Апартаменты разрешат переводить в жилые помещения. Но цены на них могут вырасти.
Законопроект о статусе апартаментов внесен в Госдуму. В Градостроительный кодекс предлагается ввести понятие "многофункциональное" здание. Строить их можно будет в общественно-деловых зонах. В таком здании могут быть и жилые, и нежилые помещения, отделенные друг от друга. Нежилые помещения, отвечающие "установленным требованиям", можно будет переводить в жилые. С условием, что жилыми становятся все помещения на одной лестничной площадке, а доступ пользователей нежилых помещений к ним ограничен.
Это весьма позитивное предложение, считает юрист, президент РОО "Право на защиту" Андрей Тютюнин. "Часто получается, что в двух соседних апартаментах находятся люди, которые используют их по-разному. Один человек живет с семьей, как в квартире, но к нему подселяется сосед, которых хочет сделать в апартаментах шумную студию звукозаписи. При таком положении дел конфликтов не избежать. Законодатель пытается урегулировать этот вопрос", - говорит он.
"Сочетание в одном объекте жилых и нежилых площадей означает дополнительные сложности с точки зрения управления", - говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Плата за коммунальные услуги в жилых помещениях многофункциональных зданий будет такая же, как в обычных жилых зданиях. Должны ли они обеспечиваться школами, поликлиниками и прочими социальными учреждениями - отдается на усмотрение регионов.
Регулируется также порядок проведения общего собрания собственников, по аналогии с собраниями собственников жилья. Кроме того, для защиты покупателей строящихся апартаментов предлагается распространить на них нормы закона об участии в долевом строительстве.
То, что законопроект наконец внесен в Госдуму, уже хорошо, проблема обсуждается уже много лет, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Однако при подготовке его ко второму чтению ряд моментов стоит уточнить, считает эксперт. Законопроект устанавливает чересчур строгое разделение жилых и нежилых зон в зданиях, это можно было бы смягчить. Например, запретить превращать в жилье помещения рядом с кинозалом, но разрешить соседствовать квартире и офису адвоката. Не совсем справедливо устанавливать плату за коммунальные услуги в жилых апартаментах такую же, как в обычных жилых домах. "Апартаменты покупают не самые бедные люди. Это выбор людей с доходами мест расположения таких зданий - как правило, в центре города, с удобной транспортной доступностью", - говорит эксперт. Кроме того, такой порядок стимулирует перевод в жилые помещения даже офисов в этих зданиях.
Предполагается, что закон вступит в силу с сентября нынешнего года, однако новый порядок не коснется уже существующих апартаментов.
Апартаменты - явление крупных городов: Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска. Их стоимость, как правило, на 15-20% ниже, чем на аналогичные варианты квартир, говорит руководитель центра новостроек компании "Этажи" Сергей Зайцев. К примеру, в Москве квартиру можно купить по цене от 7,5 млн рублей, а апартаменты в схожей локации - за 6,5 млн. В Санкт-Петербурге в районе Парнаса квартира стоит от 3,3 млн, апартаменты - от 2,8 млн рублей. В Сочи при стоимости апартаментов в 10,5 млн рублей квартира стоит 13,5 млн. "Стоит разделять сервисные апартаменты (они могут быть дороже квартир) и апартаменты как аналог жилья, - говорит Зайцев. - Первые по большей части приобретают частные инвесторы для последующей сдачи в аренду, и здесь статус не особо принципиален. Другое дело - аналог жилья, которые люди приобретают как более доступный вариант недвижимости для собственного проживания, и для таких вариантов присвоение статуса жилого более чем актуально". В случае присвоения апартаментам статуса жилых помещений разница в цене с квартирами, скорее всего, станет минимальной. "Что касается существующих апартаментов, то решение вопроса с их статусом пока не совсем понятно, и разница в цене с жильем будет сохраняться", - отмечает эксперт.
"Москва в последний год не согласовывает градостроительную документацию на апартаменты гостиничного типа, - говорит коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. - Поэтому их доля в общем объеме нового жилья просела примерно вдвое. Те апартаменты, которые уже строятся, будут выведены в том виде, в котором были запланированы, поскольку им уже невозможно вменить обязательство по созданию какой-либо инфраструктуры".
Цены на апартаменты массового сегмента в Москве за первый квартал выросли на 13,6%, сообщает "Метриум". Спрос на апартаменты выше, чем год назад, на 30%, но ниже, чем в конце 2020 года, на 40%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, чем на апартаменты, отмечают в компании. Всплеск спроса в начале нынешнего года стимулировала, в первую очередь, стоимость апартаментов, а также надежда на их приравнивание в будущем к квартирам.
Решения об обязательстве девелоперов строить социальные объекты переданы на региональный уровень, поэтому пока непонятно, изменится ли экономика проектов, отмечает директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов: "Если застройщиков апартаментов обяжут возводить школы и детские сады, себестоимость строительства значительно вырастет. И если раньше апартаменты пользовались спросом у покупателей, так как стоили дешевле квартир, то теперь это преимущество может быть утрачено". Возможен также бум вывода новых проектов апартаментов на рынок: изменения подтолкнут девелоперов ускориться с оформлением разрешительной документации на проекты для экономии возможных затрат на социальную инфраструктуру.
Апартаменты как многофункциональные здания будут возводить в общественно-деловых зонах, а во всех остальных, включая санитарные зоны или промышленные территории, вероятно, будут по-прежнему строиться апартаменты в нынешнем виде, считает Косарева.
Принятие законопроекта в текущей редакции серьезнее всего может отразиться на цене апарт-недвижимости в сегментах эконом- и комфорт-классов, говорит руководитель отдела маркетинга COLDY Елена Далингер. Основные причины - удорожание проекта за счет повышенных инфраструктурных требований, а также появление перспективы получения статуса жилья. "Запросы покупателя апартаментов бизнес-класса и выше другие, - отмечает она. - Перспектива получения регистрации и наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности для них менее значимы в сравнении с локационными и инфраструктурными преимуществами другого уровня - культурными, спортивными и деловыми".
