2016 год оказался непростым для строительной отрасли. Хотя внешних причин для беспокойства, казалось бы, нет, – объемы строительства упали незначительно – участники рынка обеспокоены снижением платежеспособного спроса на фоне растущего объема предложения. Эксперты прогнозируют, что рынок недвижимости Московского региона в ближайшие год-два ждет медленное падение цен. А вступление в силу поправок в 214-ФЗ только добавляет нервозности застройщикам.
Ресурсы для столичных строек
Статистика, которой оперируют федеральные и московские органы власти, выглядит вполне оптимистично. Строительный рынок, конечно, просел, но не так значительно, как опасались чиновники. «В последние два года в России фиксированы рекордные показатели в жилищном строительстве, – говорит глава Минстроя Михаил Мень. – По данным Росстата, ввод жилья в 2014–2015 годах составил 84,2 и 85,3 млн кв. метров соответственно». За десять месяцев 2016 года в России построили 55,6 млн кв. метров – это всего на 6,4% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Динамика последних месяцев, на которые, как правило, приходится значительный объем ввода, дает основание рассчитывать, что итоговые показатели будут сопоставимы с рекордными показателями прошлых лет.
Значительную поддержку жилищному строительству оказала своевременно принятая государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. За девять месяцев 2016 года рынок ипотеки, по словам Меня, вырос по сравнению с аналогичным периодом 2015 года на 30,6%. Выравнивание ставок в льготном и коммерческом сегменте позволило Минстрою перейти к следующему этапу развития рынка ипотеки, которым станет выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных гарантией Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков граждане получат более низкие ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений», – поясняет глава строительного ведомства. Для повышения прозрачности займов подготовлен законопроект, предусматривающий раскрытие информации о полной стоимости ипотечного кредита. Кроме того, АИЖК разрабатывает механизмы коллективных инвестиций через создание паевых инвестиционных фондов – они также будут способствовать формированию прозрачного и надежного инструмента долгосрочного инвестирования.
Дальнейшие планы Минстроя выглядят более чем оптимистично. Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье», принятый осенью 2016 года после обсуждения на президентском совете по стратегическому развитию, предусматривает увеличение объемов строительства жилья до 100 млн кв. метров к концу 2020 года. «Выполнение этой задачи будет обеспечиваться путем вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель, включая территории промышленных зон, а также финансирования объектов инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территории в субъектах РФ», – рассказывает Мень. На эти цели в бюджет ежегодно планируется закладывать 20 млрд руб., которые подлежат распределению между регионами.
В свою очередь, московские власти заявляют не о падении, а, напротив, о буме жилищного строительства. Если в целом по России количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 2% по сравнению с первыми девятью месяцами 2015 года, то в столице зарегистрирован двухкратный рост: с начала года покупатели оформили 31,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Общая площадь продаваемых по ДДУ жилых домов и апартаментов, по данным Москомстройинвеста, за два года также выросла вдвое – с 7,2 млн кв. метров в начале 2015 года до 15,8 млн кв. метров в конце 2016-го. «Все это говорит о том, что рынок долевого строительства растет в Москве колоссальными темпами», – отметил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев и уточнил, что на средства граждан сейчас строится 471 объект – жилые дома, комплексы апартаментов и гаражи. По итогам года городские власти ожидают ввод жилья на уровне чуть более чем 3 млн кв. метров – это на 500 тыс. кв. метров меньше, чем в прошлом году. Общие показатели ввода недвижимости составят 8–8,5 млн кв. метров против 9 млн кв. метров в 2015 году. «Это очень хороший показатель, несмотря на непростую экономическую ситуацию», – оценивает глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Дальнейшее развитие жилищного строительства в городе гарантировано решениями Градостроительно-земельной комиссии. С начала этого года она утвердила строительство 21 млн кв. метров недвижимости, около половины этого объема приходится на жилье. По итогам года объем согласованных объектов может достичь 30–35 млн кв. метров. Согласованные ГЗК решения, по оценкам Москомстройинвеста, создают задел на 3–4 года вперед: в отдельные годы объем предложения на жилищном рынке может быть очень большим, а число согласований – за счет сокращения земельных резервов – постепенно будет уменьшаться. Впрочем, ресурсы для строек у Москвы еще есть – это в первую очередь промышленные зоны и присоединенные в 2012 году территории.
Жилье по себестоимости
Девелоперы проявляют большую сдержанность в оценках уходящего года. Их картина мира написана более мрачными красками, нежели ее рисует официальная статистика, и на то есть свои причины. Если чиновникам для отчета важно, сколько квадратных метров построили, то застройщикам – сколько продали. Именно от этого зависит экономика строительных компаний и перспективы на будущее. Сейчас даже во властных кабинетах признают: с продажами дело обстоит неважно. В той же Москве 31,5 тыс. ДДУ – это 3,6 млн кв. метров выкупленных площадей, или 36% от объема выставленного на продажу жилья. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Затоваривание характерно не только для рынка столицы, но и для соседней области. По данным зампреда подмосковного правительства Германа Елянюшкина, из 27 млн кв. метров, строящихся за МКАД, не продано около 70%.
Строители отдают себе отчет: нынешний строительный бум в Московском регионе никак не связан с текущей экономической ситуацией. И даже меры по поддержке ипотечного кредитования не имеют к нему прямого отношения.
Прежде всего это результат благополучных 2012–2013 годов, когда после окончания ревизии инвестконтрактов были массово запущены утвержденные на ГЗК проекты. Сейчас замораживать их нет смысла, но приходится пересматривать ценовую политику: в большинстве объектов квартиры продаются дешевле, чем это планировалось. За последний год средневзвешенная цена за квадратный метр массового жилья снизилась на 11,5%, недвижимости бизнес-класса – на 3,1%. Строители утверждают, что отдают жилые площади практически по себестоимости. Это происходит потому, что снижается платежеспособность населения, растут цены на стройматериалы и увеличиваются расходы на обслуживание банковских кредитов. Но даже по выгодным ценам квартиры раскупаются плохо, и это негативно сказывается на устойчивости строительных компаний.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), объем просроченной задолженности российских застройщиков в сентябре 2016 года составил 394 млрд руб., или 25% от общей суммы задолженности. За три года этот показатель опасно вырос: до начала кризиса просроченная задолженность в строительстве не превышала 8%. Из 4850 застройщиков, которые активно строят на территории страны, 121 компания уже находится в одной из стадий банкротства. За последние три месяца количество банкротов увеличилось в 1,5 раза, на их балансе – около 4,5 млн кв. метров жилья. Еще хуже ситуация среди подрядчиков. Там количество банкротств вплотную подбирается к 3 тыс., причем подавляющее большинство – не новички, а игроки, работающие на рынке не менее 7 лет.
Неудивительно, что весь 2016 год строителей лихорадило. Сначала началась санация одной из крупнейших компаний страны – СУ-155. Ее общую задолженность банк-санатор оценил в 315 млрд руб. при стоимости активов 204 млрд руб. Всего за СУ-155 необходимо достроить 147 домов в 14 регионах РФ. Потом стало известно о продаже флагмана панельного домостроения Москвы – ДСК-1. Прежний владелец – Владимир Копелев – не справился с долгами (только Россельхозбанку компания задолжала 12,8 млрд руб.) и был вынужден уступить бизнес ФСК «Лидер». (Поговаривают также, что менеджмент ДСК-1 не нашел общего языка с городскими властями и практически полностью лишился заказов, тогда как продажи упали до 150 млн руб. в месяц, что не позволяло обслуживать кредиты.) Наконец, в сентябре как гром среди ясного неба прозвучала новость о продаже ГК «Мортон», чьи долги, по некоторым данным, достигли 20 млрд руб., Группе компаний ПИК Сергея Гордеева. Если припомнить, что другим застройщикам пришлось либо сменить стратегию, либо погрязнуть в ценовых войнах, становится очевидным, что рынок штормит и добраться до островка стабильности многим из тех, кто попал в водоворот стихии, будет ох как непросто.
Что поменяется в строительном законодательстве в 2017 году
Очередным испытанием для большинства девелоперов станут поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, часть из которых была принята в июле, остальные – в части создания Компенсационного фонда – дожидаются своей очереди в Госдуме. Суть изменений: повышение требований к застройщику, усиление контроля за его деятельностью и, как следствие, усиление защиты дольщиков. «В частности, установлен приоритет требований граждан – участников долевого строительства к застройщику в рамках процедуры банкротства перед удовлетворением требований иных кредиторов; расширен перечень информации о застройщике и о проекте строительства; расширены полномочия региональных властей в части контроля за застройщиками, привлекающими средства граждан; введена возможность банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства», – перечисляет Михаил Мень.
Кроме того, с 1 июля 2017 года заработают требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья. Например, при минимальном размере уставного капитала 2,5 млн руб. застройщик сможет построить с привлечением средств дольщиков не более 1,5 тыс. кв. метров жилых площадей. А для того чтобы заниматься крупными проектами (от 250 тыс. кв. метров), в уставном капитале должно быть не менее 500 млн руб. Данное требование, очевидно, повлечет уход с рынка небольших компаний. В Москомстройинвесте прогнозируют, что с новыми финансовыми требованиями не справятся 15% застройщиков. В Московской области ожидают, что из 500 девелоперских компаний на плаву останутся не более 100. Впрочем, чиновников такая тенденция, в отличие от самих представителей бизнеса, полностью устраивает: власти предпочитают иметь дело с сильными игроками, не имеющими проблем с реализацией заявленных проектов.
Также с 1 июля застройщикам предложат размещать средства дольщиков на эскроу-счетах, откуда их можно будет снять только после передачи квартиры покупателю. Девелоперы считают, что это избыточная мера, которая выгодна в первую очередь банкам. Они смогут «крутить» средства граждан, фактически лежащие на депозитах, тогда как строители будут вынуждены финансировать строительно-монтажные работы за счет кредитных средств банка, а при их недостаточности – за свой собственный счет. Непонятно также, под какой процент банки будут брать средства дольщиков и кредитовать застройщиков. А также что делать, если банк, в котором лежат деньги покупателей жилья, вдруг прикажет долго жить. Ведь эскроу-счета не входят в систему страхования вкладов. Впрочем, в Минстрое говорят, что требование к размещению средств дольщиков на спец-
счетах является альтернативным. И делать его обязательным пока в планах у ведомства нет.
Что касается платежей в Компенсационный фонд, то их нужно будет вносить всем застройщикам уже с 1 января 2017 года. Размер взноса составит 1% от суммы каждого договора долевого участия, заключенного на строительство жилого дома. Средства фонда предполагается расходовать либо на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит достроить проблемный объект, либо на выплаты возмещения дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком. Получить компенсацию при наличии всех необходимых документов можно будет в течение 10 рабочих дней, обратившись в банк, где размещаются средства фонда. В данной новелле застройщиков настораживают две вещи: во-первых, слишком высокий, по их мнению, тариф и единый подход ко всем участникам рынка, а во-вторых, отсутствие гарантий, что собранных средств действительно хватит на решение проблемных вопросов. Национальное объединение застройщиков предложило снизить отчисления в Компенсационный фонд до 0,5% для тех девелоперов, которые сумели обеспечить себя стопроцентным проектным финансированием банка с госучастием. Однако в АИЖК эту идею не поддерживают: судя по недавним выступлениям генерального директора агентства Александра Плутника, взнос будут не снижать, а повышать – для менее надежных компаний до 3%.
Сколько денег планируется аккумулировать в фонде, в Минстрое и АИЖК не называют. Прежде звучали цифры от 20 до 30 млрд руб. ежегодно, к которым сами чиновники относятся скептически. В частности, экс-замминистра строительства Олег Бетин говорил, выступая в октябре в Совете Федерации, что даже в случае провала «средней компании» денег фонда не хватит, чтобы достроить ее дома. Правда, в начале ноября Бетин ушел из Минстроя и теперь занимается санацией СУ-155.
Девелоперы опасаются, что в среднесрочной перспективе многочисленные изменения в 214-ФЗ обернутся для них ростом себестоимости строительства, который трудно будет компенсировать за счет покупателей. А с 1 января, говорят они, могут возникнуть организационные проблемы, которые обычно сопутствуют правкам законодательства. Одна из главных «страшилок» связана с получением пакета документации для регистрации ДДУ по новым правилам. «Вызывают опасения сроки, в которые мы получим комплект документов, по которым можно работать. Органы власти говорят, что рассмотрение заявки составит 30 дней. Это значит, что январь полностью выпадет из продаж. А это несколько тысяч ДДУ», – переживает гендиректор компании «Кортрос» Станислав Киселёв. В Минстрое утверждают, что строители беспокоятся напрасно: приказ об утверждении формы проектной декларации выйдет в ближайшее время. В свою очередь, в Москомстройинвесте обещают, что проблем в новом году у открывающих новые адреса продаж застройщиков не возникнет. «30 дней – это формальный срок предоставления госуслуги об утверждении проектной декларации. На самом деле все может быть оформлено быстрее», – говорит Константин Тимофеев. Он напоминает, что для получения заключения компания должна не иметь недоимок по налогам; не может находиться в процедуре ликвидации или банкротстве, ее деятельность не должна быть приостановлена, и она не должна числиться в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукциона. «Если компания соответствует всем требованиям, то она получит заключение, без которого ни один ДДУ в 2017 году не будет зарегистрирован в Росреестре», – подчеркивает Тимофеев.
Инвесторы с «шальными деньгами» закончились
Пока строители гадают, чем обернутся для них поправки в 214-ФЗ, эксперты прогнозируют дальнейшее снижение прибыли застройщиков. Поскольку экономика пока совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. «А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное», – утверждают специалисты IRN.RU.
По их оценкам, при выходе на рынок всех заявленных на сегодняшний день проектов установившаяся в последние два года ценовая динамика не изменится – это значит, что недвижимость в Московском регионе продолжит дешеветь примерно на 10% в год. К 2020–2021 году квадратный метр постепенно потеряет примерно 30–40% своей нынешней стоимости, средняя цена новостроек в зоне от ТТК до МКАД опустится до 140 тыс. руб. за кв. метр (100 000 руб. в эконом-классе, 140 000 – в комфорт-классе, 200 000 руб. – в «бизнесе»). Чтобы избежать подобного сценария, объемы строительства жилья должны сократиться на 30–35% от запланированных максимумов, подсчитали эксперты. Тогда коррекция цен будет небольшой и вряд ли превысит 10–15% в перспективе двух-трех лет. Цены на первичное жилье в старой Москве упадут до 170 000 руб. за кв. метр в среднем (120 000 руб. за кв. метр в «экономе», 170 000 – в «комфорте», 240 000 руб. – в бизнес-классе).
«При любом раскладе нынешняя структура спроса требует корректировки ценников вниз, потому что в качестве основных покупателей теперь выступают не инвесторы с «шальными деньгами», а обычные люди с относительно невысокими доходами», – резюмируют специалисты IRN.RU.
