Эксперты назвали наиболее эффективный механизм развития городской среды
Федеральный закон о КРТ подписан президентом в конце 2020 года. Механизм позволяет решить целый спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья. В Градостроительном кодексе прописаны четыре формы КРТ: жилой застройки, нежилой, развитие незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателя.
По мнению президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, в целом механизм КРТ получился в достаточной степени сбалансированным с точки зрения возможностей учета всех заинтересованных сторон — девелопера, города и граждан: "Он позволяет застройщику получить прибыль, городским властям — дополнительные налоги и рабочие места, гражданам, проживающим на территории комплексного развития, улучшить жилищные условия".
По мнению эксперта, механизм КРТ может использоваться для различных целей, в частности преобразования застроенных территорий с аварийной, ветхой, морально устаревшей жилой и нежилой застройкой. Он вполне эффективен и для развития новых, незастроенных территорий. Но в обоих случаях главная цель — обеспечить современное градостроительное развитие и качественную городскую среду. Подходы к градостроительному развитию предусматривают многофункциональное использование территорий. Этим, по мнению Надежды Косаревой, механизм и отличается от созданных ранее "спальных" районов: "Сейчас жилая застройка сочетается со строительством коммерческих объектов и безопасных объектов новой промышленности, культурно-досуговых и образовательных центров, созданием общественных территорий — парков и скверов", — формулирует Надежда Косарева преимущества модели.
Выводы практики
Пока рано говорить о феноменальных результатах, так как механизм КРТ в его актуальном виде — новый.
— Его особенностью являются достаточно широкие полномочия субъектов РФ по регулированию подготовки решений о КРТ и их реализации. Между тем субъекты РФ приняли свои нормативные правовые акты только в 2021 году, а в 2022 году муниципалитеты и регионы начали готовить и принимать решения о КРТ и проводить торги на право заключения договоров. При этом реализация проекта КРТ занимает несколько лет, так что сегодня еще только накапливается опыт по подготовке и первому этапу таких проектов, — указывает Надежда Косарева.
Однако некоторые выводы сделать уже можно. Мониторинг, который проводит фонд "Институт экономики города", указывает на три типа проблем.
— Некоторые многоквартирные дома не являются аварийными, но соответствуют критериям ветхости и неблагоустроенности, которые устанавливают субъекты РФ. На территориях таких объектов тоже можно реализовать проекты КРТ. Но регионы пока недостаточно используют свои полномочия по расширению жилищных гарантий для граждан таких домов. Жилищный кодекс дал право субъектам РФ предоставлять гражданам так называемые равнозначные жилые помещения, которые по общей площади больше освобождаемых, право расселять коммунальные квартиры и обеспечивать очередников жильем по нормам предоставления. Но только небольшое число субъектов РФ воспользовались такими правами, — формулирует проблематику Надежда Косарева.
Безусловно, в этом случае требуется большая разъяснительная работа, так как ветхие и неблагоустроенные многоквартирные дома могут быть включены в решение о КРТ только при условии принятия такого решения общим собранием собственников в доме.
КРТ стоит рассматривать прежде всего как инструмент по коренному изменению инфраструктурного обеспечения городов
Вторая проблема, по мнению эксперта, это недостаточное внимание к проработке архитектурно-градостроительной концепции при подготовке решения о КРТ: "Если в таком решении не будут зафиксированы основные технико-экономические и градостроительные параметры преобразования территории, то на выходе можно не получить желаемого результата".
Надежда Косарева считает, что в законодательстве требует дальнейшего развития тема преобразования ветхой и неблагоустроенной индивидуальной жилой застройки, которая во многих городах еще сохраняется в срединной и даже центральной зонах.
Институт экономики города, по словам Надежды Косаревой, сейчас работает в нескольких городах именно с целью наработки рекомендаций по проведению информационно-разъяснительных кампаний при подготовке решений о КРТ жилой застройки и проведении общих собраний в ветхих и неблагоустроенных многоквартирных домах. По мнению эксперта, в этом вопросе необходимо опираться на потенциал общественных и некоммерческих организаций.
В качестве наилучшей практики Надежда Косарева называет подходы Нижегородской области: "В этом регионе предусмотрены широкие жилищные гарантии гражданам, переселяемым из ветхих и неблагоустроенных многоквартирных домов, большое внимание уделяется информационно-разъяснительной работе и проработке архитектурно-градостроительного видения преобразуемой территории".
