Авторы законопроекта «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» (его будут обсуждать в Госдуме 23 ноября) считают, что именно такой подход будет эффективен для обновления жилого фонда страны. Документ, внесенный депутатами Сергеем Мироновым и Галиной Хованской и опубликованный на сайте парламента, невелик – всего 30 страниц. Регионов, которые готовы запустить процесс, по оценкам авторов законопроекта, пока немного, всего 5–6.
...
Как посмотреть на город сверху
По мнению исполнительного директора фонда Института экономики города Татьяны Полиди, нужно научиться привлекать инвестора и грамотно просчитывать экономику проекта. Эксперт подчеркивает, что потребность в реновации касается не только жилой застройки – в российских городах много участков, занятых и жильем, и некапитальными строениями, и бывшими производственными помещениями. Институт экономики города вместе с Центром стратегических разработок подготовил проект (он пока нигде не опубликован и никуда не внесен), касающийся любых территорий.
В России распространена «плохая практика, когда квартал с ветхой застройкой отдавали инвестору, он захватывал какой-нибудь пустой кусочек в середине, вставлял туда одно здание», говорит Полиди. Такой подход губил территорию, потому что «свечки» в море одноэтажных зданий вытягивают всю земельную ренту из квартала, и другим инвесторам он становится неинтересен.
Реновация – это редевелопмент, рассуждает Полиди, а проект возникает там, где есть спрос и возможность поднять капитализацию территории. Если можно на месте одноэтажной застройки возвести условный «Сити», который найдет спрос, значит, капитализация территории увеличится в 5–10 раз.
Прежде чем привлекать инвесторов, город должен изучить спрос на жилье, на офисную, коммерческую недвижимость и посмотреть свои градостроительные регламенты: что можно строить, какой плотности, этажности, это будет экономически привлекательным или нет? Если нет – можно регламенты подкорректировать: повысить плотность, изменить функционал застройки, вместо жилой сделать многофункциональную.
Города должны понять, насколько эффективно используются их земельные ресурсы. На участке в ликвидном месте может находиться пустырь, заброшенное здание или забором огороженные объекты, принадлежащие, к примеру, Минобороны. То есть самое ликвидное, что и должно дать экономику, – в заблокированном состоянии, продолжает эксперт. «Надо снимать эти ограничения. Мы работаем с Екатеринбургом, где пытаются двигаться в этом направлении – оценивают потенциал своих территорий, готовят хорошие условия для инвесторов», – приводит пример Полиди.
Она считает, что вопросы компенсаций собственникам, льготных условий инвесторам легко решаются, если разработан экономически привлекательный проект: «Принцип же простой – кто инвестирует, тот и получает выгоду от проекта. Если инвестор получает эту выгоду, тогда, дорогой товарищ, будь добр, построй и всю инфраструктуру. Вот какова логика этого процесса. А у нас привыкли друг у друга перетягивать прибыль. Вальтер Гропиус придумал в свое время термин «тотальная архитектура». Это значит, что нельзя «смотреть кусками», нам необходим руководитель, который смотрит на город сверху, а не думает о том, где бы заработать себе денег по договоренности с застройщиком».
Нет у реновации конца
Опрошенные «Ведомостями» эксперты полагают, что у процесса реновации практически нет конца. Но если считать «проектами», по мнению Полиди, для квартала среднего размера можно управиться лет за 7–10. «В нынешних экономических условиях мы больших сроков и не выдержим. При существующих процентных ставках по кредиту нужно делать быстрее, ведь у частного девелопера не будет ни денег граждан, ни, скорее всего, государственного финансирования», – говорит эксперт.
Ведомости от 15 ноября 2018 года
