Переход на новую схему финансирования жилищного строительства не должен отразиться на комплексной застройке. Об этом заявил президент России Владимир Путин, выступая на расширенном заседании президиума Госсовета в Иннополисе — современном городе под Казанью. По его словам, развитие городов и освоение новых территорий должно отвечать всем запросам и потребностям граждан. Особое внимание глава государства обратил на стимулирование ипотечного кредитования и развитие общественных пространств, не только в центре, но и на окраинах. Российский лидер также призвал руководителей регионов полностью решить проблему дольщиков. По оценкам экспертов, на достройку всех проблемных объектов потребуется порядка 400 млрд рублей.
«Выселки никому не нужны»
Переход на новую схему финансирования жилищного строительства с июля текущего года должен быть максимально гладким, обратился к членам правительства и представителям Центробанка Владимир Путин.
— Нужно четко скоординировать работу с застройщиками и кредитными организациями, выстроить и отладить все механизмы, чтобы этот переход был максимально гладким для отрасли, чтобы банки были мотивированы кредитовать застройщиков, — распорядился он.
Президент также обратил внимание участников заседания на то, что переход на новую схему финансирования не должен отразиться на комплексной застройке, в частности, вводе в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры.
С 1 сентября 2018 года застройщики перешли на банковское сопровождение проектов — они открывают расчетный счет в уполномоченном банке. А с 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов.
Пока введение эскроу-счетов никак не отразилось на рынке, кроме того, будет идти текущее строительство, на которое не распространяется введенная с сентября норма по экскроу-счетам. Эта норма действует только для строек, начатых после 1 сентября 2018 года, отметил в беседе с «Известиями» аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
По итогам 2018 года в России введен 75,3 млн кв. м жилых домов. Из них на ввод многоквартирных жилых домов приходится 42,9 млн кв. м, это на 6,5% ниже, чем годом ранее (45,9 млн кв. м), отметил управляющий по стратегическому маркетингу Промсвязьбанка Андрей Бархота. Проникновение ипотеки на рынке новостроек составило приблизительно 60%, добавил он. Пока застройщики возводят жилье в рамках старых проектов, но в дальнейшем стоимость квартир может вырасти на 5–10% из-за введения эксроу-счетов, считает эксперт.
Из-за этого сократится инвестиционный интерес к покупке жилья, полагает аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. Застройщики не смогут предлагать клиентам значительные скидки на этапе котлована, в то же время внесенные на эксроу-счет денежные средства не будут приносить инвестору никакого дохода, пояснила эксперт.
Однако институт эксроу-счетов снимает массу рисков, связанных с долевым строительством. Выиграют от эскроу-счетов и крупные банки, которые получат бесплатные деньги дольщиков и смогут пользоваться ими, пока ведется строительство, полагают эксперты.
Защита для дольщика
Владимир Путин также обратил внимание глав регионов на проблемы обманутых дольщиков.
— Сейчас действует свыше миллиона договоров долевого участия. Нужно обеспечить их полную реализацию, а также защитить права обманутых дольщиков, которые по вине недобросовестных компаний лишились и жилья, и накоплений, порой остались с одними долгами, — сказал он, обращаясь к руководителям субъектов РФ. — Безусловно, нельзя затягивать с решением проблем людей. Они ждут от вас своевременных, активных и эффективных действий. Успешный опыт такой работы есть, в том числе здесь, в Татарстане. Нужно перенимать эти практики, предлагать новые, эффективные меры.
Глава государства подчеркнул, что «эта проблема возникла не сама по себе, не потому, что жуликов много, а в том числе потому, что государство не отрегулировало до сих пор цивилизованным образом эту сферу деятельности».
Как ранее заявлял глава Минстроя Владимир Якушев, в России сегодня более 2 тыс. проблемных объектов. По оценке главы думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, в стране около 200 тыс. обманутых граждан.
Директор по развитию застройщика «Гранель» Андрей Цвет считает, что для решения проблем, скапливающихся с 2004 года, понадобится около 131 млрд рублей. Общественный омбудсмен по строительству, член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский дал «Известиям» другую оценку: сегодня в России 13,4 млн кв. м проблемных объектов, на их достройку необходимо около 400 млрд рублей. Сегодня формируется механизм для определения точного объема проблемных объектов и точного количества пострадавших граждан, добавил он.
Декабрьские поправки в 214-ФЗ значительно расширили полномочия компании «ДОМ.РФ» в вопросе завершения строительства долгостроев. В регионах появятся профильные уполномоченные органы, которые будут контролировать текущие стройки, а также решать уже существующие проблемы. Насколько этих мер достаточно, пока судить сложно, к 1 мая правительством РФ будут утверждены соответствующие дорожные карты.
Каникулы для ипотечника
Залогом поступательного развития строительного сектора является устойчивый спрос на жилье, уверен российский лидер. Он призвал участников расширенного заседания в Казани обратить внимание на ситуацию на рынке ипотечного кредитования.
— Совсем недавно это было в районе 9%, сейчас плюс 2 процентных пункта, то есть уже 11% в среднем по стране. Это ожидаемый эффект, — сказал глава государства. — Надеюсь, что наши прогнозы по поводу того, что это кратковременный и разовый эффект, что эти прогнозы сбудутся. Сегодня нет оснований думать иначе. Но нужно за этим внимательно следить и соответствующим образом стимулировать рынок.
Еще на встрече с представителями общественности, посвященной нацпроекту «Жилье и городская среда», глава государства не исключил возможность вернуться к обсуждению вопроса применения ипотечных каникул — отсрочки платежей для заемщиков, попавших в сложную финансовую или жизненную ситуацию.
— По поводу каникул — такая практика применялась ключевой нашей организацией «ДОМ.РФ». Ее можно возобновить, я с этим согласен, это вполне реализуемая вещь. Тем более, она уже в практике имелась, — сказал Владимир Путин.
2018 год стал рекордным для России по выдаче ипотеки: банки предоставили клиентам жилищные займы на сумму 3 трлн рублей. При этом ставка по таким кредитам заметно снизилась — с 10,64% в январе до 9,5% годовых, в среднем по рынку, в декабре. Этому способствовало снижение ключевой ставки ЦБ в течение нескольких лет. Однако в сентябре 2018 года регулятор был вынужден впервые с 2014 года повысить ставку для борьбы с волатильностью на финансовом и валютном рынке. Еще одно повышение состоялось в декабре.
На этом фоне выросла доходность депозитов, и банки начали повышать ставки по кредитам. Крупнейшие кредитные организации сделали это дважды — в конце 2018-го и в начале 2019 года. Пока это никак не сказалось на статистике: в январе банки выдавали ипотеку, одобренную в прошлом году, поэтому средняя ставка осталась на уровне 9,5% годовых.
Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», средняя ставка по ипотеке в 2019 году должна снизиться до 8,9% годовых, а к 2024 году — до 7,9%. Пока ключевая ставка Банка России составляет 7,75%.
При этом на рынке разброс ставок может быть достаточно большим. Как отметил главный стратег «Универ Капитал» Дмитрий Александров, в составе среднего нужно учитывать низкие ставки в рамках спецпрограмм застройщиков и относительно низких ценах на эти кредиты в крупных банках. На рынке есть ставки и в 13–14% и даже больше, пояснил эксперт. Однако если ключевая ставка ЦБ не будет падать, потребуются дополнительные стимулы, поддерживающие банковскую прибыль от таких кредитов и их ликвидность, отметил эксперт. Особенно это касается займов с первоначальным взносом менее 20%, по которым рост невозврата считает высоким.
Снижать ставку по ипотеке при повышении ключевой невозможно, и здесь, скорее всего, речь пойдет о субсидировании, полагает генеральный директор компании «ЮниФактор» Илья Покаместов.
Руководитель направления по развитию ипотечных программ застройщика «Инград» Вячеслав Приймак считает, что уровень ипотечных ставок оказывает влияние на выдачу ипотечных кредитов и, как следствие, на темпы продаж.
— Поэтому рост ставок, который мы видим сейчас и ожидаем в ближайшем будущем, может негативно отразиться не только на банковской сфере, но и на строительном секторе. Нивелировать эту угрозу поможет субсидирование ипотечных ставок, которое сейчас обсуждается, — пояснил он.
Президент России Владимир Путин считает перспективным возрождение механизма жилищно-строительных кооперативов.
— Это хорошая идея, мы это обсуждали как один из вариантов поддержки стройки, — сказал он на встрече с представителями общественности, отвечая на соответствующее предложение.
Один из участников встречи заявил, что это помогло бы необеспеченным многодетным семьям, которые не могут позволить себе ипотеку, решить жилищный вопрос.
Пространство и развитие
Особое внимание глав регионов российский лидер обратил на необходимость развития спальных районов, что стоит не так уж и дорого.
— Даже в успешных, крупных мегаполисах порой забывают о людях, которые живут на окраинах городов. Давайте вернемся к этой проблеме. Ведь так называемое общественное пространство недорого, на самом деле недорого это делать достойным образом, — сказал президент. — Обращаю на это ваше внимание. Это точно совершенно. Так называемые спальные районы должны быть не только обеспечены социальной инфраструктурой, детскими садами, больницами, поликлиниками и так далее. Но и общественные пространства должны быть человеческие: современные и отвечающие требованиям сегодняшнего дня.
Владимир Путин также указал на необходимость привлечения жителей городов к обсуждению проектов благоустройства еще на первоначальном этапе, а не «формально штамповать уже проработанные и принятые решения фактически без учета мнения граждан». По его словам, учет мнения граждан позволяет им чувствовать себя соучастниками реализации такого проекта и заставляет их по-другому относиться к результату как к своей собственной работе.
Поддержал глава государства и предложение привлечь к проектированию новых жилых кварталов молодых архитекторов.
Тенденция развития только центров городов привела к тому, что капитализация проектов в этой локации гораздо выше, чем на окраине города, отметил в беседе с «Известиями» Дмитрий Котровский.
— Равномерное развитие населенного пункта позволит реализовывать интересные, качественные проекты, не снижая стоимость продажи только из-за неудачной локации, — уверен он.
Вице-президент Союза архитекторов России Дмитрий Наринский считает, что задачи инфраструктурного развития городов гораздо важнее тех, которые решают вопросы городской среды. Но они требуют больших усилий и финансирования.
— Без инфраструктурного развития не будет реализовываться всё остальное, в том числе уже заявленная жилищная программа. Она бессмысленна без дорог и инженерных сетей. Они — залог жизнеспособности городов. Жилье — это в конечном счете бизнес-проект. Пусть бизнес им и занимается, — сказал он «Известиям».
«Мусорная реформа»
Перед заседанием президиума Госсовета Владимир Путин провел с представителями общественности встречу, посвященную реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Президент не обошел вниманием вопрос минимизации затрат граждан при выполнении программы обращения с отходами. Он также выступил за четкое распределение ответственности между регионами, муниципалитетами, управляющими компаниями и операторами организаций по обращению с отходами.
— Государство обязано обратить на это внимание. И конечно, без контроля со стороны общества, со стороны общественных организаций, в том числе — Общероссийского народного фронта, решить эту проблему эффективно нельзя, — сказал президент.
По словам российского лидера, утилизация отходов — «достаточно прибыльный бизнес, если организовать правильным образом».
— Но только нужно качественно это делать, стандарты должны быть современные, эффективные, предлагаемые решения должны приниматься гражданами, они должны поверить в эффективность и качество работы, — добавил он.
На горячую линию ОНФ, которая была запущена в конце января, поступило уже более 1000 обращений о проблемах, которые возникают в ходе реализации «мусорной реформы», сообщил «Известиям» руководитель исполкома ОНФ Михаил Развожаев.
— Где-то есть прогресс, а в некоторых субъектах мусор никто не вывозит, региональные операторы держат людей в неведении. У граждан возникает справедливый вопрос: за что мы платим? Там, где видимых результатов нет и услуга не предоставляется, сроки реформы следует отложить, а деньги — вернуть людям, — считает Михаил Развожаев.
Заседание расширенного президиума Государственного совета прошло в новом формате, который был впервые опробован в прошлом году в Крыму. Губернаторы, члены правительства и администрации президента были поделены на подгруппы и работали в рамках круглых столов.
