Закон о комплексном развитии территорий может снять часть административных барьеров в строительстве. Помимо этого, он даст зеленый свет принудительному переселению жильцов и сносу неаварийной недвижимости в интересах частных девелоперов.
Борьба с аварийным жильем часто лишь маскирует процесс уплотнения города.
Скорость любой ценой
Развитие городских застроенных территорий со сносом недвижимости не новая схема. Во многом ее применение сдерживается сложностями с переселением жильцов. Новый закон о КРТ направлен на максимальное быструю расчистку территорий под застройку. Частично он повторяет принципы столичной реновации. Например, переселенец может выбрать равнозначное жилье (с не меньшим количеством комнат и не меньшей жилой площадью), равноценное по цене, или денежную компенсацию. Однако ряд новелл закона создают принципиально новую и весьма опасную ситуацию. Перечислим лишь основные моменты.
Первое: закон позволяет сносить добротные здания. Если упрощать, то территорией КРТ признан любой городской участок, который на 50% занят аварийным жильем или самостроем. Причем закон не описывает, на каких основаниях определяются границы участка КРТ. "Если в отношении половины территории КРТ есть хоть какие-то критерии, обосновывающие необходимость сноса или реконструкции расположенных на ней объектов, то в отношении "других 50 процентов территории" нет никаких критериев. Например, можно без всякого обоснования включить в территорию КРТ объекты, не нуждающиеся в сносе или реконструкции", — говорится в отзыве на законопроект Института экономики города. Многоквартирные дома хорошего качества, оказавшиеся на территории КРТ, также могут быть снесены. Слабо обоснованные волюнтаристские подходы к формированию территорий КРТ может привести к тому, что в зоне риска сноса окажется значительная доля городских домов.
Второе: вводится инструмент принудительного изъятия недвижимости у собственников в процессе реализации коммерческого девелоперского проекта. Если жилец сносимого многоквартирного дома в течение 90 дней не подписал договор, предусматривающий переход права собственности, то он через суд принуждается к освобождению помещения и подписанию договора. Дискриминированы оказываются владельцы индивидуальных домов, дач и садовых домиков: получать у них согласие на снос не требуется, взамен своего жилья они получают исключительно денежную компенсацию. Введение принудительного изъятия недвижимости в ходе девелоперского проекта частной компании для России новинка, до этого такое изъятие было возможно лишь для муниципальных и государственных нужд и только в исключительных случаях.
Третье: на территориях КРТ фактически вводится мораторий на действие документов территориального планирования — генплана, проекта планировки территории и правил землепользования и застройки. Новый проект планировки утверждается по ускоренной схеме. Введение особого режима застройки на территориях КРТ доламывает систему градостроительного регулирования, официально вводя первенство ручного бесконтрольного управления городом.
Четвертое: закон оставляет существенную лазейку для фальсификации мнения жителей насчет включения в территорию КРТ. Есть требование о необходимости согласия двух третей собственников и нанимателей жилых помещений на включение в программу сноса и реновации, но не установлен кворум для голосования. "Если из собственников и нанимателей пяти квартир в доме две трети проголосовали "за", а собственники и наниматели еще от 95 квартир не приняли участия в голосовании, то такой дом будет включен в адресную программу по сносу и реконструкции", — отмечается в отзыве Института экономики города.
Режим чрезвычайного градостроительства, несомненно, ускорит реализацию девелоперских проектов: очищать территорию под застройку от жильцов и зданий будет намного проще. Однако минусы новой концепции перевешивают плюсы. Открывается широкое поле для злоупотреблений. Отказ от системы градостроительного планирования грозит перерасходом городских средств при создании инфраструктуры в будущем.
Существующие сегодня жилищная политика и система градостроительного планирования несовершенны, но они выступают хоть каким-то ограничителем для варварской застройки, ведущейся без учета общественного блага, только ради прибыли девелоперов. Переход к застройке в духе экспромта резко диссонирует с мировыми тенденциями, когда разнообразные предпроектные исследования и тщательная проектная работа — это не "потеря времени", а залог высокого качества и эффективности построек.
Ипотека — это новая нефть
Старение жилого фонда и нарастание объемов аварийного жилья — так чиновники на публике объясняют необходимость закона о всероссийской реновации. Но со старением жилого фонда можно бороться не только тотальным сносом. А, например, через создание индустрии капитального ремонта. Однако это невыгодно стройкомплексу, который предпочитает сносить и заново строить. Не секрет, что главная причина появления закона о КРТ — максимизация объемов строительства жилья. А их, чтобы выполнить поручение президента, надо к 2030 году увеличить до 120 млн квадратных метров — в полтора раза.
"Магическая цифра 120 миллионов квадратных метров вытеснила из реальности и людей, и здравый смысл. Самое удивительное, что не существует никакого обоснования этой цифры. Никто даже не знает откуда она появилась. Считается, что цифру "120 миллионов" предложил Институт экономики города. Но сотрудники института, наоборот, уверяют, что боролись за снижение плановой цифры — она в первых версиях Стратегии развития жилищного рынка была процентов на двадцать выше", — говорит бывший сотрудник Минстроя.
Сейчас для наращивания объемов строительства появилось новое оправдание. "Цены на нефть невысокие, из-за ковида поступления в бюджет резко снизились. Строительство жилья должно поддержать экономику страны — оно должно заместить нефть. Через ипотеку надо вытащить у людей деньги" — именно в таком ключе представители правительства убеждали в кулуарах Госдумы депутатов (о торжестве и спорности такой концепции см. "Ситцевая модернизация против коронакризиса", "Эксперт" № 21 за 2020 год. Строительство жилья видится им идеальным рынком для стимулирования экономики: оно обладает большим мультипликатором, не подвержено колебаниям мировой конъюнктуры и санкциям, мало зависит импорта.
Статья целиком в журнале "Эксперт" №49 от 30 ноября
