Вопросы строительства жилья и обеспечения новых жилых районов социальной инфраструктурой всегда привлекали внимание жителей российских городов. Сегодня мы беседуем с Надеждой Борисовной Косаревой, специалистом в этих вопросах
- Надежда Борисовна, Вы, насколько я знаю, занимаетесь вопросами комплексного освоения территорий?
- И этим тоже.
- А чем ещё?
- Я занимаюсь многими вопросами, которые связаны с градостроительством, жилищной сферой, недвижимостью и тому подобным.
- Прекрасно. Но первый вопрос будет всё же о комплексном освоении территорий. Я прекрасно помню советские времена, когда в Москве, парадной витрине страны, можно было получить квартиру в новом районе, ныне вполне престижном, пусть и не очень близко к центру, а там – один магазин, одна аптека… В общем, на то количество домов, которые построили и уже заселили, не хватало подавляющего большинства элементов инфраструктуры.
И такая ситуация, как уверяют люди, купившие квартиры в новостройках, особенно, находящихся за пределами МКАД, хоть и относящимися при этом к Москве, существует до сих пор.
Комплексное освоение территорий предусматривает строительство инфраструктуры, рассчитанной на количество жителей, которые должны заселиться в новые районы? Или это не про то?
- Обеспечение социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, парковочными местами – тема, относящаяся не только к комплексным проектам. Кстати, правильное название по новому законодательству – комплексное развитие территорий (КРТ). И тема обеспечения инфраструктурой относится не только к КРТ, а к любому вопросу градостроительного развития территорий.
КРТ – это специальный правовой институт. И поскольку в его рамках тоже надо строить социальную инфраструктуру, то эта тема распространяется и на КРТ. Проблема, которую Вы обозначили, на сегодняшний день всё ещё существует.
Недостаточная обеспеченность социальной инфраструктурой новых строящихся районов, разумеется, присутствует, но, к счастью, стоит не так остро, как в те времена, о которых Вы вспомнили. Мы делали оценки по Москве, по центру и периферии города: конечно, центр обеспечен этими объектами гораздо лучше, но Москва сегодня старается восполнить недостаток таких объектов на периферии, реализуя программу "Мой район".
- А как планируется строительство социальной инфраструктуры?
- Для того, чтобы планировать размещение объектов социальной инфраструктуры, в Градостроительном кодексе (а это – основной документ, регулирующий правила застройки) предусмотрен такой механизм, как нормативы градостроительного проектирования. Они должны быть приняты в каждом субъекте федерации, каждом муниципальном образовании. В них должны быть предусмотрены два показателя: во-первых, расчётный показатель обеспеченности социальной инфраструктурой, то есть на сколько жителей сколько мест должно быть обеспечено в детских садах, школах, поликлиниках, сколько парковок и так далее. Второй показатель – время доступности этих объектов для жителей.
Такие нормативы везде есть, но они не всегда соблюдаются: новые массивы жилой застройки либо не всегда в достаточной мере обеспечены этой инфраструктурой, либо не всегда соблюдается время доступности этих объектов.
Что является, на мой взгляд, основными проблемами? Во-первых, всем известно, что строительство многоквартирных домов у нас идёт за счёт участников долевого строительства. Хотя цена на жилье уже и так достаточно высокая для дольщиков, но, чтобы застройщики вложили в эту цену ещё и затраты на обеспечение социальной инфраструктурой, получается не всегда. Это возможно только в крупных городах с самой высокой ценой на жилье. Вот недавно мэр Москвы пригрозил компании "ПИК", что не разрешит ему строить жилье на территории Москвы, потому что ПИК не обеспечил в нужном месте строительство социальных объектов, хотя взял на себя такое обязательство.
- Извините, Надежда Борисовна, но почему застройщики должны строить детские сады, поликлиники, школы, магазины? Почему не местные власти за счёт бюджета?
- Это – риторические вопросы. Вам могут сказать: у бюджета денег нет. Вот и весь ответ.
- Даже в Москве нет денег в бюджете на такое строительство?
- В Москве цена на жильё такая высокая, что застройщик вполне может построить социальные объекты и получить при этом стопроцентную прибыль. Так что вопрос инфраструктуры всегда зависит от цены на жильё.
О вопросах социальной справедливости в отношении застройщиков здесь речь, как мне кажется, не идёт: дополнительная нагрузка на инфраструктуру города возрастает, и, если застройщик хочет получить прибыль от реализации строительного проекта, он должен компенсировать эту дополнительную нагрузку тем или иным способом.
Во многих странах мира существует специальная плата за использование территории города для коммерческого строительного проекта. Речь идёт о том, что коммерческий проект оказывает дополнительную нагрузку на дороги, требуются дополнительные школы и тому подобное. Поэтому взимается дополнительная плата, за счёт которой бюджет всё это строит. У нас такой платы нет, поэтому, если цена позволяет, то лучше, чтобы это стало обязательством застройщика и чтобы люди не оставались без инфраструктуры. А если цена не позволяет, тогда это должен обеспечивать бюджет. Но бюджет тоже не всегда может найти средства. Отсюда возникает ком проблем: жильё хотим построить, а инфраструктура не всегда соответствует этим желаниям.
Кроме того, при выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов пока, за исключением КРТ, когда есть договор с застройщиком, не всегда можно юридически проконтролировать, что строящееся жильё будет обеспечено социальной инфраструктурой. Это, на мой взгляд, слабое место, которое надо бы дополнительно отрегулировать.
Не выдать разрешение на строительство? Может быть, если не будет обязательства одной из сторон – застройщика или города – построить школу, поликлинику, детский сад. Но тогда не будет этого жилья: будем ждать, пока не появятся деньги на социальную инфраструктуру. Так что это – сложный вопрос.
- Какой-то порочный круг получается.
- Да. И его надо разорвать. Сегодня вопрос обеспечения жилищного строительства инфраструктурой вышел на федеральный уровень. Реализуется федеральный проект "Инфраструктурное меню", который предусматривает предоставление регионам и застройщикам средств на создание инфраструктуры на возвратной основе, но под низкий процент (3-4%). Будем надеяться, что это поможет решению проблемы.
Еще один вопрос: помогите разобраться в многообразии различных типов комплексных градостроительных проектов.
Действительно, последние 15 лет шел поиск регулирования различных типов комплексных градостроительных проектов. С 2007 года в Градостроительном кодексе был прописан механизм развития застроенных территорий, а в 2014 году кодекс был дополнен механизм комплексного освоения территорий, то есть новых незастроенных территорий. Через 10 лет ввели КРТ – комплексное развитие территорий. А в 2020 году провели реформу по обобщению и совершенствованию такого регулированию с учетом выявленных проблем, и мы теперь имеем КРТ, касающееся 4-х видов этих проектов. Первые два касаются застроенных территорий с ветхой деградирующей застройкой, которые делятся на КРТ жилой застройки (когда на территории в том числе находятся аварийные и ветхие многоквартирные дома) и КРТ нежилой застройки (это в основном бывшие заброшенные промышленные зоны). Ещё один вид КРТ – незастроенные территории (там могут быть объекты публичной собственности, но нет прав третьих лиц). И четвёртый вид – так называемое инициативное КРТ, когда инициаторами проектов выступают не город, не власти, а непосредственно правообладатели недвижимости, расположенной на этой территории. И уже они заключают с городом договор на реализацию проекта КРТ.
- То есть реновация жилья в Москве – тоже КРТ?
- Юридически – нет, поскольку эта программа реализуется в соответствии со специальными нормами закона о статусе столицы, куда были внесены соответствующие изменения.
Московская программа реновации была первой такой программой, а потом уже для других городов в Градостроительном кодексе отрегулировали инструмент КРТ жилой застройки для таких программ. Но цели таких программ одинаковые – преобразовать ветшающие застроенные территории, и в них предусматривается не только жилищное строительство, но и обязательное возведение объектов социальной и другой необходимой инфраструктуры.
- Надежда Борисовна, реновация в Москве оказалась вопросом непростым. Я знаю немало людей, которые её поддерживают, и не меньше тех, кто категорически против. И зачастую основным камнем преткновения становится желание застройщиков расселить дома в одном месте, а квартиры предоставить в другом. Как Вы считаете, всё ли было хорошо продумано, когда составлялся план реновации?
- У меня необходимость программы реновации сомнений не вызывает. Реновация – это обновление тех территорий застройки, где расположены либо вообще уже аварийные многоквартирные дома (хотя в Москве аварийных домов в юридическом смысле не было), либо дома, которые можно смело назвать ветхими: они не соответствуют критерием аварийности, но уже устарели морально, износ их уже велик. Вспомните, пятиэтажки строились с расчётом на то, что простоят 25 лет.
- А простояли уже 70.
- Да, и затраты на реконструкцию этих домов таковы, что, как говорится, овчинка выделки не стоит. Кроме того, в Москве жителям расселяемых пятиэтажек предоставляется жилье большей площади, с более удобной планировкой и недалеко от прежнего места жительства. В других городах тема сноса пятиэтажек пока не стоит: еще много аварийного и более ветхого жилья. Но основной подход Москвы – улучшить жилищные условия переселяемых граждан – необходим и в других городах.
Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства
