Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома
Можно ли сделать капремонт быстрее и лучше, как не упустить важные детали и избежать внутридомовой войны
Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта. В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.
Этап 1. Подготовительный
На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.
Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта
Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года.
Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома.
Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить.
Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006).
Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно.
Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения. Примеры документов, информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.
Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта.
Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта.
Этап 2. Принятие решения о проведении капитального ремонта дома
Действия на этом этапе зависят от того, какое решение относительно сроков и объема работ по капремонту приняло общее собрание собственников. Если жильцы решили придерживаться плана, который предлагает региональный Фонд, ничего в нем не менять и не доплачивать, то решение о проведении капитального ремонта принимается после получения соответствующего предложения от регионального оператора — в течение 1-3 месяцев с момента его поступления.
В случае, если на подготовительном этапе собственники помещений решили изменить сроки проведения, перечь работ или согласились увеличить взносы на капремонт, решение по всем этим вопросам необходимо принять до получения соответствующего предложения от регионального оператора — за 6-12 месяцев до начала капитального ремонта, чтобы на основании решения общего собрания были внесены изменения в региональную программу.
Этап 3. Разработка проектной документации
Первым этапом проведения капитального ремонта любого дома становится разработка проекта предстоящих работ. Этим занимаются специализированные организации. Если за ремонт отвечает региональный оператор, то именно он выбирает конкретного подрядчика по итогам конкурсного отбора.
Уполномоченный от дома также должен участвовать и в приемке готового проекта капремонта. Для этого нужно запросить у проектировщика разработанную документацию (нормативные документы, на которые он должен опираться при ее создании — здесь) и убедиться, что в ней нашли отражение установленные на общем собрании требования к качеству ремонта. Окончательную приемку проектной документации осуществляет специальная комиссия, и активу дома нужно добиться включения в нее представителя собственников.
Этап 4. Открытие работ по капитальному ремонту
На этом этапе ФКР должен выбрать подрядную организацию, которая будет заниматься капитальным ремонтом вашего дома. Как и в случае с проектировщиками, делается это через конкурсную процедуру (часто в форме электронного аукциона). Разумеется, активу дома также нужно проследить за его ходом и за тем, что выбранная компания будет обладать необходимой квалификацией и входить в реестр квалифицированных подрядчиков региона.
Такое же деятельное участие актив дома должен принять и в самом открытии работ. Убедитесь, что приготовленные для капремонта материалы и оборудование соответствуют проектной документации и подрядному договору. Договоритесь об участии представителя собственников в подписании акта открытия работ по капитальному ремонту.
Этап 5. Проведение работ по капитальному ремонту дома
Первое обязательное правило на стадии начала работ — внимательное прочтение договора на выполнение капремонта и проверка его на полноту и достоверность сведений.
Далее основной задачей актива становится помощь рабочим в получении доступа во все жилые помещения.
Обязательно контролируйте соответствие проводимых работ проектной документации, а используемых материалов — установленным требованиям.
Если в ходе капремонта подрядчик нанес ущерб имуществу собственников квартир, актив дома должен помочь им добиться компенсации.
Этап 6. Приемка выполненных работ
Итак, все работы произведены, и ваш дом снова как новенький. Однако завершенным капитальный ремонт будет считаться только после того, как специальная комиссия оценит его качество и подпишет акт приемки работ. В состав такой комиссии входят сотрудники Фонда капремонта, местной администрации, специалисты технического надзора, управляющей домом организации, представители подрядчика и, конечно же, собственников жилья.
Итогом работы комиссии станет подписание актов, подтверждающих выполнение работ в принадлежащих собственникам помещениях, местах общего пользования, а также скрытых работ, контроль за которыми не может быть проведен без вскрытия конструкций.
Этап 7. Контроль за состоянием общего имущества во время действия гарантийных обязательств подрядчика
В соответствии с п. 2.11 ст. 182 ЖК РФ гарантия на капитальный ремонт должна составлять не менее 5 лет. Любые дефекты, выявленные в этот период, региональный оператор обязан устранять безвозмездно.
После завершения гарантийного ремонта совету дома нужно проконтролировать подписание еще одного акта — приемки работ по устранению недостатков, выявленных в гарантийный период.
Вместо заключения
Несмотря на внушительный объем, этот материал нельзя назвать исчерпывающей инструкцией по контролю за проведением капремонта. Здесь описана только одна из возможных схем — для случая, когда деньги на проведение работ аккумулируются на счете регионального оператора. Если свои средства дом решил поместить на отдельный спецсчет, алгоритм действий будет несколько иным. В наглядной табличной форме он представлен на сайте Института экономики города.
