Эксперты форума "Зодчество VRN 2021" — об осознанном развитии городов и жилищной обеспеченности, о конкуренции и отсталости в строительном секторе
Вопросы развития городской среды появились в градостроительной повестке относительно недавно — в 2015 году. Предшествующее этому десятилетие прошло под знаком повышения доступности жилья за счет кратного увеличения объемов жилищного строительства. Поставленную задачу, как отмечают эксперты, можно было считать успешно выполненной, если бы не одно "но". За последние 10 лет средняя площадь вводимой единицы жилья на российском рынке сократилась примерно на 15 кв. м и составляет сегодня 55 кв. м. В странах с более высоким уровнем благосостояния усредненная площадь "доступного" жилья начинается от 100 кв. м на домохозяйство.
"Города застраиваются так, будто в них живут рабочие"
Многоквартирные дома, стоящие посреди пустоты, были жильем для промышленных рабочих, улучшенными бараками, в которых люди ночевали, завтракали и ехали на работу. Человек индустриальный своих домочадцев видел только по выходным. Пандемия же локализовала человека в его районе, вынудив жить и работать в одном месте. Города стали распадаться на "микрозоны", и переход в онлайн только усиливает этот процесс. Для этой новой реальности построенное жилье оказалось очень непригодным, потому что предназначалось для других людей и другого образа жизни.
Российские города однообразны и с точки зрения правовых форматов владения недвижимостью, считает исполнительный директор Фонда "Институт экономики города", директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди. У нас есть практически один тип проживания — в квартире, находящейся в собственности, и отсутствует институционализированное арендное жилье, хотя спрос на него есть, и рынок теневой аренды — лучшее тому доказательство. Девелопмент все еще ориентирован на воспроизведение старой модели кондоминиумов, которые крайне плохо управляются из-за трудностей принятия коллективных решений по причине отсутствия социальных связей между жильцами.
"Уровень градостроительной конфликтности в городах увеличился в разы"
"Институт экономики города", ведущий статистику градостроительной конфликтности, констатирует, что за последние три года она увеличилась практически вдвое, притом что в ней учитывается лишь формализованное количество судебных споров по отношению к активности градостроительных процессов. И это — лишь верхушка айсберга, потому что огромное количество конфликтов вообще не имеют выраженной юридической формы и их сложно мониторить. Нарастание градуса напряженности вокруг градостроительного устройства отмечает и политолог Екатерина Шульман: после 2017 года протестная активность по вопросам городской среды и благоустройства вытеснила из повестки трудовые конфликты и споры. Очевидно и то, что с развитием правоприменительной практики закона о комплексном развитии территорий конфликтность темы будет только расти.
Татьяна Полиди считает, что прикладным инструментом в решении нарастающих проблем в этой сфере должно стать повышение роли градостроительного планирования в управлении пространственным развитием. Процесс уже начался — практически во всех муниципальных образованиях сформирован базовый пакет соответствующих документов, но есть много вопросов к их полномочной части и практике применения. Зачастую они регламентируют лишь узкий спектр вопросов и постфактум фиксируют появление крупных градостроительных проектов, которые нигде не были предусмотрены и никем не обсуждались. Не внушает оптимизма и вектор на усиление централизации в городском регулировании и сокращение полномочий муниципалитетов. От того, какой "вес" в профессиональном сообществе получат нормативные акты в градостроении, во многом будет зависеть, сложится ли практика публичного и правового градостроительного планирования и общественного договора или эти процессы по-прежнему будут набором отдельно взятых решений в рамках ручного управления, подчеркнула эксперт.
"Нужны рычаги социального участия"
Справедливости ради стоит отметить, что тема городского обустройства конфликтна по своей сути, отмечает Екатерина Шульман. Любые изменения среды, даже если они к лучшему, — всегда тяжелое испытание, поэтому некоторое число недовольных и возражающих граждан — это и есть вариант нормы, от которого нужно отталкиваться. Вместо избегания конфликта необходимо искать пути его модерации. Законом предусмотрены такие механизмы социального участия, напоминает Татьяна Полиди — это общественные слушания и местное самоуправление, но пока они недооценены и преподносятся больше как источник конфликтов. Расширение полномочности ТСЖ по отношению к городской земле также может мотивировать граждан занять проактивную позицию в отношении вопросов благоустройства и самоуправления, отмечает Екатерина Шульман. Именно эти меры могут предупредить определенные риски и противоречия и обойти острые углы при принятии важных градостроительных документов.
"Это лечится только конкуренцией"
Развитие конкуренции в строительстве — едва ли не единственный путь к нормальной городской среде и жилищной политике, уверена Татьяна Полиди. Сегодня эта индустрия, по данным Росстата, — одна из самых неэффективных отраслей. За последние 10 лет производительность труда здесь сократилась на 10% при среднем росте в промышленности на 13%, в обработке — на 22%, в сельском хозяйстве — на 34%, отметила эксперт. Также низок и уровень проникновения инноваций в строительную сферу — все это не приветствуется на рынках с высокой концентрацией, где доминируют игроки с 20-30-летним "стажем".
