спроса на аренду.
Пространственная дифференциация
Сохраняется значительная дифференциация доступности жилья по территории страны.
В 2023 году значения регионального коэффициента доступности жилья варьировались от 1,0 в Ямало-Ненецком АО до 4,4 в Амурской области.
В 2023 году значения коэффициента доступности жилья в 17 крупнейших агломерациях варьировались от 2,9 в Екатеринбургской до 4,9 в Санкт-Петербургской.
На основе данных о коэффициенте доступности жилья за 2023 год из 734 городов России (из которых 231 входят в состав 35 крупных городских агломераций, а 503 — города вне таких агломераций (159 — большие и средние, 344 — малые), представленных в исследовании ИЭГ, можно выделить рынки жилья с лучшей и худшей доступностью жилья.
В крупных агломерациях средний КДЖ в 2023 г. — 2,9, а вне таких агломераций, в больших и средних городах — 2,5, а в малых городах — 1,9. В 2023 г. доступность жилья во всех группах городов снизилась по сравнению с 2020 г.
