На рынке жилищного кредитования произошел обвал
В России впервые с начала пандемии начал сокращаться спрос на ипотеку. Если до сих пор он прирастал каждый месяц по отношению к аналогичному месяцу прошлого года, то в сентябре 2021-го стал резко падать – банки выдали на 21% кредитов меньше, чем в сентябре 2020-го. Для сравнения: в июне 2021 года россияне взяли на 54% ипотечных кредитов больше, чем в июне 2020 года.
Всего в III квартале 2021 года количество выданных ипотечных кредитов составило 460 тыс. Это на 8% меньше, чем в III квартале 2020-го. При этом общая сумма займов выросла с 1,26 трлн до 1,35 трлн рублей. Такие данные приводит компания "Метриум", основываясь на информации Центробанка.
Средний размер кредита за год увеличился на 19% – с 2,53 млн рублей до 3,02 млн рублей. Больше всего выросли в цене столичные новостройки: средняя стоимость квадратного метра увеличилась со 190 тыс. рублей до 257 тыс. рублей (на 35%). На вторичном рынке жилья рост оценивается в 25–30%.
Подорожание недвижимости произошло одновременно с ростом ставок по ипотеке (с 7,32% годовых в сентябре 2020 года до 8,4% годовых в сентябре 2021-го). Из-за этого россияне вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы снизить размер ежемесячного платежа, – в среднем с 18 лет до 21 года.
Заметно снизилось число кредитов под договоры долевого участия: в III квартале банки выдали 98 тыс. ипотечных кредитов под залог прав дольщика, тогда как за тот же квартал прошлого года – 155 тыс. В июле количество таких сделок сократилось в годовом выражении на 42%, в августе – на 36%, в сентябре – на 33%. При этом доля ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве в общем объеме кредитования снизилась до исторического минимума. В сентябре 2021 года только 24% из них предназначались дольщикам, тогда как в сентябре 2020 года – 30%. Это самый низкий показатель по меньшей мере с 2016 года, подчеркивают аналитики.
Падение спроса вызвано ограничениями программы льготной ипотеки. Программа была запущена в апреле 2020 года, и первоначально ставка по ней составляла 6,5% годовых, кредитный лимит – 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти и 6 млн рублей для остальных регионов. С 1 июля 2021 года программу продлили еще на год, изменив условия: ставку подняли до 7%, а кредитный лимит стал единым для всех – 3 млн рублей.
Этой суммы недостаточно для покупки квартиры в столице, а в остальных регионах ипотеку берут не так активно. По данным ЦИАН, уже в июле в Московском регионе было куплено на 20% квартир меньше, чем в июне. При этом в области продажи упали даже больше, чем в Москве.
В итоге объем выдачи по льготной ипотеке в сентябре упал на 72% по сравнению со средними ежемесячными значениями за первое полугодие, составив 34,6 млрд рублей.
Назад пути нет
Снижение спроса на ипотеку было вполне ожидаемым, говорит исполнительный директор фонда "Институт экономики города", директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди. Льготная ипотека сыграла свою роль, но основным фактором стал рост ключевой ставки в течение всего 2021 года, за которым последовал рост ипотечных ставок.
"В России продолжается очень высокая инфляция, экономика очень нестабильна, а номинальные доходы населения не растут. Все это вызывает волнение у людей, и они менее склонны к тому, чтобы брать на себя долгосрочные финансовые обязательства. Я считаю, что к концу года эта тенденция станет еще ярче. Спрос будет снижаться, так как ипотечный инструмент уже не может компенсировать огромный рост цен на жилье", – полагает эксперт.
По ее мнению, прошлогодний рост спроса на ипотеку на фоне падения экономики был предсказуемо временным и стал возможным только благодаря очень мягкой политике Центробанка – низкой ключевой ставке и субсидированной ипотеке. Эти меры лишь немного сгладили снижение фундаментальной доступности жилья, которая складывается из соотношения цен на недвижимость и доходов населения. В 2020–2021 годах этот показатель сильно снизился впервые за последнее десятилетие, как показывают исследования фонда "Институт экономики города". С 2008 по 2019 год наблюдался его устойчивый рост.
Доступность жилья сократилась в большинстве регионов. Максимальные темпы роста цен на жилье на первичном рынке наблюдались в 2020-м в Северной Осетии (более 130%), Амурской области (более 126%), Хабаровском крае и Тульской области (более 125%), а на вторичном рынке – в Москве, Иркутской и Амурской областях (более 121%), Республике Алтай (более 120%).
При этом на фоне вызванного пандемией экономического кризиса реальные доходы населения сократились или остались практически на том же уровне. Меры поддержки позволили временно компенсировать рост цен. Однако из 16 агломераций с населением более 1 млн человек только в четырех программу льготной ипотеки можно считать эффективной, так как там полная стоимость квартиры (цена + проценты) снизилась, а в двенадцати – увеличилась.
Эксперты фонда полагают, что доступность ипотеки снизится уже к концу 2021 года, а в 2022-м произойдет снижение доступности покупки жилья с ипотекой. Вряд ли показатели когда-либо вернутся на тот уровень, который был до пандемии, прогнозирует Полиди.
В целом же рынок ипотеки показывает "бешеный рост", отмечает эксперт. Если пять лет назад он находился в пределах всего 3% ВВП, то сейчас достигает 10%, и 3% ВВП – это лишь годовая выдача. Поэтому Центробанк и ужесточает контроль за выдачей кредитов, иначе риски невыплат и просрочек вырастут многократно.
