Цены на стройматериалы в мае повысились на 4,99%, и это при инфляции 0,74%. Таким образом, за первые пять месяцев 2021 года рост составил 12,07%, а в годовом выражении – 16,44%. Это данные Росстата, тогда как участники рынка оперируют совсем другими цифрами.
В частности, Ассоциация индивидуального жилищного строительства недавно обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с жалобой на резкое подорожание стройматериалов. В организации утверждают, что цены подскочили на 150%. ФАС в официальном ответе разъяснила, что российские темпы роста цен соответствуют мировым.
Серьезность проблемы признает правительство. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин констатировал, что негативное развитие ситуации со стройматериалами стало одной из основных причин подорожания жилья.
Здесь надо понимать, что риски создаются не только для строительства новых домов, но и для приведения в порядок старых. В текущем году планируется провести капитальный ремонт примерно 57 тыс. многоквартирных домов. Для сравнения: в 2020-м этот показатель составил 48 тыс., в 2019-м – 37,5 тыс.
Всего же в России в очереди на капитальный ремонт значится порядка 724 тыс. многоквартирных домов (МКД) общей площадью 2,6 млрд квадратных метров, в которых живет 93 млн россиян. Именно они по факту являются единственными инвесторами масштабной программы, стартовавшей в 2014 году.
На эти цели каждый месяц граждане производят платежи. Деньги поступают либо на счет регионального оператора, так сказать, в общий котел, либо на специальный счет дома. Такой порядок закреплен в Жилищном кодексе РФ. В первом случае очереди на капремонт можно ждать 20–30 лет, во втором – в зависимости от реального состояния здания и финансовых возможностей управляющей компании.
Впрочем, в России счета к оплате выставляют далеко не всем, и не всем одинаковые. Социально незащищенные категории, например, многодетные семьи, имеют право на льготы, поэтому платеж им может быть снижен на 50%. Граждан старше 80 лет вообще освобождают от этой обязанности, как и жильцов аварийных многоэтажек. Весной прошлого года на три месяца взносы на капремонт для всех отменили в рамках мер социальной поддержки населения в период пандемии COVID-19.
Таким образом, система финансирования капремонта в региональных масштабах солидарная, но участвуют в ней не все. Это лишает местные фонды капремонта значительной части поступлений. "Кассовый разрыв" достигает нескольких десятков миллиардов рублей в год, и ни из каких источников его не ликвидируют.
Если оценивать перспективы капремонта на горизонте до 2035 года, то они и вовсе кажутся безрадостными. Не случайно злые языки сравнивают действующую почти семь лет программу с подобием финансовой пирамиды. Принцип ее известен: выигрывают первые, у остальных шансов практически нет.
Проверка Счетной палаты, проведенная несколько лет назад, подтвердила худшие опасения – многие региональные фонды капремонта со своими задачами справляются не самым лучшим образом. Объем жилого фонда, имеющего износ от 66% до 70% и выше, во многих субъектах Федерации не только не сокращается, а увеличивается.
Ситуация может сложиться таким образом, что без прямого вмешательства государства и массированного вливания бюджетных денег обойтись не получится. Заинтересованные стороны демонстрируют готовность сделать работу над ошибками. Последние годы представители профильных ведомств и экспертного сообщества обсуждают несколько вариантов возможного реформирования фондов капитального ремонта.
В свое время предлагали осуществить переход на взаимное финансирование. Ключевые элементы этого подхода – сочетание института обязательных взносов на капитальный ремонт с финансированием выполненных работ собственниками помещений многоквартирных домов.
В свою очередь, руководство Минэкономразвития продвигает концепцию доверительного управления средствами для финансирования капитального ремонта. Она подразумевает аккумулирование взносов собственников жилых помещений конкретно для каждого многоквартирного дома.
Расчет строится на том, что заинтересованные лица через специальные счета МКД найдут деньгам более правильное применение, чем чиновники. Во всяком случае, точно не будут сидеть сложа руки, наблюдая, как растут цены на стройматериалы.
Однако с этим есть определенные сложности. По данным Института экономики города, на спецсчета перешли 97,8 тыс. многоквартирных домов (13,5% от всех МКД в стране и 21% по площади). К 2020 году прирост практически прекратился. Впрочем, в регионах картина существенно отличается: в Удмуртии спецсчетами пользуется 47% домов (74% по площади), а на Сахалине – всего 1% (1,31% по площади).
Еще вариант изменений – объединение средств фонда капремонта дома (обязательных взносов) с другими источниками в виде кредита коммерческого банка и субсидий из регионального и муниципального бюджетов. Есть и альтернатива – "добровольные платежи", что предполагает введение особого статуса управления средствами без обязательных отчислений на капитальный ремонт.
Кроме того, рассматривается возможность перехода на финансирование путем введения института обязательных амортизационных отчислений. В основе этой идеи – введение ежемесячных амортизационных отчислений с каждой квартиры МКД.
В практическую плоскость (в виде принятых поправок в жилищное законодательство) дискуссии о настоящем и будущем системы финансирования капитального ремонта пока не перешли. Может, удорожание строительных материалов, грозящее дискредитировать программу, станет стимулом чиновникам и депутатам для принятия принципиальных решений.
