Экспертное мнение И. В. Генцлер: В период пандемии эпидемиологическая безопасность в местах общего пользования в многоквартирных домах должна быть безусловным приоритетом управляющих организаций

В период пандемии эпидемиологическая безопасность в местах общего пользования в многоквартирных домах должна быть безусловным приоритетом управляющих организаций. У них есть для этого все возможности

Сегодня, когда люди вынуждены изолироваться в своих квартирах, их контакты с "внешним миром", а значит, и возможность заразиться, не полностью исключена. Люди выходят в ближайший продуктовый магазин, вынести мусор, выгулять домашних животных. Кроме того, многие сейчас пользуются доставками, соответственно, в подъезды заходят курьеры, которые за день могут объехать половину города. Места общего пользования в многоквартирных домах стали местом возможных контактов с вирусом и зоной потенциального заражения.

Должны ли управляющие организации обеспечивать эпидемиологическую безопасность в местах общего пользования в многоквартирных домах или это их добровольные действия? Есть ли у управляющих организаций средства на дезинфекцию подъездов или на эти цели им должна быть оказана бюджетная помощь? Эти вопросы активно обсуждаются обществом в Интернет-пространстве. Представляем точку зрения эксперта Института на основные обсуждаемые вопросы.

Первый вопрос – обязательно или добровольно?

Прежде всего, необходимо вспомнить, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасные условия проживания граждан, а общее имущество в многоквартирном доме – содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения[1]. Уборка и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, предусмотрены правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме[2]. Установленный минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме[3], конкретизирует работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме как сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; проведение дератизации и дезинсекции помещений.

Дезинфекция помещений общего пользования в многоквартирном доме не указана в перечне обязательных услуг и работ, определенных нормативными правовыми актами, относящимися к жилищному законодательству. Но этот перечень относится к обычной жизни, а не к периоду пандемии. В период пандемии необходимо руководствоваться указаниями органов, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое благополучие населения.

К сожалению, Роспотребнадзор только 3 апреля выпустил рекомендации по проведению дезинфекционных мероприятий в местах общего пользования в многоквартирных домах[4]. И это рекомендации, а не обязательное требование, что существенно снижает действенность данного документа.

Анализ рекомендаций Роспотребнадзора позволяет сделать вывод, что применительно к многоквартирным домам следует различать:

1. Обязательное проведение профилактической и очаговой (текущей, заключительной) дезинфекции в помещениях (в том числе относящихся к общему имуществу);
2. Профилактическую дезинфекцию мест общего пользования.

Исходя из общего понимания, очаговую дезинфекцию необходимо проводить в тех помещениях (квартирах) и местах общего пользования в многоквартирных домах, в которых проживают люди, заразившиеся коронавирусом. Такую дезинфекцию проводят с использованием "наиболее надежных дезинфицирующих средств" и специального оборудования и мер по защите лиц, проводящих обработку (спецодежда, влагонепроницаемые перчатки, при обработке способом орошения - респиратор, герметичные очки).

В многоквартирных домах, в которых нет заразившихся людей, рекомендована профилактическая дезинфекция мест общего – подъездов, тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, мусоропроводов. При ее проведении могут использоваться обычные дезинфицирующие средства, зарегистрированные в установленном порядке и допущенные к применению в Российской Федерации. Они используются в соответствии с инструкциями по применению в режимах, эффективных при вирусных инфекциях. Обработку рекомендовано проводить способом протирания поверхностей в ночное время, чтобы не допустить возможного негативного воздействия дезинфицирующих средств на проживающих с обязательным информированием населения о предстоящей обработке.

Таким образом, если речь идет о профилактической дезинфекции мест общего пользования в многоквартирном доме, то:

• перечень услуг и работ, оказываемых управляющей организацией по договору управления, не меняется, поскольку санитарное содержание помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, входит в обязательный перечень услуг и работ управляющей организации, состав работ по санитарному содержанию помещений общего пользования тоже не меняется, поэтому не требуется внесение изменений в договор управления и принятие для этого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• может измениться периодичность некоторых работ в сравнении с установленной договором – ежедневная влажная уборка (протирание) вместо одного раза в неделю или в месяц; влажная уборка будет проводиться с использованием не обычной воды, а воды, содержащей дезинфицирующее средство. Но это не те вопросы, которые требуют решения общего собрания. Увеличившийся объем (периодичность) выполнения работ по санитарному содержанию общего имущества в период пандемии управляющая организация может просто отразить в отчете об исполнении договора управления (больше – не меньше, к этому претензий у собственников не будет);
• несколько увеличатся затраты управляющей организации на один вид работ – санитарное содержание помещений общего имущества в многоквартирном доме, на период пандемии (в связи с приобретением дезинфицирующих средств, средств защиты персонала, проводящего обработку и увеличением рабочего времени такого персонала).

Таким образом, мое мнение – управляющая организация должна в период пандемии проводить ежедневно профилактическую обработку мест общего пользования в многоквартирном доме (влажную уборку с применением дезинфицирующих средств). Для этого не нужно решения общего собрания и внесения изменений в договор управления многоквартирным домом.

Органы государственной власти отдельных субъектов Российской Федерации приняли специальное решение, обязывающее управляющие организации проводить дезинфекцию подъездов. Так, например, постановлением губернатора Пензенской области[5] обязанность проводить санитарную обработку была возложена на управляющие компании и товарищества собственников жилья.

Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства Правительства Москвы[6] на период введения режима повышенной готовности внесены изменения в Регламент на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно которым влажная протирка с применением дезинфицирующих средств вирулицидного действия оконных и дверных ручек, выключателей, поручней, перил, почтовых ящиков, подоконников, кнопок вызова лифта по этажам, кнопок приказов кабины лифта, кнопок домофонов и других контактных поверхностей помещений общего пользования, помещений дежурного по подъезду, консьержки, охраны и т.п., дверец и ручек загрузочного клапана мусоропровода должна проводиться 3 раза в день (до 8-00; до 16-00 и до 20-00) в многоквартирных домах, где проживают жители, госпитализированные с диагнозом COVID-19 (или с подозрением); лица, помещенные в обсерватор, контактные лица. В отношении других многоквартирных домов никаких указаний Департамента нет, поэтому можно считать, что изменение периодичности и состава работ по содержанию мест общего пользования оставлено на усмотрение управляющих организаций.

Обработку дворовых территорий в Москве осуществляют городские коммунальные службы за счет бюджетных средств. Так, 12 апреля проведена третья дезинфекция всех московских дворов (более 25 тысяч) в рамках сплошной обработки всех асфальтобетонных плиточных покрытий дорог, прилегающих парковок и межквартальных проездов[7]. По сообщению заместителя Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, обработка проводилась с применением совершенно безопасных дезинфицирующих препаратов, рекомендованных Роспотребнадзором, которые широко используются для обеззараживания поверхностей в школах, детских садах и на предприятиях общественного питания.

Есть информация о том, что органы местного самоуправления предоставляют управляющим организациям дезинфицирующие средства для обработки подъездов. Так, например, мэрией Нижнего Тагила было выделено порядка 3 млн руб. для закупки дезинфицирующего средства для санитарной обработки муниципальных учреждений. При этом было анонсировано, что все управляющие компании города смогут получить данные дезинфицирующие средства для обработки подъездов[8].

Администрация города г. Ноябрьск (Ямало-Ненецкий автономный округ) предоставила управляющим организациям 1300 литров концентрата гипохлорита натрия (пригодного для санитарной обработки мест общего пользования). Таким образом, управляющие компании города не несут дополнительных финансовых затрат[9] на проведение дезинфекции подъездов и мест общего пользования.

В Калужской области было принято решение о выделении финансирования из областного бюджета муниципалитетам для приобретения материалов и оборудования для дезинфекции подъездов[10].

Некоторые управляющие компании самостоятельно проводят мероприятия по дезинфекции либо нанимают специализированные организации за счет средств платежей собственников помещений в многоквартирных домах на содержание общего имущества[11].

В связи с этим возникает второй вопрос - насколько увеличатся затраты управляющей организации в связи с профилактической дезинфекционной обработкой мест общего пользования в многоквартирном доме?

Оценка дополнительных расходов управляющей организации, связанных с дезинфекцией типового многоквартирного дома (на примере ближнего Подмосковья):

Исходные данные:

Многоквартирный дом серии П111М, 17 этажей, 5 подъездов.

Площадь мест общего пользования (S_{МОП МКД}) – 4 430,6 кв. м.

Площадь жилых и нежилых помещений (S_ПОМ) – 16 643 кв. м.

Размер платы за жилое помещение – 34,08 руб. / кв. м.

Объем средств, получаемых управляющей организацией на содержание и текущий ремонт –  538 834 руб. месяц[12].

Стоимость дезинфицирующих средств, оборудования для обработки и защитных материалов:

• Дезинфицирующий раствор "Белизна" - 30 руб. за литр.
• Ранцевый распылитель емкостью 12 литров – 5000 руб.
• Одноразовый костюм для дезинфекции – 500 руб.
• Защитные очки – 1300 руб. за шт.
• Респиратор-маска (фильтрующая с клапаном выдоха) – 600 руб. за шт.
• Перчатки хозяйственные – 200 руб. за пару.

Оценочная стоимость однократной обработки мест общего пользования в многоквартирном доме[13] способом протирания составляет не более 1000 рублей. Расходы на однократную обработку мест общего пользования методом орошения составляют около 9 тысяч рублей в первый раз (если оборудование для обработки приобретается для одного дома) и не более 1000 рублей каждая последующая обработка.

Таким образом, месячные расходы на двукратную дезинфицирующую обработку мест общего пользования многоквартирного дома в рассматриваемом примере способом орошения и во все остальные дни способом протирания составят немногим более 30 тысяч рублей. Это примерно 5,6% средств, ежемесячно поступающих управляющей организации как плата собственников помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Если принять во внимание, что расходы на санитарное содержание помещений общего пользования составляют в среднем около 10-12% в многоквартирных домах с лифтами и мусоропроводами, то обработка дезинфицирующая обработка подъездов вполне укладывается в плановые расходы.

Управляющие организации подтверждают, что существенных затрат на проведение мероприятий по дезинфекции мест общего пользования они не несут в силу низкой стоимости средств и материалов, необходимых для проведения дезинфекции[14].

Для сравнения, тариф за санитарную обработку 1 кв. м мест общего пользования многоквартирного дома специализированными организациями – 14 руб. за кв. м[15]. В рассматриваемом примере многоквартирного дома, если допустить, что площадь подъездов составляет 50% площади всех помещений, относящихся к общему имуществу, стоимость однократной обработки составит 31 014 рублей, что равноценно месячным расходам на ежедневную обработку мест общего пользования управляющей организацией. Поэтому такую дезинфекцию необходимо проводить только в случае, если в многоквартирном доме официально зарегистрирован случай заражения коронавирусной инфекцией. И оплату такой обработки желательно проводить за счет бюджетных средств.

Таким образом, мое мнение – увеличение затрат управляющей организации на профилактическую дезинфекционную обработку мест общего пользования в многоквартирном доме в период пандемии не носит драматического характера. Управляющая организация в состоянии нести эти расходы за счет платы собственников на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Если все же допустить, что дополнительные расходы на приобретение дезинфицирующего средства и средств индивидуальной защиты – это превышение плановых расходов по статье "санитарное содержание помещений, относящихся к общему имуществу", то в рассматриваемом примере речь может идти об увеличении размера платы на 1,8 руб./кв. м на период, в течение которого управляющая организация несет такие расходы. Если продолжительность периода, в течение которого управляющая организация будет осуществлять ежедневную дезинфицирующую обработку, не превысит двух месяцев, вопрос об увеличении размера платы собственников для компенсации понесенных управляющей организацией дополнительных расходов просто нецелесообразно будет поднимать.

В качестве рекомендации управляющим организациям можно посоветовать учитывать фактически понесенные в связи с пандемией затраты для принятия в последствии обоснованного решения о их возможной компенсации за счет других статей расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества, в том числе на основании решения общего собрания или совета многоквартирного дома, если ему предоставлены такие полномочия.

Третий вопрос - есть ли у управляющих организаций текущие средства для дезинфицирующей обработки мест общего пользования в многоквартирном доме?

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме вносится ежемесячно в одинаковом размере. Между тем, расходы на управляющей организации на выполнение работ распределяются по месяцам календарного года далеко не равномерно. Наиболее затратные работы – подготовка конструкций и инженерных систем дома к сезонной эксплуатации, ремонты, даже дератизация и дезинсекция подвалов, приходятся на конец весны, лето и осень. Платежи в зимние месяцы, в начале весны создают резерв на летне-осенние работы.

С этой точки зрения, более благоприятным, как бы кощунственно это не звучало, является то, что увеличение затрат управляющих организацией на выполнение мероприятий в многоквартирных домах по предотвращению распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) пришлось на март-апрель. У управляющих организаций есть текущие средства на дезинфекционную обработку мест общего пользования. Даже уже отмечаемое некоторое снижение поступления платежей за март и прогнозируемое неполное поступление платежей за апрель[16] не может служить оправданием невыполнения управляющими организациями жизненно необходимых действий по обеспечению безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах.

И последнее. Соответствие "слова и дела".

Людям нужна уверенность, что управляющая организация в сегодняшней тяжелой ситуации взяла на себя заботу о безопасности в доме. Между тем, в Интернете появились сообщения людей о том, что управляющие организации, разместив в подъездах объявления о графике ежедневной дезинфекции мест общего пользования в многоквартирном доме, на самом деле такой обработки не делают[17], видеокамеры фиксируют, что люди в защитных костюмах с распылителями создают лишь видимость дезинфицирующей обработки, а при обращении в управляющую организацию получают ответ – "дезинфекция подъездов проводится".

Мое мнение, что сегодняшняя ситуация – это экзамен для управляющих организаций. Их действия в этот период могут как укрепить доверие к ним собственников помещений, так и непоправимо испортить репутацию в глазах потребителей.

Экспертное мнение И. В. Генцлер, директора Направления "Городское хозяйство"