Когда стало понятно, что ставки по вкладам больше не будут приносить доход, люди начали искать способ пристроить деньги. Недвижимость стала рассматриваться как лёгкий и надёжный способ вложения средств — она стабильно растёт в цене и востребована в качестве аренды. Но есть ли что-то стабильное в нашей жизни? С лёгкой подачи Минстроя на рынок аренды жилья должны выйти крупные игроки, которые потеснят (или вытеснят) частных арендодателей. Зато в выигрыше останутся квартиросъёмщики.
Доходные дома. Возвращение
О развитии коммерческой аренды поговаривают уже давно, и даже есть первые проекты, реализованные ДОМ.РФ. В 2017 году запущен арендный дом на базе МФК "Лайнер" (280 апартаментов). В 2020 году на рынок Москвы вышли ещё три дома: "Парк Легенд", "Октябрьское поле", "Матч поинт".
На данный момент ДОМ.РФ профинансировал 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и Большом Камне на общую сумму 46,9 млрд руб. Это почти 9 тыс. квартир и апартаментов.
Арендный дом по своей сути — квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией. В каждой квартире сделан ремонт, есть мебель, бытовая техника. В доме — консьерж сервис, охрана и прочие услуги для жильцов. Аренда проводится по договору с юридическим лицом, оплату можно сделать и отследить через специальные сервисы. Тут же — решить возникающие проблемы в чате.
ДОМ.РФ предлагает то, чего не хватало рынку арендного жилья, — цивилизованность. Все отношения регулируются договором. Теоретически арендодатель не сможет выгнать жильца на мороз, если не было нарушений. Зато частный владелец квартиры может, и выгоняет, потому что "самому жить негде — поссорился с женой".
Но в масштабах страны количество арендных домов слишком маленькое. Регионы, далёкие от Москвы, о таком новшестве вообще не слышали.
У Минстроя родилось предложение
Президент Фонда "Институт экономики города", член Общественного совета при Минстрое Надежда Косарева предлагает:
"При участии Минстроя России, ДОМ.РФ и Банка России разработать стандарты как проектного, так и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента наёмных домов. ДОМ.РФ — разработать и внедрить программы рефинансирования кредитов юридическим лицам под залог наемных домов, а Минстрою всё-таки представляется необходимым подготовить методические рекомендации для регионов и муниципалитетов о создании доступного наёмного жилья для субсидирования платы за коммерческий наём".
Проще говоря, Надежда Косарева предлагает давать льготную ипотеку для юридических лиц, которые готовы вкладываться в покупку арендных домов. Дальше — больше. Общественница выступает за налоговые льготы тем, кто строит арендные дома и сдаёт в них квартиры, а также за послабления по выделению земли и подключению к сетям.
Про людей тоже не забывают. Давно уже ходят предложения субсидировать аренду жилья льготным категориям граждан. Это будет альтернатива социальному найму, на которое сейчас у регионов не хватает квартир.
Прочь, частник, из тени
Если строительство домов под аренду станет массовым, то рынок разделится на легальный и теневой. Бюджетная поддержка даст возможность юридическим лицам опускать стоимость аренды ниже рыночной.
Надежда Косарева отмечает:
"Мы проводили многочисленные расчёты, которые показывают, что чем больше мер поддержки предоставляется, тем будет меньше ставка найма. Благодаря этому можно достичь той планки, которая составит около 30% от рыночной".
Рынок найма жилья в России давно напрашивается на реформу и регулирование, поэтому арендные дома можно рассматривать как благо.
Ожидание и реальность
В голове рисуется картинка. Немного казённая, но в целом чистая и приятная квартира, в которой можно жить годами вместе с собакой, кошкой и детьми без каких-либо нареканий со стороны арендодателя. В холле — милейшая бабушка-консьержка, через которую можно заказать уборку в квартире и мелкий бытовой ремонт. К шумным соседям не надо ходить — для этого есть охранник. Злостных дебоширов сразу выгоняют, потому что так написано в договоре. Аренда ниже ипотечного платежа, а в квартире можно оформить временную прописку, что решит проблему школы и садика.
А сейчас перестанем смотреть в стену с глупой улыбкой, представляя светлое будущее и зададимся насущными вопросами.
- Сможет ли государство снизить цены на аренду? Пока пример Москвы показывает — цены от ДОМ.РФ на 25% выше, чем у частников.
- Сейчас темпы строительства невысоки, не хватает даже на льготную ипотеку. Нужны инвесторы, а инвесторам — высокая доходность. Будет ли она при снижении цены аренды? Доход от сдачи квартиры в наём — 4−5%. Высокие ипотечные ставки и необходимость обслуживать дома сведёт доход к минимуму.
- Не получится ли монополий? Крупные корпорации, например банки и застройщики, захватят рынок, выдавив мелких игроков.
- Что будет с частными арендодателями? Не все из них "серые" и нечестные. Им либо придётся конкурировать ценой, либо давать квартиры под управление крупным игрокам.
- Будет ли строительство жилья равномерным по регионам?
Одним словом, надо подождать, как будут развиваться события. По прогнозам Минстроя, к 2023 году должно быть построено 30 млн. кв. м жилья под аренду. Жилищный вопрос смогут решить 714 тыс. семей.
