Полулегальное жилье: что ждет собственников апартаментов
С 2016 года в России не утихают споры на тему правового статуса апартаментов. Тогда Минстрой планировал принять законопроект, который юридически приравняет такие помещения к жилым домам. Однако и в конце 2021-го решение по статусу апартаментов так и не принято. Застройщики продолжают продавать такие помещения как дешевые квартиры, рассказывая покупателям о скором принятии закона. Те же, в свою очередь, оказываются в затруднительном положении.
Законопроект о статусе апартаментов.
В действующем законодательстве определение апартаментам не дается. Однако дома с такими помещениями активно строятся и продаются. Стоимость апартаментов в среднем на 10–15% ниже цен на квартиры в тех же районах. Из-за этого покупатели готовы закрывать глаза на юридические сложности и приобретать такое жилье.
Несколько лет вокруг статуса апартаментов ведется активная дискуссия. Главный вопрос – стоит ли их перевести в статус жилых помещений. Ведь по сути они являются "псевдожильем". В них много лет живут семьи без возможности прописаться, отдать детей в близлежащую школу или детский сад.
В конце апреля на рассмотрение Госдумы внесен законопроект "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Он предлагает ввести понятие "многофункциональное здание", то есть состоящее из жилых и нежилых помещений. Это позволит легализовать постоянное проживание в апартаментах и перевести часть из них из статуса нежилых в жилые. В проекте указывается, что превратить нежилые помещения в жилые в МФЗ можно только в случае, если статус меняют все помещения лестничной площадки.
На данный момент без ответа остается вопрос, коснется ли новый законопроект уже сданных домов или будет распространятся только на новые апартаменты. В сентябре на ВЭФ заместитель главы Министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что ведомство пока не нашло однозначного решения.
Новый законопроект понравился строительным компаниям. Немудрено – если он будет принят, они фактически смогут строить многофункциональные здания в любом месте, а затем продавать апартаменты, которые собственникам несложно будет перевести в статус жилых. Однако у экспертов в сфере недвижимости отношение к законопроекту неоднозначное.
Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города" – организации, активно участвующей в разработке закона и неоднократно предлагающей для него поправки, – уверена, что законопроект ждут значительные изменения.
"Последние десятилетия у нас развивается такой полулегальный сегмент строительства под видом нежилых помещений. Законом запрещено проживание в нежилых помещениях, но в апартаментах живут люди, все об этом знают и закрывают глаза", – описывает эксперт сложившуюся ситуацию.
Причин появления такого сегмента, по мнению Надежды Косаревой, несколько. Одна из них – нехватка территорий для строительства жилых домов. Поэтому больше всего апартаментов строится в крупнейших городах – Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске. Другая причина – строить такие дома дешевле. Возводя апартаменты, застройщик не должен заботиться о строительстве школы и других социальных объектов.
"В большинстве стран есть подобные многофункциональные комплексы, в которых есть и жилые, и нежилые помещения. У нас же в законодательстве предусмотрены либо многоквартирные дома, либо нежилые дома, где жить люди не могут. Но это уже не отвечает современному градостроительному развитию", – объясняет она.
Идея многофункциональных зданий, по мнению Надежды Косаревой, "витает в воздухе". Основная цель законопроекта – разрешить строительство таких домов в местах, где это неопасно для людей, и дать некие послабления требований к возведению таких зданий.
"Наша позиция – все должно быть одинаково как для собственников жилых помещений, так и нежилых. Налоги, коммунальные платежи, право на общедомовое имущество должны быть одинаковыми. Нужна гибкая система перевода нежилых помещений в жилые".
В обсуждаемом законопроекте представителей фонда смущает ограничение, позволяющее переводить помещения из нежилых в жилые только "всей лестничной площадкой". Такое зонирование заморозит возможности многофункциональных зданий, уверена Надежда. Другой вопрос, который волнует эксперта, что будет с уже построенными домами.
"Тот законопроект, который внесен, об этом вообще молчит, как будто их нет. Мы предлагали сделать переходные положения. В уже построенных домах в первую очередь собственники должны решить – хотят они владеть жилым или нежилым домом. А после этого властям необходимо анализировать, можно ли дать дому статус многофункционального здания, ориентируясь на безопасность проживания в таком доме. Очевидно, что закон нужно дополнять".
При этом эксперты фонда предлагают отдать процедуру перевода апартаментов в квартиры в ведение региональных властей. Федеральные нормативы должны ориентироваться только на безопасность и социальную инфраструктуру.
