Мы должны стремиться не к тому, чтобы любыми способами строить, как можно больше, а к тому, чтобы продавалось все, что построили
В майском указе Президента РФ ставится задача довести ввод жилья к 2024 году до 120 млн кв. м в год. Вроде бы цель благая и нужная, с которой даже невозможно спорить. Но если взглянуть на ситуацию более глубоко, то она распадается на целый ряд задач, которые связаны между собой, но при этом являются в значительной степени автономными и достаточно независимыми направлениями. И тогда становится очевидным, что нам надо не столько наращивать само строительство, сколько менять всю парадигму подхода к жилищному вопросу в стране.
Системный провал
Мы постоянно ставим перед собой задачи, которые не в состоянии выполнить. Еще в начале нулевых годов была определена цель строить в год 120 млн кв. м. С тех пор скоро минует 20 лет и что получилось: в 2017 году было сдано 80 млн кв. м. Можно констатировать, что не просто не удалось достичь намеченных показателей, речь идет о глубоком системном провале всей строительной политики. И без решения стоящих перед ней фундаментальных проблем мы так и будем топтаться на одном месте.
По мнению председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефима Басина, нам нужно ясно представлять все узкие места строительного комплекса. У нас при огромной территории под населенные пункты приходится всего 1,5% земель, в то время, как во многих менее обширных странах эта величина доходит до 8%.
У нас извращенная практика подключения строящихся объектов к инженерным сетям. Во всем мире эти организации сами заинтересованы в том, чтобы расширять предложение своих услуг. В России же их приходится слезно уговаривать это сделать, да еще по немыслимо дорогим тарифам. Да и сам процесс занимает много времени.
В России при строительстве жилья возникают непомерно большие риски. В первую очередь по причине того, что 90% средств застройщики получают по ДДУ. Отсюда большое количество обманутых дольщиков; официально сегодня таковыми признано 80 тыс. человек, а в реальности их значительно больше. По мнению Ефима Басина, задача к 2019 году решить этот вопрос, невыполнима, хорошо, если удастся это сделать к 2023 году.
Планируемый переход жилищного строительства на банковское финансирование вызывает массу вопросов. Хватит ли у банков денег на эти цели? К тому же новая схема неизбежно приведет к росту цен на жилье. А и без того в последнее время платежеспособный спрос на него падает. Возникает опасность, что вместо увеличения объемов ввода получим его сокращение.
Реновация против реконструкции
Сегодня на повестке дня главный вопрос: какими методами решать жилищную проблему? С легкой руки московских властей по стране распространилось во многом новое понятие «реновация». Но вопреки намерению инициаторов этого проекта, оно вызвало не столько всеобщее одобрение и даже восторг, а бурную дискуссию сначала в столице, а теперь к ней все активней подключаются и регионы: что делать с существующим жилым фондом, в первую очередь с огромным массивом пятиэтажек. Только в Москве их 9 тыс., из них лишь 5 тыс. вошли в программу по реновации, а 4 тыс. остались в ней не задействованы. Всего же в 14 «миллионниках» 35 тыс хрущевок, в некоторых городах они составляют основу местного жилого фонда: в Перми на них приходится 54%, в Омске – 41% от его общего объема, в Саратовской области каждый 4-й житель проживает в таком доме.
В целом же по России каждый пятый жилой дом - «пятиэтажка». По сути дела это наш национальный жилой фонд, который стареет, и один капремонт недостаточен для комфортного и безопасного проживания. Необходим не только снос домов, но и их реконструкция. Мировой опыт показывает, что это естественный процесс градостроительного развития, когда в городах с многовековой историей на застроенных территориях дома реставрируют и реконструируют. Ее преимущество в том, что она осуществляется не за бюджетные средства, а на деньги профессиональных инвесторов и застройщиков.
О том как спорили эксперты о градостроительной политике в России ТПП РФ мы писали здесь «Какой спор разгорелся вокруг градостроительной политики РФ между экспертами»
Однако даже в Москве этот процесс стопорится, за 10 лет реконструировано всего 6 домов. Это даже не капля в море, а еще менее заметная величина.
Инициаторы реконструкции домов прямо обвиняют власти города в саботаже процесса. Даже когда есть необходимая проектная документация, найден инвестор срок получения разрешительной документации занимает два года.
С чего начинается Родина
Реконструкция пятиэтажек (а в перспективе 9 и 12-этажек) могла бы стать большим национальным проектом. Архитектор Алексей Кротовперечисляет преимущества такого подхода: она проходит в пределах уже освоенных территорий; вместо капитального ремонта, который зачастую нецелесообразен в таких домах, происходит их полное обновление. И что крайне важно - достигается 40% экономия затрат за счет того, что частично используется старое строение, а так же за счет существующей инженерной инфраструктуры. Ну а главное, люди остаются жить на прежних местах, к которым привыкли и полюбили. Для них – это и есть то, что мы называем малой Родиной.
Но эта идея встречает не только в Москве, но и в других городах сильное сопротивление. У нас городскими администрациями реально руководят не мэры, а представители местных стройкомплексов, которым нужны большие чистые поля для застройки, говорит архитектор. Реконструкцией они заниматься не желают и не умеют, тут требуется более высокая квалификация. Строители же хотят во все больших масштабах возводить многоэтажные муравейники для людей.
Барьеры для демографии
Сегодня основные усилия властей сосредоточены на увеличение строительства многоэтажных домов. Но, как считает генеральный директор Национального градостроительного института Александр Кривов, только с их помощью жилищную проблему не решить. Даже если к 2024 году мы увеличим метраж с нынешних 25 кв. м. на одного человека до 30 кв. м. то у нас на семью в 3 человека будет приходиться квартира в 90 кв.м. Но это явно недостаточно для решения демографических проблем.
Ее решения не способствует и нынешняя квартирография вводимых домов. В 2017 году 51% построенных квартир приходился на однокомнатные. С точки зрения демографии – это катастрофа. Нужно срочно менять структуру жилья в доме, но этому мешает низкий платежеспособный спрос.
Нужно срочно менять и структуру используемых в городах земель. Под жилье в них приходится всего от 17 до 30% городских территорий. При таком территориальном планировании мы никогда не решим жилищный вопрос. Особенно это большой барьер для индивидуального жилищного строительства. А оно нам необходимо, как воздух, прежде всего в малых и средних городах. Иначе уже в недалеком будущем все население страны сосредоточится в несколько крупнейших агломерациях. По примеру Москвы мы видим, что нас ждет.
ИКЕА для домов
Между тем, к индивидуальному жилищному строительству у нас сформировалось отношение как к второстепенному сектору. На самом деле уж точно в провинции оно должно стать главным направлением. Тем более по сравнению с возведением многоэтажек имеет ряд преимуществ.
В первую очередь низкие риски. Дом строится на своей земле и за свои деньги, а потому никаких нормативных сроков тут нет. Он может быть возведен за 3 месяца, а может – за 3 года. К тому же сегодня существуют технологии, которые позволяют обеспечивать в нем максимальный комфорт.
Например, использование домокомплектов позволяют собирать индивидуальные дома так же, как собирают в ИКЕА мебель. Существуют решения, снижающие затраты на инженерную инфраструктуру. Все это позволяет резко снизить себестоимость строительства.
От сказок к реальности
Существуют подсчеты: для достижения уровня обеспеченности жильем развитых стран при увеличении вдвое объемов строительства в течение трех десятилетий России понадобится 150 лет. Но боюсь, что и этого срока может не хватить. Сегодня страна переживает не просто кризис строительной отрасли, вся жилищная политика государства зашла в тупик. И в первую очередь речь идет о целеполагании. Правительство в основном озабочено вопросом увеличения ввода жилья. Но такой курс не только не решит жилищный вопрос, а окончательно похоронит всю строительную отрасль.
Нужно ли нам вообще сегодня строить так, ка строили до сих пор? По имеющимся данным, у строителей в загашнике скопилось непроданного жилья равного полтора объема его ежегодного ввода. Если и дальше накапливать этот запас, рано или поздно это обрушит строительную отрасль.
Главной заботой властей должен стать не вопрос, как увеличить объемы строительства, а вопрос увеличения платежеспособного на него спроса. В мире действуют много разных схем, у нас же кроме ипотеки мало что применяется. Мировой же опыт учит: если слишком широко использовать этот инструмент, рано или поздно разразится обширный ипотечный кризис. А он обычно очень жестокий, быстро охватывающий большую часть экономики.
Бессмысленно говорить о росте ввода жилья в условиях общей стагнации экономики. Платежеспособный спрос не растет; после некоторого увеличения в начале года с мая он снова пошел вниз. В этих условиях нужно вырабатывать принципиально иную жилищную политику, основанную не на благих намерениях, а на жестких реалиях. Следует переключиться с лоббирования интересов крупных застройщиков к всемерному поощрению инициативы граждан, к поиску более дешевых способов решения вопроса.
По большому счету тут и придумывать ничего не надо, все наработки и методы давно есть, но нужно создавать условия для реализации принципиально иных подходов. Власть должна перейти от пиара к реальной политике. Вместо озвучивания громких, но мало обоснованных цифр к проведению курса, ведущего к экономическому росту. Наивно полагать, что на фоне общей стагнации экономики, строительство вдруг ни с того ни с сего рванет вверх.
