В пяти регионах жители тратят на ипотеку больше половины дохода. При этом оптимальный рекомендуемый уровень кредитной нагрузки составляет 30%. В среднем по России ипотечный платеж в 2025 году составлял 33 500 рублей – 33% от средней зарплаты в размере 101 800 рублей
Генеральный директор АЦ "Политген" Ярослав Игнатовский:
– В условиях рыночной экономики России с ипотекой масштабно ничего не станет — она продолжит существовать, поскольку является неотъемлемой частью капитализма. Государство может только помочь гражданам сделать эту услугу более доступной, оказав воздействие на банки, т. к. государству тоже нужны платежеспособные люди, которые не тратят большую часть своего дохода на покупку жилья на 20–30 лет. Но какие меры могут быть – уже вопрос.
Есть механизмы рассрочки, трейд-ин, субсидированные программы, льготные ипотеки, расширение жилищно-строительных кооперативов. В российских условиях скорее возможно возвращение к субсидированным программам, той же льготной ипотеке, но более расширенной, чем сейчас, когда банковские ставки смогут понизиться. Более того, даже при снижении ставок до 10–12% годовых, ипотека на 20–30 лет останется непосильной для значительной части населения, особенно в регионах с низкими доходами.
Первый заместитель генерального директора Фонда "Институт экономики города" Виктор Агеев:
– Ситуация, когда в ряде регионов платеж по ипотеке превышает половину дохода семьи, неизбежно ведет к двум параллельным процессам: росту просрочек и глубокой теневой оптимизации бюджетов. Банки, вероятно, ужесточат скоринг, и льготные программы станут единственным спасательным кругом, но лишь для избранных категорий граждан. Полагаю, что мы увидим не столько волну дефолтов (банки будут активнее идти на реструктуризации, чтобы не обрушить рынок недвижимости залоговым жильем), сколько консервацию задолженности на десятилетия, когда люди платят только проценты, фактически арендуя квартиру у банка.
Можно ожидать, что стратегия решения жилищного вопроса окончательно сместится от покупки в собственность к аренде и альтернативным форматам. Массовый запрос на отдельное жилье будет удовлетворяться через цивилизованную долгосрочную аренду с защитой прав съемщика (если государство решится на реформу этого рынка) или через возврат к многопоколенческим домохозяйствам и строительству частных домов своими силами на участках за пределами мегаполисов. ИЖС с использованием эскроу-счетов и дешевых материалов станет для многих компромиссом между недоступной ипотекой в многоэтажках и потребностью в собственном жилье.
Ипотека же, при сохранении высокого уровня ключевой ставки окончательно перестанет быть универсальным инструментом, превратившись в удел высокооплачиваемых специалистов в столицах. В то время как в регионах с более низкими доходами рынок жилья будет замедляться, ожидая либо масштабных государственных субсидий на уровне советских жилищных программ, либо радикального снижения цен на недвижимость, которое пока маловероятно из-за растущей себестоимости строительства.
Экономист, главный редактор Invoice media Денис Миролюбов:
– Если значительная часть семей уже направляет на ипотеку больше половины дохода, это говорит о том, что рынок приблизился к пределу платёжеспособного спроса. При такой долговой нагрузке людям всё сложнее брать новые кредиты, а банки будут ещё тщательнее оценивать заёмщиков. То есть ипотека плавно превращается из массового продукта в финансовый марафон, до финиша которого добегут не все. В ближайшие годы всё больше людей будут откладывать покупку жилья, дольше копить на первоначальный взнос, активнее пользоваться льготными программами или выбирать аренду как временное решение. Кроме того, сохранится спрос на небольшие квартиры и более доступное жильё за пределами крупных городов.
В целом рынок постепенно становится более рациональным. Если раньше многие стремились купить квартиру как можно быстрее, то теперь на первый план выходит финансовая устойчивость. Покупатели будут внимательнее рассчитывать долговую нагрузку, а банки – осторожнее выдавать ипотеку. Если ключевая ставка продолжит снижаться (что вероятно), ипотека постепенно станет доступнее. Но повторения периода сверхдешёвых кредитов и ажиотажного спроса ждать не стоит. Скорее всего, рынок перейдёт к более умеренным темпам, где главным фактором станет не доступность кредита, а реальные доходы населения.
