20 июня 2017 года в Фонде «Институт экономики города» был проведен Дискуссионный клуб, посвященный вопросам российской и зарубежной практики редевелопмента застроенных территорий. ИЭГ представил результаты инициативного исследования «ГОРОД ДЛЯ ЖИЗНИ», проведенного в 2016 году за счет средств Целевого капитала ИЭГ, а также презентовал публикацию по итогам исследования.
Открывая мероприятие, президент ИЭГ Н.Б. Косарева, выступившая модератором дискуссии, отметила, что в последние десятилетия в России градостроительная политика реализуется с упором на развитие незастроенных территорий вокруг российских городов. «Между тем, по нашим данным, - отметила Н.Б. Косарева - за все эти годы объем недофинансирования в существующий жилищный фонд и жилищно-коммунальное хозяйство вырос до 35% от ВВП».
В 2006 году в Градостроительном кодексе Российской Федерации был урегулирован инструментарий, получивший название «развитие застроенных территорий», который пытались применять во многих городах, но пока он не получил необходимого развития. Год назад также были внесены некоторые изменения. «Сейчас стало очевидно, что пользоваться современным законодательством для решения проблемы территорий ветхой застройки практически невозможно», - отметила Н.Б. Косарева.
Между тем накоплен огромный международный опыт в этом направлении, который необходимо рассматривать, в первую очередь, с позиции потенциальных рисков и возможных негативных последствий. «Это необходимо для того, чтобы, ставя в повестку дня развития городов процессы редевелопмента территорий, учесть именно отрицательные уроки и не допустить их реализации у нас», - пояснила Н.Б. Косарева.
Результаты проведенного экспертами ИЭГ анализа российского и международного опыта редевелопмента участникам дискуссионного клуба представила исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» ИЭГ Т.Д. Полиди.
«Конечная цель редевелопмента – это повышение стоимости территории, что способствует росту доходов населения, бизнес-активности, налоговых платежей в бюджет, частных инвестиций», - отметила Т.Д. Полиди. Рассмотренные примеры зарубежных стран (США, Японии, Кореи и др.) показывают, что глобально комплексные проекты редевелопмента оказали серьезный положительный эффект на экономику городов. Между тем, в ходе реализации таких программ страны сталкивались с теми или иными проблемами, которые имели разной степени глубины последствия. Т.Д. Полиди представила опыт реализации комплексных национальных и региональных программ редевелопмента городских центров и субцентров в Японии, США, Южной Корее с точки зрения их влияния на городскую экономику, а городской экономики на такие программы.
Также Т.Д. Полиди осветила практику применения механизма Tax Incremental Finance для рефинансирования инвестиций в инфраструктуру при комплексных проектах девелопмента и редевелопмента в США, показывающую, что часто такие проекты не приводят к достаточному росту стоимости недвижимости и бюджетных доходов, что имеет риски для городских финансов.
Далее Т.Д. Полиди представила результаты проекта «ГОРОД ДЛЯ ЖИЗНИ», который был направлен на апробирование в пилотных городах (Новосибирске, Калининграде, Белгороде) новых подходов к подготовке, формированию и управлению проектами развития застроенных территории в соответствии с методикой экономического и градостроительного моделирования, разработанной ИЭГ.
В работе дискуссионного клуба приняли участие представители государственных структур, финансовых организаций, застройщиков и экспертного сообщества. Участники дискуссии привели большое количество примеров из собственного опыта, говорили о необходимости диалога между всеми участниками процесса.
Первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы О.В. Рындин отметил важность оценки не только рентабельности отдельных проектов редевелопмента, но и влияние таких программ на город в целом. Так, анализ влияния предложенного инвестором проекта на градостроительную и экономическую ситуацию порой указывает на то, что могут быть усугублены существующие проблемы, такие как маятниковая миграция или отсутствие рабочих мест. «Необходима методика расчёта влияния тех или иных градостроительных преобразований в будущем на всю экономику города, на те социальные процессы, которые там будут происходить. В отношении редевелопмента такие вопросы должны учитываться в градостроительных документах высшего порядка – например, в генеральном плане», - заключил О.В. Рындин.
Заместитель генерального директора АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Е.Д. Муринец сделала акцент на необходимости разработки механизмов благоустройства территорий общего пользования, прилегающих к территориям редевелопмента, а также на важности развития новых механизмов взаимодействия с собственниками недвижимости в таких проектах. Директор по региональному развитию Центра экономики инфраструктуры С.В. Лозинский указал на важность рассмотрения вопросов экологии и обязательного диалога с жителями и взаимодействия всех участников процесса, что позволяет лучше отработать проекты до начала их реализации и получить большую поддержку.
Участники дискуссии также отмечали важность партнерства между городом и частными инвесторами, обеспечивающего оптимальное распределение рисков, организационных и финансовых обязательств в проектах редевелопмента.
Президент ИЭГ Н.Б. Косарева в завершение дискуссионного клуба указала на необходимость совершенствования российского законодательства по развитию застроенных территорий, в том числе с учетом нового законодательных предложений по реализации программы реновации жилищного фонда в Москве. Предложенный Москвой подход, в том числе в части учета мнения жителей, соответствует сегодняшним международным практикам. Этот первый опыт позволит отработать необходимые механизмы, учесть возможные ошибки и просчеты, с тем, чтобы в дальнейшем использовать его в других российских городах.
Презентация: Экономика редевелопмента городских территорий: российская и зарубежная практика (.pdf, 3.29 Мб)
Основные выводы
1) Международный опыт подтверждает, что программы и проекты редевелопмента могут иметь как положительные, так и отрицательные эффекты.
2) При формировании городских программ редевелопмента необходимо оценивать:
- влияние программы на доходы населения и бюджета, цены на недвижимость, инвестиции;
- влияние экономики города и макроэкономики на программу.
3) Залог успеха проектов – баланс между градостроительными и экономическими параметрами.
4) В разных странах используется очень широкая линейка механизмов взаимодействия с собственниками недвижимости в целях их вовлечения в проекты редевелопмента.
5) Инвестиционная привлекательность РЗТ требует расширения критериев его применения – необходимо включение объектов, не соответствующих ПЗЗ.
6) Рассмотренные муниципальные адресные программы по переселению из ветхого и аварийного жилья не имеют экономического и градостроительного обоснования.
7) Необходимо внедрение новой методики формирования программ редевелопмента и подготовки аукционов на РЗТ, КРТ.
8) Целесообразно развитие новых механизмов взаимодействия с собственниками в рамках проектов редевелопмента – переход от принудительного изъятия недвижимости к учету мнения собственников.
9) Позитивный прецедент уже создан в рамках закона о реновации в Москве (голосование собственников).
Материалы проекта
Отчет: Разработка рекомендаций по реализации проектов развития застроенных территорий (.pdf, 6Мб)
Буклет: ГОРОД ДЛЯ ЖИЗНИ. Запуск процессов преобразования территорий ветхой жилой застройки (.pdf, 2.86 Мб)
Обзор: Анализ международного опыта редевелопмента (развития застроенных территорий) (.pdf, 1.36Мб)
Строительство.ru по итогам дискуссионного клуба ИЭГ: Мировой опыт реновации: чем масштабнее проект, тем лучше
Интервью сайту "Единый реестр застройщиков" (ЕРЗ). Татьяна Полиди: Редевелопмент территорий российских городов требует серьезного продвижения законодательства
