Что такое "экономика многоквартирного дома"
Вероника Межецкая, заместитель генерального директора Научно-исследовательского центра муниципальной экономики и главный редактор журнала "ЖКХэксперт: экономика и право", написала для нашего портала специальную статью. В ней она рассказала о принципах создания экономики многоквартирного дома, которая служит основой для экономики управляющих организаций, и методических подходах по её формированию.
Экономика многоквартирного дома – "база" эффективного управления МКД, основа, без которой невозможно нормально управлять домом. Без экономики дома не будет экономики у управляющей организации.
Экономику многоквартирного дома можно определить как построение системы управления МКД, при которой расходы, связанные с выполнением необходимого комплекса работ для поддержания дома в надлежащем состоянии и предоставлением коммунальных услуг, обеспечиваются в необходимом и достаточном объёме доступными источниками финансирования.
Ключевой принцип создания экономики дома
Экономику дома надо просчитывать и обосновывать. Это установлено пп. "в" п. 4 Правил № 416: "Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: <…> расчёт и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учётом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ)".
Второй принцип – плата за содержание жилых помещений устанавливается либо на ОСС, либо по конкурсу
В соответствии с действующим законодательством плата за содержание жилых помещений устанавливается либо решением общего собрания собственников, либо органами местного самоуправления на основании конкурсных процедур, кроме непосредственного управления. Это ещё один важный принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов (п. 4 ст. 161 ЖК РФ, п. 34 и 36 ПП РФ от 13.08.2006 № 491, решение ВС РФ от 26.11.2012 № АКПИ12-133).
При этом необходимо отметить, что собственники многоквартирных домов и управляющие организации также могут применять данную методику при определении размера платы за содержание помещений и при судебных разбирательствах.
В 2008 году Фонд "Институт экономики города" подготовил обзор международной практики по профессиональному управлению многоквартирными домами. В нём был отражён и момент отказа ряда стран от государственного регулирования в жилищной сфере. Делалось это постепенно, и первоначально государство устанавливало детальные правила игры на этом рынке по определению "рыночной стоимости".
В России мы сразу перешли к рынку, не установив при этом никаких правил. Сейчас наметился возврат к государственному регулированию, поскольку стало ясно, что реального рынка в этой сфере не сложилось: его главный принцип – снижение цен при конкуренции в жилищной сфере – не работает.
Стандарты эксплуатации – третий принцип создания экономики дома
Третий принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов – плата должна быть соразмерна утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ (ст. 156 ЖК РФ, п. 35 ПП РФ № 491, статья 55.25 ГрК РФ).
Методы определения экономики дома
Для определения экономики многоквартирного дома могут применяться различные методы. Они отражены в "Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений", разработанных ЦНИС:
ресурсный (нормативный) метод, метод аналогов, метод индексации.
При определении стоимостей работ и услуг можно сочетать указанные методы. Например, плата за содержание жилых помещений при неизменном перечне и характеристик общего имущества, состава и периодичности работ может определяться методом индексации. А плата за текущий ремонт, как правило, ввиду различного перечня годовых работ и различного объёма их выполнения определяется нормативным методом.
Ресурсный (нормативный) метод является наиболее трудоемким, но и наиболее точным с точки зрения получения конечного результата в виде стоимости работы или услуги. Поэтому в следующей статье остановимся более подробно на особенностях определения стоимостей непосредственно этим методом.
