Происходящие в мире перемены самым непосредственным образом отражаются и на рынке недвижимости
2020 год с точки зрения развития рынка недвижимости был одним из самых необычных в современной истории России. Разумеется, большое воздействие на него оказала пандемия коронавируса. Но не только она повлияла на ситуацию, сошлись сразу несколько важных трендов, которые в той или иной степени продолжатся и дальше. А потому так важно понять, что же происходит, к чему следует готовиться как девелоперам и застройщикам, так и приобретателям квартир и домов.
Ипотека на марше
Наш анализ начнем с ипотечного рынка, так как, пожалуй, впервые за все то время, что в России существует этот инструмент, он оказал столь большое влияние на рынок недвижимости. По словам руководителя аналитического центра АО "ДОМ.РФ" Михаила Гольдберга, главный тренд тут – снижение ставок по кредитам, которые достигли исторического минимума. Так, на вторичном рынке до 70% всех сделок проводились с участием заемных денег.
Растет доля ипотечных сделок и на первичном рынке. Во втором полугодии 2020 года она доходила до 80%. Одновременно увеличивался срок кредитования; если раньше он в среднем был равен 15 годам, то в 2020 году удлинился до 19 лет. Возросла средняя стоимость квартиры, но благодаря снижению процентных ставок по кредитам, ежемесячные платежи по ним не стали больше.
Снижение ставок привело к быстрому росту рефинансирования ипотечных займов. Кредиты, которые брались под 11%, можно было рефинансировать под 8%. Три процентных пункта – это солидная премия для заемщиков, и многие из них поспешили ее получить.
Реформа стала необратимой
Ключевым трендом на рынке строительства в 2020 году являлся переход на принципы проектного финансирования и использования эскроу счетов. Доля проектов с накоплением средств на них достигла 60%. По прогнозу Михаила Гольдберга, в течение двух ближайших лет весь строительный рынок перейдет на этот механизм накопления средств.
Но важно даже не это, а последствия таких реформ. Главным ее итогом становится рост доверия к строительному сектору. Согласно опросам, 80% населения поддерживает новый механизм накопления средств. У людей возникает больше желания покупать жилье на ранних стадиях строительства. А это большой резерв для его наращивания.
Когда приступали к реформе, то было немало скептиков, которые сомневались в ее действенности. Но она на удивление быстро стала распространяться и вширь, и вглубь. Уже сейчас долговые обязательства застройщиков перед банками превысили 1 трлн рублей. При этом средства на эскроу счетах растут быстрее, чем кредиты девелоперам и строительным компаниям. Это позволяет кредитным организациям снижать ставки по займам, сегодня она в среднем 3-4%, а есть и еще меньше. Ни в какой другой отрасли нет таких дешевых заемных денег.
Почему растут цены
Цены на недвижимость в 2020 году давно не росли такими темпами, и это ралли продолжилось в 2021 году. С чем это связано?
Хорошо известно, что формирование цены в рыночной экономике зависит от соотношения спроса и предложения. Если цены растут, то это означает превышение спроса над предложением. Так и есть. Предложение стало сокращаться с 2018 года, и уже в 2019 году стоимость жилья выросла на 10%, в Москве – на 16%, в Московской области – на 11%.
Нужно увеличивать предложение, но для этого девелоперы должны быть уверенны в том, что будет расти и платежеспособный спрос. Пока же этого не происходит, ввод старых проектов превышает запуск новых. Шагреневая кожа рынка строительства жилья имеет тенденция к усыханию.
Как переломить ситуацию, пока не очень ясно. Зато ясно, что льготная ипотека себя в нынешнем виде во многом исчерпала, нужные иные форматы стимулирования покупки жилья. Скорее всего, новые механизмы должны носить более социально ориентированный характер. Но пока о таких решениях застройщики ничего не знают. Зато есть факторы, которые снижают предложение. В некоторых регионах серьезно растут нагрузки на строительный бизнес, ЦБ увеличил ключевую ставку, что приведет к росту процентных ставок по кредитам.
Сегодня мир живет в новой реальности минимальных процентных ставок. В России же ставка увеличивается, к концу года она может вырасти до 5,5%. Вопрос в том, удастся ли инвесторам отбить это повышение. В 2020 году это удалось.
Перспективы есть, а вот настоящее не радует
В 2020 году рынок недвижимости был самым неожиданным за последние годы, констатирует Исполнительный директор Фонда "Институт экономики города", директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди. В мире снизился коэффициент доступности жилья на фоне сокращения экономик. В России в предыдущие годы этот показатель стабильно рос, тренд изменился в 2019 году и распространился на 2020 год. Проводимая многими центральными банками политика количественного смягчения вывалила вновь напечатанные деньги на рынки недвижимости.
В России рост цен на недвижимость привел к тому, что если в 2006 году доступность жилья составляла 5 лет, то сейчас 3-3,5 года. Этот показатель сравнялся с показателем США. Но надо помнить, что в нашей отчизне идет снижение средней площади квартиры с 60 кв. м. до 50 кв. м., а в США – это доступность домов в 150-200 кв. м. Национальный проект предусматривает введение к 2013 году 120 млн кв. м. год. Но что мы будем строить, – спрашивает Татьяна Полиди, – такое вот устаревшее жилье?
Принятый недавно закон о комплексном развитии территорий потребует от его участников проведения другой политики – развитие проектного финансирования для редевелопмента. Это ставит новые сложные задачи, но и открывает большие перспективы.
