Участников долевого строительства в России теперь защищает не страховка, а специальный компенсационный фонд, который будет наполняться за счет отчислений застройщиков.
Постановление правительства по этому поводу публикует "Российская газета", а министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства дает разъяснения, как будет работать новый механизм и почему решили отказаться от того, что действует сейчас.
Обязанность делать взносы в фонд защиты дольщиков появится у застройщиков с 1 января 2017 года. Размер отчислений будет равняться одному проценту от планируемой стоимости строительства.
Средства фонда, как поясняет замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин, можно будет использовать на выплату возмещения тем участникам долевого строительства, чьи застройщики не выполнили взятые на себя обязательства и находятся в стадии банкротства. Либо, как вариант, на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.
"Вопреки домыслам отмечу, что процедура банкротства застройщика может быть введена только по решению арбитражного суда после иска о банкротстве", - сказал Стасишин.
"Никак иначе, - подчеркивает Никита Стасишин, комментируя информацию, появившуюся в некоторых СМИ о том, что фонд защиты прав дольщиков сможет сам банкротить застройщиков. - Но, чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками-банкротами, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего. Это позволит упростить процедуру банкротства застройщика, так как исключает процедуру наблюдения". Останутся лишь две процедуры - конкурсное производство и внешнее управление. Таким образом, сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату, либо готовое жилье значительно сократятся, добавил он.
Почему решено было отказаться от системы страхования договоров долевого участия? По истечении двух лет работы этого механизма стало ясно, что он неэффективен, отмечают в минстрое. "Это подтверждает и тот факт, что, по данным регионов, известны лишь единичные случаи по всей стране, когда при наступлении страхового случая дольщикам от страховой компании были выплачены компенсации. В настоящее время можно констатировать, что цивилизованного рынка страхования договоров долевого участия в нашей стране так и не удалось создать, - констатирует Никита Стасишин.
В отличие от системы страхования договоров долевого участия государственный компенсационный фонд сможет гарантировать участникам долевого строительства соблюдение их прав. Это, в свою очередь, положительно скажется на росте доверия населения к инвестициям в строительство жилой недвижимости, подчеркивает замминистра. "Застройщики это понимают и признают значимость создания фонда для рынка в целом", - отмечает он.
Стасишин уточняет, что после начала деятельности фонда обеспечение исполнения обязательств застройщиков страхованием и поручительством банка постепенно прекратит свое действие.
Создание компенсационного фонда - более понятный для всех инструмент по сравнению со схемой обязательного страхования ответственности застройщиков, также считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Средства будут аккумулироваться в одном месте - у государства, а не у множества страховых компаний, которые чаще всего не заинтересованы в страховании этих рисков из-за сложного прогнозирования", - поясняет эксперт.
Девелоперам, по его мнению, проще будет работать с государственным фондом по понятным правилам и единожды утвержденным тарифам, а не со страховой компанией со сложной процедурой андеррайтинга (оценка рисков для целей страхования. - Прим. ред.) и порой непонятно рассчитываемой ставки. "Для самих дольщиков государство в качестве гаранта тоже выглядит куда более надежным, чем страховщики, поэтому, скорее всего, люди будут смелее покупать квартиры в новостройках", - прогнозирует Репченко.
Однако компенсационный фонд, как считает эксперт, не решает одну из важнейших проблем. "Если застройщики начнут массово банкротиться вследствие кризиса или рецессии, никаких средств фонда не хватит на компенсации всем пострадавшим. Поэтому абсолютной гарантии сохранности средств компенсационный фонд не дает", - резюмирует он. Этот момент надо продумать, говорят эксперты, возможно, новыми поправками.
На этот момент обращает внимание и президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "Насколько установленного сейчас размера отчислений взносов в один процент будет достаточно, чтобы закрыть все риски, большой вопрос. Думаю, когда новая схема заработает, нужно будет провести мониторинг, оценку ситуации и, возможно, что-то изменить, если этого будут требовать обстоятельства", - полагает собеседница "РГ".
Когда инициатива создания компенсационного фонда только обсуждалась, некоторые участники рынка всерьез говорили о том, что жилье в России из-за этого может подорожать. В минстрое, однако, напоминают, что тариф фонда для застройщиков, согласно внесенным изменениям, будет идентичен сегодняшним тарифам страховых компаний. Поэтому необходимость отчислять средства в фонд не станет для застройщиков дополнительной нагрузкой.
Надежда Косарева не исключает, что повод для повышения цен все-таки может найтись. "С появлением компенсационного фонда риски участников долевого строительства заметно снизятся. Как результат - спрос на этом рынке в перспективе может пойти вверх, а вместе с ним и цены на жилье, - рассуждает эксперт. - Но даже если это произойдет, рост вряд ли будет настолько значительным, чтобы всерьез этого опасаться".
