Этаж ниже среднего
Что мешает развитию в России индивидуального жилищного строительства
Вводимые на фоне COVID-19 ограничения вместе с развитием форматов удаленной работы и учебы заставили россиян по-новому взглянуть на возможности жизни за городом. Так, в рамках совместного опроса "Дом.РФ" и ВЦИОМа в сентябре 39% россиян заявили, что дома ИЖС являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6% респондентов.
Резкий рост интереса к загородному жилью с начала весны отмечали многие участники рынка недвижимости. По данным Knight Frank, с января по сентябрь 2020 года число запросов на такие объекты выросло на 114% относительно аналогичного периода прошлого года, а объем предложения сократился на 8%.
В результате участники рынка и эксперты ждут дефицита загородных домов вблизи крупных городов. Решить проблему теоретически могла бы активизация развития ИЖС, которое формально даже есть в планах властей.
Пугающий неликвид
На фоне общего снижения девелоперской активности из-за кризиса власти рассчитывают, что решить поставленную президентом Владимиром Путиным задачу по строительству ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья можно, в частности, за счет увеличения объемов ИЖС. Об этом уже говорил гендиректор "Дом.РФ" Виталий Мутко: "Индивидуальное домостроение нужно развивать комплексно, оно должно быть интересно инвесторам. Это окажет влияние на объемы строительства жилья в стране, о которых говорится в нацпроекте "Жилье и городская среда"". В Минстрое оценивали, что к 2030 году на долю ИЖС должно приходиться 50 млн кв. м строящейся недвижимости.
Вызов для застройщиков
Несмотря на существующие ограничения, формально в России ежегодно появляется достаточно много объектов ИЖС. Например, по итогам прошлого года они сформировали почти половину введенного жилья: 38,5 млн кв. м из 82 млн кв. м сданной в общей сложности недвижимости. По итогам первого полугодия 2020 года ввод ИЖС оценивается в 14,3 млн кв. м.
Исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди предлагает в любом случае сначала определиться с терминологией. Объекты, которые в России вводятся как ИЖС, формально, по ее словам, представляют собой то, что в мировой практике называется самостроем (self-built). Эксперт подчеркивает, что цивилизованная малоэтажная застройка, которую реализуют профессиональные девелоперы, на российском рынке фактически не представлена, а коттеджные поселки, которые все же возводятся, чаще всего лишены системы управления общим имуществом. "Эти проекты имеют мало общего с цивилизованной застройкой: здесь нет необходимой социальной и досуговой инфраструктуры, необходимой для жизни",— рассуждает госпожа Полиди.
В качестве примера она приводит существующие проекты развития ИЖС на региональном уровне, например в Белгороде. "Речь идет о строительстве массы индивидуальных домов в пригороде, а не о формировании малых комфортных пригородных муниципалитетов",— поясняет госпожа Полиди. Все строящиеся таким образом объекты для банков априори будут неликвидными с точки зрения кредитования. По ее словам, решить проблему может только формирование качественного продукта, а значит, выход на рынок системных застройщиков.
Нужны четкие правила
Помочь застройщикам могли бы типовые проекты с просчитанной экономикой для разных регионов, гарантии со стороны "Дом.РФ", развитие "сельской ипотеки" и выделение субсидий регионам на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, полагает гендиректор группы "Доверие" Дмитрий Панов.
В ВТБ в целом указывают на необходимость проработки стандартов, которым должны соответствовать индивидуальные проекты жилых домов. О необходимости стандартов на рынке ИЖС говорит и Николай Алексеенко: "Нужны четкие правила застройки и перечень допустимых характеристик самих возводимых домов".
Но Татьяна Полиди считает все эти предложения актуальными скорее для сельских территорий. Там, по ее мнению, целесообразно сохранять ИЖС в текущем формате, применяя меры прямой поддержки жителей: предоставление субсидий на покупку земли, материалов, льготное кредитование. "Значительные средства придется потратить и на восстановление инфраструктуры: сейчас в сельской местности она изношена в среднем на 50%; дополнительно речь может идти о создании типовых домокомплектов, практика применения которых есть во всех странах",— поясняет госпожа Полиди.
В случае с профессиональной малоэтажной застройкой, по мнению эксперта, речь в первую очередь идет о регулировании на региональном уровне. Например, госпожа Полиди считает целесообразным резкое ограничение этажности в пригородах. "Когда у застройщика есть выбор — построить дом в два этажа или в 15, он всегда выберет второй вариант,— убеждена она.— Но если реализовать высотный объект невозможно, а развиваться на этой территории бизнесу интересно — он всегда будет искать такую возможность".
Татьяна Полиди не отрицает, что, приняв сейчас решение формировать качественную малоэтажную застройку, крупные российские города сразу же столкнутся с проблемами. "Ближние пояса городов-миллионников уже заняты высотным строительством, малоэтажная застройка возможна только следующим поясом",— отмечает эксперт. На этом фоне реализация малоэтажных и индивидуальных проектов априори будет дороже: потребуется дополнительное строительство скоростной транспортной, а также коммунальной и социальной инфраструктуры на большом расстоянии от городов.
Критически важная возможность
Однако далеко не все участники рынка уверены, что целесообразно тратить время и силы на развитие этого формата жилья. Руководитель отдела авторского надзора института "Гипрогорпроект" Илья Бузик отмечает, что в ряде регионов нет климатических и экономических предпосылок для массового строительства индивидуальных домов.
Но Татьяна Полиди убеждена, что возможности отказаться от развития малоэтажной среды у крупных городов нет: "Моноцентричная модель предполагает, что утром люди с густонаселенных окраин стремятся в центр, а вечером едут обратно на периферию, на дорогах формируются заторы, это ухудшает экологическую обстановку и усложняет механизм функционирования города".
С ростом доли среднего класса, добавляет эксперт, должна увеличиваться доля людей, заинтересованных в концепции "второго жилья" — комфортного дома за чертой города, который дополняет квартиру. "С развитием модели удаленной работы выбор места проживания становится шире, и спрос на малоэтажные объекты будет расширяться",— уверена госпожа Полиди.
