Очень нужно жильё. Еще нужнее деньги, чтобы его купить
Рост издержек и дефицит кадров мешают застройщикам активнее наращивать предложение жилья. Одновременно с этим свертывание программы льготной ипотеки "для всех" под 6,5% и продолжающийся рост цен на квартиры снижают доступность жилья для населения.
По обеспеченности населения жильем и его благоустроенности Россия заметно отстает от развитых стран
По данным Росстата, в среднем на одного россиянина приходилось 26,9 кв. м жилья в 2020 г. При этом есть регионы, где обеспеченность жильем не превышает 20 кв. м на человека (Республики Тыва, Ингушетия, Крым, Дагестан, а также г. Москва). Для сравнения, в странах Восточной Европы жилая площадь на 1 человека составляет порядка 35 кв. м, во Франции — 42 кв. м, в Германии — 46 кв. м, в США и Канаде — порядка 60 кв. м. Даже в густонаселенном Китае за последние 10 лет удалось существенно увеличить обеспеченность жильем, которая превысила 40 кв. м на человека и сопоставима с показателями некоторых западноевропейских стран.
Возможность улучшить жилищные условия способствует решению демографических проблем и благополучию населения
Доступность жилья может быть одним из важных факторов, влияющих на миграционные потоки. В частности, как показало исследование Е. Вакуленко из НИУ ВШЭ, при внутренней миграции на расстояние до 1000 км самым значимым фактором миграции является доступность жилья в регионе прибытия, наряду с разницей в заработных платах между регионами. При этом миграционный приток выше в те регионы, где строится больше жилья. Точно так же отсутствие жилищного строительства может быть индикатором экономической отсталости и депрессивности территории.
При этом в России растет число городов, в которых вообще не строятся новые многоквартирные дома. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2021 г. число таких городов достигло 812, и в них проживает 24,2 млн. человек.
Предложение нового жилья в целом по стране медленно увеличивается, но этого недостаточно для повышения доступности жилья
По оценке Института экономики города, срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м, откладывая все доходы, вырос до 3,33 года в 2020 г. по сравнению с 3,15 года в 2019 г. Снижение доступности жилья, измеряемое таким способом, отмечается впервые с 2008 г. Оно произошло из-за падения реальных доходов и роста цен на жилье в ситуации, когда при ограниченном предложении новостроек на рынке резко вырос спрос благодаря запуску программы льготной ипотеки под 6,5%.
В 2021 г. ожидается небольшой рост реальных доходов (по словам В. Путина, на 3,5%,), однако программа льготной ипотеки в прежнем виде уже не действует, и ставки по ипотеке продолжают расти вслед за повышением Банком России ключевой ставки (до 8,5% в декабре 2021 г.). По словам В. Мутко, сейчас ставки по ипотеке на новостройки достигли порядка 9,2% и могут вырасти до 10-10,2% в 2022 г. (для вторичного жилья, как правило, ставки еще выше — на 0,25-0,5 п.п.). Цены на жилье также продолжают расти, поэтому о повышении доступности жилья для населения говорить не приходится.
Свертывание программы льготной ипотеки под 6,5% ухудшило положение заемщиков и не остановило рост цен на жилье
Повышение ставки по ипотеке для большинства заемщиков и сужение круга потенциальных покупателей квартир не привело к остановке роста цен на жилищном рынке и лишь усугубило проблему доступности жилья для населения. По данным Росстата, в III квартале 2021 г. (т.е. после пересмотра условий льготной ипотеки "для всех") цены в совокупности на все типы квартир в целом по России выросли на 24,7% в годовом выражении по сравнению с 23,6% во II квартале. Тем самым, рост цен даже ускорился. В Москве в тот же период отмечалось замедление роста цен с 29,9% до 25,1%, однако такое изменение нельзя назвать значительным. Предложение жилья по-прежнему ограничено, а его себестоимость продолжает расти из-за стремительного роста цен на стройматериалы и увеличения издержек на оплату труда.
Рост цен на жилье сохраняется не только из-за спроса, поддержанного льготной ипотекой, но и по причине удорожания стройматериалов и дефицита работников на стройках
В настоящий момент инфляционные ожидания сохраняются на высоком уровне. По итогам 2021 г. инфляция составит как минимум 8%. При этом, по данным Банка России, инфляционные ожидания населения на год вперед достигли в декабре 14,8%, обновив пятилетний максимум, а наблюдаемая инфляция составила 17,7%. Одновременно с этим ключевая ставка планомерно повышается, цены на стройматериалы бьют рекорды, а проблема дефицита рабочих на стройках так и не решена. Все это способствует тому, что покупатели стремятся инвестировать в недвижимость, даже несмотря на рост цен и ухудшение условий по ипотеке.
Выгоды населения от действующих льготных ипотечных госпрограмм в 2022 г. будут снижаться и необходима разработка новых мер повышения доступности жилья для населения
Необходим переход к более гибким условиям в действующих программах льготной ипотеки: распространение льготной ипотеки или целевого субсидирования на вторичное жилье в отдельных регионах и территориях, где первичный рынок слабо развит; ослабление требований к возрасту заемщиков в ипотеке для молодых семей. Кроме того, необходимы меры по стимулированию предложения жилья через субсидирование государством развития инфраструктуры в проектах комплексной застройки., облегчение доступа к коммуникациям.
