Ведущий юрисконсульт «Института экономики города» — о том, как развивается система управления многоквартирными домами
С того момента, как в силу вступил Жилищный кодекс РФ, прошло уже десятилетие. Этот документ впервые с советских времен задал новые рамки управления многоквартирными домами, то есть взаимоотношений между собственниками и управляющими компаниями. Десять лет назад казалось, что кодекс несет в себе революцию в отрасли. На деле оказалось, что вместо революции получается весьма плавная эволюция — к переходу на «капиталистические рельсы» оказались не готовы прежде всего сами собственники.
Сейчас — по крайней мере в Москве — дело, кажется, сдвинулось с мертвой точки. О том, как это происходит и что нужно делать дальше, «МК» рассказал ведущий юридический консультант фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ.
— Вы работаете не только в Москве, но и во многих других регионах России. Как вы можете оценить москвичей в плане управления многоквартирными домами? Насколько мы квалифицированные и активные собственники жилья?
— В последнее время в Москве с этим стало значительно лучше. В этом году в рамках реновации — достаточно неожиданно для меня — прошло множество общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Причем эти собрания проводились не только в традиционных формах, предусмотренных Жилищным кодексом (очная, заочная и очно-заочная). Специальными поправками в закон о столице добавили еще и электронное голосование, которое проводилось на портале «Активный гражданин». То, что система электронных голосований была апробирована в Москве, — это очень здорово, это дает определенный импульс для поправок в Жилищное законодательство, окончательно легализующих такую возможность для всех городов.
Тут надо сказать, что вообще-то у нас уже есть статья 47.1 Жилищного кодекса, которая предусматривает проведение общих собраний в электронной форме, посредством портала ГИС ЖКХ. Но состояние этой системы пока не позволяет проводить в ней собрания. Сроки использования этой системы сдвигались. По счастью, эта же статья дает собственникам право проводить собрания и в других электронных системах. Уже есть несколько частных порталов (и это здорово — для больших домов, где имеются сотни квартир, это едва ли не единственный шанс провести собрание), но это коммерческие услуги, которые стоят довольно дорого.
— То есть стоило бы создать общедоступную платформу коммуникации между соседями и электронного голосования?
— Безусловно, если бы существовали узаконенные алгоритмы, порталы типа «Активного гражданина», позволяющие проводить общие собрания с полноценной верификацией собственников, то это было бы очень полезно. Это был бы выход для достаточно большого количества людей, не имеющих времени и сил организовать «офлайновое» общее собрание. О том, как это сложно, я знаю по собственному опыту: в этом году мы проводили общее собрание в моем доме, где имеется 500 квартир и 8 подъездов. В каждом подъезде работала команда из 2–3 активистов, и даже при таком солидном «оргкомитете» мы потратили три месяца только на оповещение всех собственников. Работали каждый выходной, да и по вечерам тоже. Не всем под силу организовать такое. А Интернет — общеупотребительная технология для всех, с 18 до 60 лет уж точно. Поэтому такой портал нужен, чтобы легализовать несложные электронные процедуры голосования. Просто необходим.
— Итак, москвичи все-таки готовы сами управлять домами, решать их судьбу?
— То, что москвичи поднялись и проголосовали во множестве домов, еще раз повторю, было неожиданно. И это говорит о потенциале. Московская власть встряхнула горожан и поставила перед выбором: вот есть такая возможность (реновация), решайте. И люди захотели эту возможность использовать. А в некоторых домах сформировалась и фракция противников реновации, поэтому решать судьбу дома пришлось в рамках легального голосования. Это и заставило людей шевелиться.
Кроме того, городские власти оказали москвичам еще одну услугу — подготовили типовые документы. И это была огромная помощь — не в каждом же доме есть юристы-жилищники. А так людей стимулировали сделать шаг вперед, к самостоятельности.
— То есть москвичи, получается, до реновации не были самостоятельными?
— Дело в том, что в Москве сложилась такая традиция. В большинстве домов решение вопросов, касающихся управления домом — прежде всего я говорю о выборе управляющей организации, о договоре между ней и собственниками, о размере платы на содержание и текущий ремонт дома, — у нас привыкли получать в готовом виде. Все назначены (ГБУ «Жилищник района»), всё установлено городом, вам остается только оплатить квитанцию. Но ведь это же не просто оплата, это участие собственника в выборе судьбы дома! Нужно, чтобы люди чувствовали, что от того, какие работы и в какой компании они закажут — за свои деньги! — зависит то, что сделают, а чего не сделают. А для того, чтобы такая зависимость сформировалась, нужно прекратить подменять активность самих собственников действиями власти.
Представьте себе: люди каждый год собираются, вникают в то, какие работы нужны по дому, и заказывают их той компании, которую сами выбрали. Торгуясь с компанией за адекватный размер платы, включая или исключая какие-то условия, процедуры, работы и услуги. В результате в районах, где живут менее состоятельно, к делу подходили бы более рачительно, в более зажиточных районах — заказывали бы дополнительные работы и обустраивали бы более комфортную среду.
— А как происходит сейчас?
— Сейчас главный элемент, при помощи которого жители влияют на управляющую компанию, — жалобы. На «Активном гражданине», мэру, президенту — кому угодно. Если жалоб на один и тот же недостаток много, да еще среди жалобщиков заслуженные люди, то дело, считай, сделано. Но это же неправильный подход!
Вот, например, сейчас проверка жилинспекции по итогам жалоб приходит и не глядя дает предписание. А денег в управляющей организации на эту работу нет — например, потому что размер платы на обслуживание дома «типовой», а не индивидуальный — на группу домов, а расходы за эту цифру всегда выходят в ту или иную сторону: или переплата, или недоплата. Что делать управляющей организации? Она, чтобы исправить условную протекающую крышу у одного дома при недостатке средств, снимет деньги с другого — вот, например, с вашего! Так и получается, что «благодаря» жестким фиксированным размерам платы вы платите за ремонт чужого дома.
— То есть жесткие тарифы на обслуживание дома — это вчерашний день?
— Конечно. Это изначально была «подпорка», облегчавшая жизнь собственникам домов — вчерашним квартиросъемщикам-нанимателям. Но сейчас это уже скорее развращение собственников. У них нет стимула собираться и что-то решать. Куда проще пожаловаться «на деревню дедушке» и удовлетворенно вздохнуть, глядя, как проверяющие вынесли предписание вашей управляющей организации. А надо было бы собраться, решить, сколько лично мы готовы тратить на дом, выбрать управляющую организацию, сделать оптимальный взаимовыгодный заказ... Сделать все так, как будто вы лично заказываете ремонт в квартире строительной бригаде. Ведь на нее-то вам не придет в голову жаловаться президенту?
Москва уже созрела до развития горизонтальных связей между собственниками. Решить, собраться, выступить настоящим заказчиком. Это зрелость, это нормальные экономические отношения.
А роль государства при этом остается крайне важной. Это арбитраж — государству можно пожаловаться в судебном порядке в случае спора. Так работает система ЖКХ во многих городах Центральной России. В Удмуртии — Сарапул и Ижевск, в Чувашии — Чебоксары. Ростов-на-Дону тоже из тех городов, где собственники торгуются с управляющими организациями за тарифы и списки работ.
