Фонд “Институт экономики города” провёл оценку доступности жилья в России в целом и в разрезе субъектов Российской Федерации, а также 17 крупнейших городских агломераций за 2024 год
В целом в России в прошлом году жильё стало доступнее по сравнению с 2023 годом. При расчетах использовались значения коэффициента доступности жилья (КДЖ): за сколько лет условная семья из трёх человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии сбережения всех своих доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 квадратных метра исходя из средней цены 1 кв. м общей площади в России или в субъекте Российской Федерации — на основе доступных на момент исследования данных Росстата о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья, индексам цен на первичном и вторичном рынках жилья и среднедушевым доходам населения.
Рынки жилья классифицируются по критерию доступности в зависимости от значений КДЖ: до трех лет включительно — жильё доступно”, от трех до четырех лет — “жильё не очень доступно”, от четырёх до пяти лет — “приобретение жилья серьёзно осложнено”, более пяти лет — “жильё существенно недоступно”.
Эксперты сделали вывод, что значение КДЖ снизилось с 3,5 в 2023 году до 3,3 в 2024-м: то есть в целом по стране семья из трех человек может накопить на стандартную квартиру уже не за три с половиной года, а за три года четыре месяца. В разрезе регионов самое доступное жильё относительно доходов — у жителей Ямало-Ненецкого автономного округа: здесь на квартиру можно накопить меньше чем за год (правда, ни есть, ни пить при этом). Наиболее высокое значение КДЖ — в Москве, где вкладывать в квартиру все свои доходы придется больше четырех лет. Кузбасс улучшил свои показатели по сравнению с прошлым годом, и по условиям 2024 года для покупки жилья требуется 3,2 года, что меньше, чем в 2023-м, на 6%. Таким образом, чисто теоретически жилье, пусть со сложностями, но можно купить жителям любого региона страны.
Меньше двух лет накоплений на приобретение квартиры необходимо жителям Ханты-Мансийского автономного округа, Тюменской, Архангельской, Магаданской областей, Костромской, Еврейской автономной области, Якутии, Камчатки и Чечни.
Кроме того, при исследовании брался во внимание такой показатель, как доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств (ДС). Он рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств (средств ипотечного кредита), и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Этот показатель позволяет учесть не только цены на жилье и доходы населения, но и условия ипотечного кредитования. В 2024 году рост фундаментальной доступности жилья в России сопровождался повышением показателя ДС, который достиг 58,7%, даже превысив уровень 2020 года. Большое значение имели низкие ставки по льготным ипотечным программам, при этом во втором полугодии 2024 года показатель ДС уже немного снизился и составил 57,9 % — из-за отмены масштабной льготной программы ипотеки на первичном рынке жилья.
Наиболее высокий уровень показателя ДС в 2024 году был в тех регионах, где коэффициент доступности жилья низкий — 94,1% в Ямало-Ненецком АО, 93,1% в Еврейской ОА, 90,1% в Архангельской области. А наиболее низкий — в Алтайском крае (48,3%) и Москве (43,5%). В Кемеровской области доля семей, которым доступна квартира за счёт собственных и ипотечных средств, составила 60,9%.
Такой показатель, как индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ), показывает соотношение доходов домохозяйства, имеющего среднедушевые доходы, с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, исходя из средневзвешенных процентной ставки, срока кредита и доли первоначального взноса — 30%. То есть при ИДПЖ, равном 100%, ипотечный кредит доступен семьям со средними доходами и выше; повышение значения данного показателя свидетельствует о повышении доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, а снижение — о снижении такой доступности. В 2024 году значение ИДПЖ достигло 156,3%, что является максимальным значением за всю историю наблюдений.
Опять же в регионах с низким коэффициентом доступности жилья и высоким процентом семей, кому это жильё доступно, и показатель ИДПЖ по итогам 2024 года был самым высоким: 572,9% — в Ямало-Ненецком АО, 450,3% — в Магаданской области (хотя здесь показатель за год снизился на 3,6%), в 336,5% — в Камчатском крае (снижение по сравнению с 2023-м составило 14,1%). Самый низкий показатель ИДПЖ — в Москве (119,9%, при росте за год 3%), в Алтайском крае (123,5%, снижение 3,7%), в Саратовской области (130,8%, снижение 7,7%). В Кузбассе этот показатель в 2024 году был равен 150% (рост за год — 6%).
“В 52-х субъектах Российской Федерации доступность жилья в 2024 году по сравнению с 2023-м по всем трем показателям увеличилась (например, в Еврейской АО, Республике Калмыкия, Тульской области, Белгородской области, г. Санкт-Петербург, Орловской области, Тверской области, Тамбовской области, Республике Адыгея, Приморском крае), а в 7 субъектах Российской Федерации — снизилась (в Саратовской области, Ивановской области, Курганской области, Республике Марий Эл, Республике Коми, Республике Ингушетия, Республике Алтай), — резюмируют эксперты. — Доступность жилья в городах — центрах субъектов Российской Федерации в соответствии с коэффициентом доступности жилья увеличилась в 2024 году по сравнению с 2023-м в 36 городах (например, в Твери, Рязани, Мурманске и Туле — более чем на 15 %), а в 38 городах — снизилась (например, в Орле, Тюмени, Владикавказе, Черкесске и Иваново). Одновременное увеличение доступности жилья в 2024 году как по субъекту Российской Федерации в целом, так и по его административному центру произошло в 32-х из 64-х регионов (50 %), где наблюдался рост доступности жилья. В остальных 32-х субъектах Российской Федерации, в которых был зафиксирован рост доступности жилья, произошло снижение доступности жилья в административном центре”. Отметим, что в Кемерове показатель коэффициента доступности жилья (КДЖ) в 2024 году — 3,1 (снижение по сравнению с 2023 годом на 6%, так же, как и в целом по области).
В среднем по стране характеристика уровня доступности жилья по международной классификации на основании значения КДЖ осталась неизменной — “жилье не очень доступно”.
А если сравнивать с зарубежными странами в разрезе крупных городских агломераций, то в Нью-Йорке в 2023 году КДЖ был 7, в Лондоне — 8,1, в Гонконге — 16,7. Но практически по всем крупным городам за год значение этого показателя снижалось. Например, в Сингапуре показатель КДЖ в 2022 году был 5,3, а в 2023-м — 3,8. То есть сингапурцы могли накопить на квартиру в своём городе-государстве не за пять лет, а меньше чем за четыре года. Правда, как отмечают специалисты, в таких развитых странах сами стандарты усредненного жилья выше.
