Редевелопмент промзон — глобальный международный урбанистический тренд
Это возврат в экономический оборот сотен гектар заброшенных площадок, превращение их в уникальные архитектурные пространства и точки притяжения длинных денег инвесторов. И если во всем мире практически весь промышленный редевелопмент реализуется в виде точечных проектов, то Москва пошла дальше и запустила комплексную программу развития промзон "Индустриальные кварталы", по масштабу сравнимую с реновацией.
Тотальная деиндустриализация
Проблема возврата к жизни заброшенных промзон — глобальная. Мировой опыт показывает, что объекты "ржавого пояса" с легкостью превращаются в точки роста для крупнейших мегаполисов. На месте отслуживших свое фабрик, выведенных из строя портовых зон и железнодорожных узлов появляются новые виды производств, социальные объекты и современное жилье.
Рамки для инвесторов
Московский редевелопмент проходит по модели комплексного развития территорий (КРТ). Эта правовая новация вошла в Градостроительный кодекс в 2017 году для стимулирования привлечения инвестиций через предоставление гарантий бизнесу. Наряду с офсетными контрактами это значимый элемент в государственно-частном партнерстве.
Сценариев два. Первый предусматривает, что с инициативой проекта КРТ может выйти сам правообладатель участка, как это было в случае первого проекта "Октябрьское поле", который запущен компанией "РГ-Девелопмент" в июле 2020 года. Согласно условиям договора, на месте заброшенного комбината железобетонных изделий площадью почти в 6 га появятся жилье, социальные объекты, технопарк. "Аналогичный сценарий в промзоне "Кунцево", где правообладатели участка также заключили договор с городом по собственной инициативе", — отмечает Владимир Ефимов. — "Градостроительный потенциал программы развития этой зоны составит 610 тыс. кв. метров, общий объем инвестиций в реализацию проекта — 100 млрд рублей, а ожидаемый бюджетный эффект — 586 млн рублей в год. Договор мы подписали в этом году на полях ПМЭФ. Отмечу, что правообладатель уже сделал первый шаг в этом проекте — разработал проект планировки территории. Сейчас он находится на утверждении".
По второму сценарию, инициатором проекта становится город. Если власти видят, что территория находится в плачевном состоянии и не используется по назначению, город предлагает собственникам земель привести их в порядок. Если же собственники отказываются, тогда территорию либо выставляют на торги в поисках инвестора (которым, кстати, может стать один из правообладателей при условии, что будет соответствовать требованиям, которые предъявляются к участникам торгов), либо город реализует проект самостоятельно. Собственникам, которых на территории одной промзоны может быть до нескольких десятков, возмещается рыночная стоимость их доли объекта.
"Мэрия наконец решила наводить порядок в доме, а не пристраивать новые комнаты — начался процесс редевелопмента промзон, — говорит президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. — Это очень позитивный международный тренд, и то, что Москва ему следует, очень хорошо. Можно только порадоваться, что столичное правительство инициирует проекты планировки, которые требуют комплексной застройки. Если бы не ограничения, мы бы получили новые примеры многоэтажной субурбанизации".
Работа над ошибками
Поскольку устаревшие предприятия в Москве давно закрыты, город не столкнется с ростом безработицы из-за старта редевелопмента, наоборот — увидит рост занятости, в отличие от США, где остановка заводов спровоцировала настоящую трагедию.
Программа "Индустриальные кварталы" подразумевает создание 500 тыс. рабочих мест, причем преимущественно в компаниях, занятых высокотехнологичным бизнесом или НИОКР, где уровень зарплат выше среднего, а также в сфере услуг.
"Проект "Индустриальные кварталы" плотно перекликается с другой программой города — стимулирование создания мест приложения труда за пределами МКАД и ТТК, благодаря которому инвестор может сократить или быть полностью освобожден от платы за изменение вида разрешенного строительства. Программа стартовала полгода назад, и сегодня мы уже активно работаем с крупнейшими девелоперами города. При реализации проектов "Индустриальные кварталы" с нежилой застройкой строительство 24 млн квадратных метров под места приложения труда потенциально позволит получить льготу на оплату смены ВРИ в размере до 670 млрд рублей", — отметил Владимир Ефимов.
Важно, что места приложения рабочей силы возникают рядом с домом. Это позволяет бороться с оставшимся в наследство от советского периода маятниковой миграцией из-за жесткого зонирования территорий на спальные районы, где только живут, и промзоны, где работают. "В настоящее время почти 40 % рабочих мест в столице сосредоточены в центре, где проживает всего 9 % населения. Строительство нового жилья вместе с организацией рабочих мест позволит снизить маятниковую миграцию, — считает генеральный директор фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов. — Отсутствие необходимости тратить несколько часов на дорогу до офиса и обратно напрямую отражается на повышении производительности труда и улучшении человеческого капитала, так как люди получают возможность больше времени проводить с семьей, заниматься спортом или самообразованием".
Редевелопмент, подразумевающий создание многофункциональных пространств, — в какой-то мере попытка исправить ошибки прошлого подхода к планировке города. И это как нельзя удачно коррелируется с принципами программы ООН по населенным пунктам UN Habitat, которая получила новое развитие в московской агломерации.
