Предоставленные законом полномочия позволяют субъектам РФ исправить многие его недостатки и улучшить работу механизма, уверена президент фонда "Институт экономики города"
Принятый недавно закон о комплексном развитии территорий (КРТ) на практике пока реализуется только в виде пилотных проектов на ранних стадиях. Однако тема продолжает оставаться дискуссионной: многим специалистам не понятны или не нравятся некоторые положения документа. Однако при его реализации в итоге все будет зависеть от конкретного региона: как сделают, так и получится, заявила в своем выступлении в ходе деловой программы Российской строительной недели президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
"В законе о КРТ есть ряд отрицательных моментов, но есть и одно очень положительное качество: достаточно много полномочий, которые отдали субъектам РФ. И сегодня, на наш взгляд, все хорошее и плохое в применении этого закона будет зависеть от субъектов — как они отрегулируют в рамках их полномочий наиболее сложные и спорные вопросы этого инструмента", — отметила Косарева.
Она выделила пять основных групп полномочий регионов: порядок принятия отдельных решений о КРТ, критерии сноса многоквартирных и индивидуальных домов, предоставление дополнительных мер жилищной поддержки, установление дополнительных объектов, не подлежащих изъятию, и некоторые отдельные регуляторные полномочия.
Одной из наиболее важных Косарева считает возможность регионов устанавливать критерии, по которым определяется, сносить ли дома под КРТ или нет.
"Мы считаем, что самыми хорошими критериями являются физический износ, слишком большие затраты на капремонт (больше, чем на переселение) и отсутствие основных систем инженерно-технического обеспечения. И нам не нравятся критерии вроде типовых проектов определенного периода домостроения. Потому что, в отличие от Москвы, где пятиэтажки — самое худшее жилье, во всех других городах пятиэтажки — это вполне хорошее жилье, потому что в структуре фонда есть другая часть, еще хуже, еще до типового домостроения. Кроме того, жители не поймут, если начнут преобразовывать более или менее хорошую застройку, а самая плохая останется без преобразования", — пояснила эксперт.
Еще одна область в реализации закона о КРТ, где у субъектов достаточно много полномочий — меры жилищной поддержки граждан из расселяемых домов.
“На примере Москвы стало абсолютно понятно, что только если люди будут улучшать жилищные условия и у них будет выбор — равноценное, равнозначное и прочие помещение, — они поддержат эти преобразования. А сейчас пункт про равноценность отдали на откуп субъектам РФ — давать равнозначное или не давать. Я считаю, что выбора здесь нет, и надо поддерживать московский подход: предоставить людям широкий выбор. После этого программа "полетела", а без этого две трети голосов в доме не будут получены", — подчеркнула Косарева.
Еще один важный перечень, который предстоит формировать самим регионам, — объекты, не подлежащие изъятию.
"Сейчас написано в законе о КРТ, что хорошие МКД изымать нельзя, я считаю, что субъекты должны дополнительно установить, что хорошие нежилые объекты тоже нельзя изымать. Это бессмысленно, и это вызовет возмущение со стороны собственников этих нежилых объектов, в том числе бизнеса. И мне кажется неправильным изымать постройки, которые просто не соответствуют градостроительному регламенту, — у нас это разрешено законодательством, нельзя такие объекты реконструировать, но стоять им не запрещается", — считает эксперт.
Другой болезненный аспект — компенсации владельцам индивидуальных, блокированных и садовых домиков. Закон сейчас говорит, что их можно изымать, если у них нет необходимого инженерно-технического обеспечения. Фонд "Институт экономики города" считает, что этого критерия недостаточно: если здания хорошие, их тоже не стоит изымать.
"Что в федеральном законе о КРТ не лечится нормативами субъектов и требует обязательного внесения изменений — это разные гарантии гражданам в МКД и в ИЖС. В МКД — две трети голосов, достаточно широкий выбор форм компенсации, а в индивидуальном жилье ничего этого нет. Никого не спрашивают, только изъятие по земельному законодательству — то есть деньги за ветхую избушку. Понятно, что если эта избушка — единственное жилье человека, он другое себе купить уже не сможет. Но это невозможно решить на уровне субъекта", — отметила Косарева
Для успешной реализации КРТ регионам надо будет выполнить три базовых условия, считает эксперт.
"Первое: надо обеспечить рентабельность проекта, чтобы как можно меньше в него пришлось вкладывать из бюджета. Потому что в бюджете денег нет", — отметила Косарева.
По исследованиям фонда, самыми рентабельным являются проекты в срединных и центральных зонах городов — не исторических центрах, с высокой ценой на жилье, низкой плотностью застройки изначально, и чем больше территория — тем лучше. Также важна однородность ветхой застройки, поскольку тогда капитализация территории будет низкой.
"Второе: снижение градостроительных конфликтов. А в последние годы их число в судах растет, в некоторых городах оно увеличилось в несколько раз. Для этого необходимо общественная, всем понятная обоснованность этого проекта. То есть, когда преобразуется действительно деградирующая застройка, и всем это видно. И когда формируется новая комфортная городская среда — тоже всем очевидная", — сказала Косарева.
Третьим фактором успеха эксперт считает заинтересованность в этом проекте всех сторон: чтобы граждане улучшили свои условия, бизнес-резиденты получили свою экономическую выгоду, а город получил свои налоги.
"Весь международный опыт показывает, что без кусочка пирога каждому стейкхолдеру проекты не взлетят", — отметила Косарева.
В конце 2020 года президент России Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии территорий. Законом предлагается единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья по аналогии с программой реновации в Москве.
Реновация будет проводиться в регионах при согласии 2/3 собственников квартир в многоквартирном доме, подлежащем сносу. Решение о комплексном развитии территории смогут принять как региональные власти, так и правительство РФ.
"Интерфакс-Недвижимость" от 15 марта
Фото "Интерфакс-Недвижимость/ сайт НИУ "Высшая школа экономики"
