Петербуржцы тоже потянулись на свежий воздух, о чем свидетельствует статистика
По данным Росреестра, минувшим летом число сделок по купле-продаже у ряда застройщиков Ленобласти выросло в 5 – 6 раз. По словам первого заместителя гендиректора Gatchina Gardens Александра Демина, востребованы все объекты – от бюджетных до самых дорогих. "В пригородной зоне сейчас порядка 80 проектов коттеджных поселков в активной фазе", – пояснил он. Ленобласть вышла на второе место в стране по количеству зарегистрированных продаж объектов недвижимости. Также возрос спрос на земельные участки, многих покупателей не пугает их расположение даже на расстоянии 100 км от Петербурга. Так что, полагает эксперт, открылось отличное окно возможностей не только для развития индивидуального жилищного строительства, но и для малоэтажной застройки.
Однако интересов застройщиков и граждан не всегда достаточно – необходимо подключение к процессу властей, естественных монополистов и банков. Банковская поддержка сельского строительства – это большая проблема в России. Льготная ипотека, подпитывающая сейчас строительный рынок, не распространяется на загородную недвижимость. А сельская ипотека "заточена" на готовые дома и требует долгого согласования.
Между тем более охотно горожане хотели бы купить готовый дом, желательно в пределах стоимости петербургской однокомнатной квартиры. Но таких предложений на рынке немного, а у покупателей загородной недвижимости редко бывает достаточно наличных денег, и выбор финансовых инструментов для строительства невелик. Если строиться с нуля, то в среднем земельный участок обходится в 1,5 – 2 млн рублей плюс еще 5 – 6 млн рублей нужно вложить в саму стройку. К тому же возникают проблемы с транспортной доступностью, дорогами, водоснабжением, электричеством, газом и прочей инфраструктурой. Например, наличием поблизости магазина, детского сада или аптеки.
Неудивительно, что девелоперы относятся к этому рынку скептически. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко считает, что "девелопер не будет браться за строительство одного дома, речь может идти только о целом поселке, где он сразу сталкивается с повышенными затратами на сопутствующую инфраструктуру, подключениями к различным инженерным сетям и так далее". Срок строительства и продаж в коттеджном поселке выше, чем у многоквартирных домов, что тоже сдерживает энтузиазм застройщиков. К тому же из-за пандемии подорожали стройматериалы и сократилось число строительных рабочих. Так что слишком многие факторы пока против появления в стране малоэтажного домостроения.
Кроме того, у строительства за городом возникает дополнительная проблема с управлением готовыми домами. В частности, никому финансово неинтересно вывозить мусор с таких территорий. И до сих пор в России управление такой недвижимостью практически не определено законодательными нормами.
Гендиректор ООО "ЛЭНДКЕЙ" Валерий Соколенко не так радужно оценивает дальнейшее будущее загородного рынка недвижимости, называя его "неродным ребенком" для строительных чиновников. По сути, считает предприниматель, загородный рынок растет лишь на энтузиазме граждан и небольших строительных компаний, потому что крупному бизнесу это неинтересно. Рынок низкомаржинальный, добротный дом должен стоить не менее 15 млн рублей, а покупательская способность граждан недотягивает до таких масштабов. В итоге мы видим дороги, подсыпанные тракторами, и какие-то наброшенные провода...
Однако есть и другие мнения. Так, эксперт целевых моделей Агентства стратегических инициатив в сферах строительства Михаил Косырев полагает, что именно за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может произойти значительный прирост жилья в стране. По данным Минстроя, ИЖС уже занимает почти половину от общего количества ежегодно вводимого жилья. Например, в 2019 году в стране было сдано 38,5 млн кв. метров частных домов, что составило 47% от совокупного ввода.
На разработанную недавно программу Минстроя по поддержке развития индивидуального жилого строительства предполагается до 2024 года выделить почти 138 млрд рублей. К этому времени в России должно быть построено 180 млн кв. метров частных жилых домов. Этому будет содействовать создание стандарта ипотечного кредитования ИЖС для банков и обеспечение инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участков для такой застройки. К слову, развитие частного сектора также значится в нацпроекте "Жилье и городская среда".
Так что перспективы роста загородной недвижимости все же имеются. Тем более что 26 октября президент Владимир Путин поручил правительству разработать меры для поддержки индивидуального жилищного строительства, в том числе на предоставление ипотеки на строительство частных жилых домов. Срок выполнения поручения – 1 июля 2021 года. То есть как раз к окончанию срока нынешней льготной ипотеки на строящиеся дома.
Правда, выработать четкие правила господдержки будет непросто из-за разношерстности рынка. Поэтому исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди полагает, что сначала стоит определиться с терминологией: объекты, которые у нас вводятся как ИЖС, зачастую формально представляют собой самострой. Решить проблему сможет только формирование качественного продукта, а значит, выход на рынок системных застройщиков. Помочь застройщикам могли бы типовые проекты для разных регионов, развитие сельской ипотеки и выделение субсидий регионам на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, а также внедрение механизма страхования.
