Цены на жильё в крупных агломерациях будут расти, а доступность падать
Проблема доступности рынка жилья стоит сегодня достаточно остро. Это хорошо видно по крупнейшим агломерациям, где цены на жильё растут космическими темпами, особенно ярко — на примере центра Москвы. Однако несмотря на рост цен на квартиры, население в том же ЦАО Москвы согласно данным статистики с каждым годом прирастает. Значит среднестатистический житель центра становится более обеспеченным.
Если же взглянуть на страну в целом, доступность жилья для покупки, если не рассматривать ипотеку, падает из-за снижающихся доходов и роста цен на недвижимость. КПЭ губернаторов, государственные программы, направленные на повышение доступности жилья, пока не очень достигают своих целей.
Несмотря на развернувшееся строительство в региональных центрах страны, доступность жилья для приобретения остаётся на достаточно низком уровне. Рядовому гражданину все еще не по силам приобрести современное жилье без обращения в банк за ипотечным кредитом в силу низких доходов. Согласно исследованию Института экономики города, тренд роста доступности жилья в крупных городах (агломерациях), наблюдавшийся с 2010 года сменился в 2020 г., когда в большинстве агломераций наблюдался всплеск цен на жилье на фоне снижения доходов населения. В 2021 году доступность снизилась ещё сильнее вместе с ростом стоимости жилья и уменьшением реально располагаемых доходов населения. Вместе с тем все это справедливо для покупки жилья. Ипотека вместе с тем согласно тому же исследованию стала доступнее. Связано это со снижением ставки ипотечного кредитования.
В то же время на малых территориях, где миграционное сальдо в подавляющем большинстве случаев отрицательно (за редким исключением), существует ярко выраженная невостребованность жилья ввиду оттока населения. Разумеется, в этой связи снижается и стоимость жилья.
Очевидно, что на среднюю стоимость жилья, главным образом, влияет стоимость в региональных центрах. Поэтому главным индикатором стоимости в регионах России является именно рынок жилья в агломерациях.
Пространственное развитие в России, если не считать громкие, но сомнительные инициативы по строительству миллионников в Сибири, имеет чёткую направленность на использование конкурентных преимущество территорий, и вместе с тем, развитие агломераций. Развитие агломераций ожидается и в дальнейшем по очевидным причинам. Экономия на масштабе (или агломерационный эффект) – главная из них. Следовательно, вместе с самими агломерациями будет расти и привлекательность жилья в них, в этой связи до состояния перегретости рынка жилья еще далеко.
Однако, все имеет свой предел. Рано или поздно агломерации достигнут своего предела развития. Так же точно это приведет и к избытку предложения на рынке жилья. В ближайшее время, скорее всего, это не произойдет, поскольку агломерации имеют значительный потенциал для развития.
