В Москве можно сэкономить до 25% от средней стоимости старомосковского метра, если купить недвижимость в одном из неблагополучных районов. Какие могут превратиться в подобие гетто и стоит ли покупать здесь квартиру, разбиралась редакция ИА "Движение.ру"
Что такое гетто
Канонического научного определения понятия "гетто" не существует. Обычно его ассоциируют с районами компактного проживания мигрантов, расовых или этнических меньшинств, но, утверждают эксперты, только этого фактора недостаточно. По словам генерального директора Фонда "Институт экономики города" Александра Пузанова, гетто — это сочетание четырех процессов.
"Во-первых, социально-экономической пространственной концентрации неблагоприятных признаков, например, концентрации населения с низкими доходами. Второй фактор — эксклюзия, то есть изолированность, исключение из общегородской ткани. Дополнительные признаки, как правило, — этническая концентрация и стигматизация, когда район приобретает дурную славу", — отмечает эксперт.
В современном научном понимании — это не просто район компактного проживания какой-либо этнической или социальной группы, а территория, характеризующаяся социальной изоляцией, экономической маргинализацией и ограниченным доступом к ресурсам и возможностям для ее жителей, поясняет Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL.
Какие районы Москвы могут превратиться в гетто и почему
По мнению экспертов, наиболее важные причины неблагополучия столичных районов — плохая транспортная доступность, концентрация низкооплачиваемых рабочих мест и высокая плотность застройки. Обычно именно в таких локациях предлагается большое количество дешевого жилья на продажу и в аренду, которое привлекает малообеспеченных граждан, как мигрантов, так и коренных жителей.
"И еще один фактор — этнический компонент, — добавляет Александр Пузанов. — Где-то раз возникнув, иногда совершенно случайным образом, точка концентрации мигрантов определенной национальности потом будет сама по себе ядром концентрации. Вновь прибывающие будут искать земляков".
Не самыми благоприятными в "старой" Москве считаются районы юга, востока и юго-востока, плотно застроенные дешевым панельным жильем, с множеством промзон и крупных рынков типа "Садовода", на которых работают мигранты.
"По нашим наблюдениям, массовое расселение так называемых гостей столицы исторически началось с юго-востока Москвы, затем этот процесс постепенно распространялся как на юг, так и на восток и северо-восток", — поясняет Сергей Шлома, директор направления "Вторичный рынок" компании "ИНКОМ-Недвижимость".
Среди наиболее расположенных к геттоизации локаций в ЮВАО Сергей Шлома и другие эксперты выделяют районы Люблино, Марьино, Капотню, Некрасовку, Текстильщики; в ЮАО — Бирюлево Западное и Восточное, в ВАО — Метрогородок и Гольяново, Жулебино и т. д.
Проблемное Подмосковье
Но в Москве в ближайшем будущем появление полноценных гетто маловероятно, так как власти активно занимаются строительством транспортной и социальной инфраструктуры. По мнению Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости", если 5–7 лет назад Капотня, Некрасовка, Марьино претендовали на статус гетто из-за проблем с инфраструктурой и транспортной доступностью, то теперь, после благоустройства и улучшения городской среды, эти районы уже не приходится считать неблагоприятными.
Но главное, жилье в Москве, даже на окраинах и в Новой Москве, стоит много дороже, чем в Подмосковье, где селятся все те, кто работает в столице, но столичное жилье себе позволить не может. По данным IRN.RU на январь 2025 года, цена 1 кв. м в "старой" Москве составляет 273,4 тыс. руб., в Новой — 204,2 тыс., а в примыкающих к МКАД районах Московской области — 169,9 тыс.
Поэтому, если в целом говорить о зонах риска развития процессов "геттоизации", то это интенсивно застраиваемые территории Ближнего Подмосковья.
"Там более дешевое жилье, более доступное для граждан с низкими доходами. Часть жилья в этих локациях покупается людьми, которые изначально понимают, что жить там не хотят, просто вкладывают деньги, сдают кому-то. С соответствующим временным отношением к этим домам. Массовые градостроительные ошибки, совершаемые на этих территориях (сверхвысокая плотность застройки, недостаточная транспортная обеспеченность, включая обеспеченность парковочными местами и т. п.) приводят к тому, что часть покупателей жилья, пожив в этих районах, быстро понимают, что это не то, что ожидали. Активные, платежеспособные, квалифицированные трудовые ресурсы начинают оттуда утекать, а качество человеческого капитала тех, кто остается — снижаться. В результате такие районы рискуют превратиться в „самоизолированные“ гетто", — комментирует Александр Пузанов.
В качестве примеров таких потенциально неблагополучных территорий эксперт называет Люберцы, Котельники и Павшинскую пойму.
