Жилищное строительство: министерство докладывает об успехах, а застройщики просят помощи
Всероссийское совещание по жилищному строительству вскрыло противоречия между бизнесом и властью
Изменения в законодательстве, принятые властью в текущем году, застройщики считают революционными, способными коренным образом изменить рынок. К такому выводу пришли участники недавнего Всероссийского совещания по жилищному строительству. Между тем, с одной стороны, не все предложения девелоперов были властью учтены, с другой — принятые решения пока на печальную ситуацию в отрасли повлияли недостаточно.
Важные шаги министерства
В профильном министерстве ситуацию считают не такой уж печальной. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, уровень индустриального строительства не снижается. Кроме того, в этом году удалось восстановить показатели на рынке ипотечного кредитования, где рост составил 40%, что позволило вернуться к объемам 2014 года.
— Во многом это произошло благодаря программе субсидирования процентной ставки, — заявил Мень. — А что будет дальше с программой — это тема для отдельного разговора.
Министр также отметил значительные изменения, которые произошли в законодательстве. В частности, вступили в силу нормы закона о банкротстве, где был установлен приоритет требования граждан-участников долевого строительства.
Также весной этого года были приняты новые требования к уставному капиталу застройщиков, повышению их информационной открытости. Кроме того, важной темой руководитель министерства считает создание компенсационного фонда долевого строительства.
— Было некоторое недопонимание со стороны застройщиков, что этот фонд будет дублировать страховые компании, которые страхуют ДДУ. Это не так, — подчеркнул министр. — Никакого ужесточения в адрес застройщиков, а тем более покупателей жилья не произойдет.
Также важными изменениями Михаил Мень считает проделанную работу по развитию территорий с промышленными зонами, корректировку законодательства по СРО, включение ипотеки и рынка арендного жилья в список приоритетных государственных проектов.
Застройщики хотят условий получше
— Всегда понятен скрытый конфликт между регулятором и производителем, когда застройщики хотят строить побольше, а денег тратить поменьше, — прокомментировал доклад профильного министра президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец. — В случае с изменениями в законодательстве, на наш взгляд, первичный баланс интересов был найден.
Как считает девелопер, законы приняты взвешенные, хотя застройщики не со всеми положениями согласны и не все их предложения были учтены. Среди позитивных изменений глава корпорации «Баркли» выделил закон, обязывающий органы государственной власти проводить аукционы по земельным участкам, а также усиление ответственности госслужащих в случае выявления нарушений при проведении аукционов.
Однако две важные законодательные инициативы, по мнению Леонида Александровича, так и не удалось реализовать. Во-первых, не произошло перехода к территориальному зонированию, а во-вторых, так и не создан механизм налогового стимулирования для введения в оборот земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.
Отметил президент НОЗА и негативные тенденции на рынке. В частности, по его словам, срок экспонирования готового жилья увеличился на 30%. Это значит, что покупательная готовность населения не такая высокая.
— Мы видим, что внутриквартальные вводы «поплыли» на 30% фактически во всех регионах, — сообщил Казинец. — Объекты, которые должны были сдать в первом квартале, переезжают во второй и т.д. Понятно, что под конец года все будут стараться жилье сдавать, и мы увидим затягивание строп, что напрямую связано с деньгами.
Главное — принять подзаконные акты
— Год назад на этой же трибуне мы говорили о том, что у нас тяжелая ситуация и что без законодательной поддержки обойтись невозможно, — напомнил собравшимся генеральный директор ООО «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик. — Нас услышали, и достаточно быстро был принят реальный объем документов, который трансформировал рынок недвижимости. Теперь главный вопрос — это интеграция, правоприменительная практика и издание подзаконных актов.
Дело в том, что многие изменения заработают уже с 1 января 2017 года, а до этого срока осталось не так много времени. По мнению девелопера, немало работы предстоит по реализации закона о государственной регистрации и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.
Как позитивное решение Даниил Селедчик отметил изменения в законе о долевом участии. В частности, теперь застройщикам можно за счет средств дольщиков нести расходы по объектам инженерной и социальной инфраструктуры. Однако необходима и четкая позиция Минфина для возможности отнесения этих средств на затраты.
Отдельно девелопер остановился на вопросе развития проектного финансирования, в частности на необходимости изменения подхода ЦБ к нормам резервирования.
— В условиях новой открытости застройщиков и новых требований к ним кредитное финансирование может быть проще, — выразил уверенность г-н Селедчик. — И меньше потребуется прямых денежных вливаний. Но нужно, чтобы ЦБ повернулся к нам лицом.
Не слишком ли быстрые изменения?
— Мы в кулуарах обменивались мнениями и о состоянии рынка, и о работе в целом с коллегами из регионов, — рассказал управляющий директор в Москве ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов. — Если эти разговоры резюмировать, нельзя не процитировать Конфуция по поводу того, как тяжело жить в эпоху перемен.
Да, рынок стал более цивилизованным и организованным, чем 10 лет назад. Но если изменения будут продолжаться такими темпами, тяжело будет вдвойне, резюмировал девелопер.
— Я надеюсь, что столь глобальных изменений в ближайшее время больше не будет, — заявил Иван Романов и добавил: — Ведь одновременно было принято восемь ключевых законов!
Однако, по его мнению, есть еще над чем работать. В процессе обсуждения законопроектов высказывалось много идей, важных для рынка, которые давно назрели, но так и не попали в законы, а некоторые — как, например, вопрос по социальной инфраструктуре — не до конца решены.
— Нас ждут еще изменения, будут новые идеи и предложения. Нам нужно собирать коллективный разум, и тогда нам такие непростые времена будет пережить проще, — заключил топ-менеджер.
Крен в сторону эскроу-счетов
Его поддержала президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, которая выразила надежду, что в ближайшие 10 лет никаких кардинальных изменений в правилах игры не будет.
— Законодательство о долевом строительстве было принято в 2004 году, — напомнила эксперт. — Когда закон принимали, все застройщики кричали, что он ужасный. Сейчас новая стадия — и точно так же нововведения воспринимаются в штыки.
По ее мнению, ближайшие десять лет — это срок, когда к новым правилам игры все привыкнут — и застройщики, и граждане.
— Но лично мне хотелось бы, чтобы через 10 лет крен произошел в сторону эскроу-счетов, — выразила надежду президент фонда, — поскольку здесь взаимодействие профессионалов — застройщиков и банков — происходит без участия населения.
Как считает Надежда Косарева, развитие данного направления приведет к тому, что в конце концов обманутых дольщиков просто не останется, поскольку граждане не станут брать на себя инвестиционные риски. Они просто будут заключать договоры купли-продажи, платить 10—15% задатка и ждать, когда банк и застройщик разберутся, как построить объект, а уже потом брать ипотеку и выплачивать остальное.
Ситуация не такая радостная
Ложку дегтя в выступления докладчиков внесла первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы 6-го созыва Елена Николаева. По ее словам, несмотря на то что законодатели приняли большое количество изменений, ситуация в отрасли далеко не радужная.
По данным Росстата за первое полугодие 2016 года, в России было выполнено строительных работ на общую сумму 2 трлн 288 млрд руб., что составляет 94% от аналогичного показателя 2015 года. Начиная с февраля ситуация только ухудшается. В марте снижение составило 1,4%, а уже в июне — 9,7%.
— Можно говорить о том, что мы наблюдаем непрерывное снижение объемов в течение 13 кварталов подряд, — заявила депутат. — Кроме того, по итогам 2015 года объем выданных кредитов снизился относительно 2014 года на 32%. Это говорит о том, что банковский сектор продолжает игнорировать нашу отрасль.
Также по состоянию на 1 июля 2016 года общий объем задолженности в отрасли составил 2,1 трлн рублей. То есть в жилищном строительстве наблюдается кризис неплатежей. За первое полугодие банкротами признаны 1608 компаний, что практически в два раза превышает аналогичные показатели прошлого года.
— Изменения, которые сейчас происходят, существенно меняют правовое поле, и наши усилия должны быть направлены на поддержание отрасли. И застройщики, и власть должны понимать, что за снижением в этой сфере последуют драматические изменения и в сопутствующих отраслях, — резюмировала Елена Николаева.
