Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий
Гости:
- Юрий Эхин, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
- Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда "Институт экономики города"
- Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ
В России разработаны новые стандарты развития городских территорий, причем не просто развития, а комплексного развития. То есть, по логике, застройщики должны будут думать и согласовывать, что, где и как они возводят, вместе с городскими властями и, главное, с жителями. Сегодня зоны комплексной застройки предусмотрены в правилах землепользования всего в 154 городских поселениях, что составляет чуть больше 7% от их общего числа. Новый механизм подразумевает, что жилищное строительство должно быть полностью обеспечено общественным транспортом, инфраструктурой и социальными объектами. При этом доля жилой застройки, по новым правилам, не должна превышать 80%, а этажность рядовых зданий – 9 этажей. Появится ли надежда, что теперь жилые кварталы будут обеспечены парковками, детскими садами, школами?
Тамара Шорникова:
Ещё одна типичная картина, когда приезжаешь в какой-то такой провинциальный город, первая мысль о том, что многое нелогично, что, где, на каком месте стоит, к чему примыкает и так далее. Вторая – это то, что ну явно там никто не слышал ни о редевелопменте, ни о других модных словах. Такой вот уличный язык – это язык простейших объявлений, то есть много небольших торговых центров пластиковых, на них крупными буквами понятная реклама "Рыба", "Пиво", "Шубы" и так далее. Вот так очень во многих городах: ярко, броско, практично, дешево, сердито, что называется.
Кажется, чтобы "причесать" это все, чтобы это все выглядело, как вот нам говорили в самом начале, как в Петербурге в лучших районах, нужно очень много денег. Откуда их взять и как их, простите за это грубое слово, отбить? Как пространство может работать внутри города и приносить городу самому прибыль?
Татьяна Полиди: Ну во-первых, да, надо начать с того, что, конечно, сделать из всех абсолютно более чем тысячи городов, которые есть в Российской Федерации, Санкт-Петербург нельзя. Понятно, что и визуальный, и архитектурный облик любого города не только в России, но и за рубежом развивается в параллели с его социально-экономическим развитием, то есть с его экономическим потенциалом в первую очередь. Поэтому из любого города сделать конфетку нельзя. Поэтому когда мы говорим про проекты редевелопмента, которые опять же реализуются во всех абсолютно странах мира и в нашей стране, и в прошлые годы эти проекты существовали в крупных городах-миллионниках, то это, конечно, в первую очередь касается действительно крупнейших мегаполисов, у нас их порядка 20 в стране, это первая мысль.
Мысль вторая: главный экономический инструмент, который позволяет реализовать эти проекты, – это так называемое понятие земельной ренты. Ну вот представьте, центр города, у нас в любом городе это есть, в Новосибирске, в котором вообще гораздо более миллиона населения, в Краснодаре, в Екатеринбурге, когда в центре города находится такая старая одноэтажная, зачастую некапитальная застройка, зачастую какая-то не имеющая ни канализации, ни водопровода и так далее. А это центр, самый центр города, где капитализация, где стоимость земли максимально высокая и где расположение любого объекта, будет это объект делового назначения, бизнес-назначения, тогда он будет приносить доход этому бизнесу, или будет это жилой объект, максимальную отдачу дает использование земли именно в центре города, а вместе с тем это занято абсолютно неликвидной какой-то застройкой.
Так вот любой проект редевелопмента основан просто на элементарной математике, на росте объема застройки, значит, рыночной капитализации данной территории. Обычно порядка 10 раз, а может и более, возрастает объем такой застройки, что означает и плотность.
Тамара Шорникова: Да. Татьяна, прямо сразу коротко – но это очень простой рецепт, снести центр, самое дорогое место в городе, и там что-то новое, светлое построить. Это очень просто, но это, во-первых, маловоплотимо, потому что во многих наших городах центр является исторической застройкой, какие-то культурные памятники. А во-вторых, это действительно, знаете, ну очень простой ход.
А если смотреть как-то с другой стороны, с учетом оценки функциональности тех или иных зданий? Например, сейчас у нас есть большая борьба со вторыми и третьими сменами в школах, в тех же школах как-то продумывать, как школа может вторую половину дня функционировать, там что-то размещать. Вот что-то как-то по более сложному пути идти?
Татьяна Полиди: Нет, разумеется, вот такие проекты, когда заходит экскаватор и сносит подчистую весь квартал, – это штучные проекты. Еще раз повторяю, они должны быть реализованы именно на территориях деградирующей, на мой взгляд, застройки, не любой малоэтажной застройки, а именно морально устаревшей, деградирующей, в которой есть и социальные, и санитарные, разные другие уже риски существования и так далее, она не соответствует современному развитию города. Я таких кварталов видела огромное множество во всех абсолютно наших городах.
Но есть так называемая смешанная застройка. Ведь все прошлые 20–30 лет у нас велась так называемая точечная застройка в тех же самых центрах, когда мы можем видеть квартал, где есть как старые, так и новые здания. И мы уже не сможем провести комплексный редевелопмент такой территории никак, потому что затраты будут аномально высокими, для того чтобы снести новые объекты, сносить выгодно старые объекты, желательно низкоэтажные, а новые сносить невыгодно. Поэтому, конечно, в городской застройке дальше должны применяться уже более хитрые механизмы: своевременный капитальный ремонт, своевременная реконструкция.
Что касается объектов культурного наследия, здесь нам необходимо поработать с законодательством, потому что на сегодняшний день частные инвестиции привлекать к этим объектам очень тяжело, есть запреты на адаптацию этих объектов к современному использованию...
