Среда уплотнения
Реновация территорий с уплотнением застройки, а также смещение акцента на качество жилой среды будут определять развитие строительной отрасли в ближайшее десятилетие.
За последние 20 лет обеспеченность жильем в России выросла в полтора раза — до 24 кв. м на человека, что близко к показателям европейских стран. Объемы строительства жилья продолжают расти, ежегодно на одного человека возводится более 0,5 кв. м. Так, в 2016 году построено 79,8 млн кв. м, а в 2015 году возведены рекордные 85 млн кв. м жилья — так много не строили даже во времена Советского Союза.
Однако гонка за метрами привела к снижению качества новостроек и инфраструктуры жилых комплексов. До сих пор значительная часть новых жилых районов имела низкую обеспеченность социальной и транспортной инфраструктурами. «Большинство застройщиков создают инфраструктуру, которая лежит вне плоскости федеральных и региональных нормативов, далеко не в том объеме, который нужен для современных комфортных условий проживания», — описывает традиционный подход девелоперов заместитель генерального директора фонда Единого института развития в жилищной сфере (создан АИЖК), ответственный секретарь Архсовета Москвы Евгения Муринец.
При этом рынок массового жилья не отличался разнообразием предложения, и покупатель вынужден был брать то, что есть. А для большей части россиян при выборе квартиры решающим фактором была и остается цена. «К сожалению, крайняя ограниченность доходов наших соотечественников диктует логику выбора жилья, отталкивающуюся не от желаний, а от возможностей», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Низкое качество городской среды снижает уровень жизни населения и является дефлятором экономики, так как не способно развивать человеческий капитал. «Города конкурируют друг с другом за привлечение человеческих ресурсов. Те из них, где создана качественная городская среда, где люди могут реализовать дополнительные потребности, получают преимущество», — отмечает соучредитель и главный архитектор бюро UNK project Юлий Борисов.
Впрочем, кризис кардинально изменил ситуацию на рынке. В последние три года между девелоперами развернулась ожесточенная борьба за клиента. Теперь правила диктует покупатель. И хотя потребитель по-прежнему стеснен в средствах, он стал избирателен при выборе жилья: он ищет более удобные локации, привлекательные фасады и функциональные планировки. «Требования покупателей выросли не только и не столько к самим квартирам, сколько к зданиям, прилегающим территориям, местам общего пользования. К характеристикам, которые раньше оставались за пределами внимания менее искушенных клиентов», — считает Мария Литинецкая.
Качество жилья в массовом сегменте стало расти. Сформировался целый пул девелоперов, строящих высококачественные жилые комплексы экономкласса.
Домострой покупателей
Застройщики стали уделять внимание каждой из составляющих проекта — начиная от планировок квартир и заканчивая благоустройством прилегающих территорий. Ведь клиент покупает не просто квартиру — он выбирает образ жизни, говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
По ее словам, качественное жилье сегодня — это «город в городе», где можно получить все необходимые услуги, отдохнуть, совершить покупки, не покидая пределы комплекса.
Жилой комплекс не будет пользоваться спросом без школ, детских садов, магазинов, салонов красоты, спорткомплексов и т.д. «Сегодня такая социальная инфраструктура должна быть во всех проектах, без нее жилье неликвидно», — уверена директор по информационной политике и PR компании Urban Group Яна Максимова.
Согласно исследованию «Ромир», выполненному по запросу ФСК «Лидер», для покупателя стало важно, насколько близко расположены парки и метро, благоустроена ли придомовая территория и каков уровень постороннего шума.
Благоустройство дворов не самая большая статья расходов в проекте застройки, говорят в «Метриум Групп», и в массовом сегменте составляет порядка 2% от общего объема инвестиций. «Поэтому большинство девелоперов взяли на вооружение качественный ландшафтный дизайн, современные детские площадки, всесезонное озеленение, необычное освещение — это относительно недорого, но в корне меняет внешний облик проекта», — отмечает Мария Литинецкая.
Кроме того, теперь у каждого крупного комплекса должно быть несколько десятков разнообразных планировок квартир. «Покупатель не готов переплачивать за неиспользуемые квадратные метры», — отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. В отдельных жилищных комплексах компании количество возможных планировок составляет от 40 до более сотни вариантов. В новостройках премиум-класса, как правило, уникальна каждая квартира. Каждый современный ЖК, по словам Яны Максимовой, должен иметь свое уникальное лицо: входную группу, фасад и разнообразные форматы планировок.
Реновация с уплотнением
Строительство жилых комплексов повышенного комфорта требует высвобождения городских территорий. Эту проблему решает реновация промзон и старой жилой застройки. «Проекты реновации нацелены на то, чтобы превратить неэффективные городские земли в новые жилые районы с развитой инфраструктурой и современным комфортабельным жильем», — говорит президент компании «Лидер Инвест» Игорь Юдовский.
В Европе при реновации промзон предпочтение отдают проектам компактной и высокоплотной застройки. Например, трехэтажная застройка района Борнео-Споренбург в Амстердаме на месте бывших доков вместила такое же количество квадратных метров, как при 10–14-этажном строительстве.
В Москве реновация бывших промзон началась с проекта «Москва-Сити» на месте бывшей каменоломни. Позднее современные деловые и жилые кварталы стали появляться на территориях бывших текстильных и суконных фабрик, металлургических и автомобилестроительных заводов. Потенциал московских промзон оценивается в 19 тыс. га, или почти в 17% территории города. Активная реновация, по данным департамента градостроительной политики Москвы, идет по 20 из утвержденного 61 проекта планировки промзон общей площадью около 3,5 тыс. га. В 2016 году 25% (2 млн кв. м) от всего объема ввода недвижимости было реализовано на бывших промышленных землях. В 2017-м здесь планируется ввести 1,9 млн кв. м.
По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, реновация промзон позволяет качественно улучшить локации. В то же время освоение этих территорий требует большого объем работ по подготовке площадки под застройку: рекультивации почвы, модернизации коммуникаций и т.д.
Куда более привлекательны для комплексного освоения с точки зрения той же социальной инфраструктуры старые районы пятиэтажной застройки. «Плюсы реновации районов с пятиэтажками — отсутствие необходимости менять разрешенное назначение земельного участка, квартальная застройка внутри сложившихся районов, возможность предложить новое современное жилье в старых столичных локациях», — отмечает Доброхотова.
Напомним, что новая программа столичного правительства предусматривает редевелопмент в общей сложности 25 млн кв. м хрущевок. По оценкам девелоперов, плотность застройки в районах реновации вырастет не менее чем втрое.
Реновация потребует немало финансовых ресурсов, считает Игорь Юдовский. По его словам, снос ветхого жилья всегда обходится дороже, чем реновация промзон. Кроме того, это довольно острый социальный вопрос. Инициатива столичных властей уже вызвала протесты жителей пятиэтажек.
По данным фонда «Институт экономики города», в развитых странах, таких как США, Германия, Великобритания, Ирландия, где реновация жилых кварталов в общем-то нормальная практика, подобные проекты требуют веских признаков деградации и высокой степени урбанизации. Например, в Ирландии поводом для редевелопмента сложившейся застройки могут стать высокая концентрация безработных граждан, наличие пустырей и заброшенных зданий, проблемы с инфраструктурой, непривлекательная визуальная среда и недостаток инвестиций.
Тематическое приложение к ежедневной деловой газете РБК Четверг, 1 июня 2017 | № 093 (2590)
Полный текст исследования ИЭГ: Анализ международного опыта редевелопмента (развития застроенных территорий) (.pdf, 1.36Мб)
