За два года действия федерального закона о КРТ, принятого в конце 2020 года, вопросов к нему не убавилось, а, скорее, накопилось. Особенно это касается работы в регионах, где принятые нормативные акты иногда противоречат друг другу. Об этом шла речь на круглом столе "Комплексное развитие территорий", который прошел в рамках Российской строительной недели
По сути, первые результаты действия закона только должны начать появляться. Весь 2021 год был посвящен созданию нормативной базы в регионах, в прошлом году субъекты начали принимать первые решения о КРТ. В этом году они должны перейти в форму торгов и заключения договоров, и только потом начнется реализация проектов.
По словам заместителя председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николая Алексеенко, КРТ – это не только инструмент обновления облика городов, но и решения социальных проблем. Параллельно развитию территорий решаются вопросы расселения из ветхого и аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, в некоторых случаях создания новых рабочих мест.
По его словам, сегодня требуется найти баланс интересов бизнеса, государства и общества в реализации этих проектов. Недавно Госдума приняла постановление, в котором есть пункты, напрямую касающиеся КРТ. Например, о необходимости принять стандарты по обеспечению социальной инфраструктурой, обеспечить условия для ввода в эксплуатацию соцобъектов одновременно с вводом МКД, определить порядок передачи этих объектов в собственность региона или муниципалитета.
Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич рассказала, как проходит реализация закона. По ее словам, на текущий момент регионами заявлены в развитие КРТ 836 территорий площадью 26,5 тыс. га. Их градостроительный потенциал составляет 156 млн кв. м, из них 119 млн кв. м жилья. В активной фазе (то есть по ним принято решение реализации или проведены торги) находятся 260 территорий. Введено в эксплуатацию около 96 тыс. кв. м жилья, расселено 1200 человек.
Отдельно чиновник остановилась на вопросе расселения аварийного жилья. В границах территорий КРТ расположены 2,1 тыс. аварийных домов общей площадью 1,17 млн кв. м. Фондом развития территорий выявлены еще 1,1 тыс. территорий, площадью 1,2 тыс. га, где расположены 2,4 млн кв. м аварийного жилья. Эти участки впоследствии также могут быть подвергнуты редевелопменту с помощью инструментов КРТ.
В прошлом году силами Минстроя было введено в действие несколько законодательных изменений. В частности, стало возможным жилищное строительство на месте ранее снесенных аварийных МКД, авансирование затрат застройщика на расселение аварийного жилья, а также расширен круг юридических лиц для реализации решений о КРТ. Появилась возможность создавать муниципальные юридические лица и лица, в которых государственная доля составляет 50%. В федеральном проекте "Инфраструктурное меню" также планируется строительство в рамках проектов КРТ 98 млн кв. м жилья. Внесен в правительство законопроект о поправках в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодекс по совершенствованию механизма КРТ.
Над совершенствованием механизма КРТ активно работает Фонд "Институт экономики города". По словам его вице-президента Татьяны Полиди, в прошлом году институт актуализировал методические рекомендации по реализации проектов КРТ жилой застройки.
"Это проект договора о КРТ, в котором важную часть занимает гарантии сторон, правила разрешения споров, методика финансово-экономического моделирования и модель проекта КРТ жилой застройки, - заявила она. - В декабре 2022 года мы опубликовали ответы на часто возникающие вопросы субъектов, муниципалитетов и застройщиков, и провели независимый анализ решений о КРТ жилой застройки".
По ее словам, анализ был проведен в отношении 143 решений о КРТ, размещенных в открытом доступе. Большая доля (66 решений, 46%) относится к КРТ жилой застройки. В 22 регионах принято 1–2 решения, в 15 – 3-5 решений и в пяти – более 5 решений. "Пока решения о КРТ жилой застройки носят штучный характер. Мы считаем это правильным, потому что очень важно детально их проработать", - отметила эксперт.
По мнению специалистов фонда, увеличение срока разработки проекта позволяет минимизировать неопределенность в сроках его реализации. Проработка решения означает разработку архитектурно-градостроительной концепции или мастер-плана территории, которые и позволяют получить финансово-экономическое обоснование такого КРТ.
Татьяна Полиди также рекомендовала регионам установить в своих законодательных актах дополнительные жилищные гарантии гражданам о предоставлении равнозначного жилого помещения при переселении.
"До сих пор далеко не все регионы такие гарантии предусмотрели, а федеральный закон им гарантирует только возмещение стоимости жилья на рынке. Это означает, что люди не могут рассчитывать на экономические бонусы, и не будут соглашаться на программы редевелопмента, - подчеркнула она. - Некоторые регионы даже ухудшают положение, прописывая, что в случае предоставления равноценного жилья большей площади, за нее нужно будет доплатить".
Это лишь некоторые нюансы, с которыми сталкиваются участники КРТ. На мероприятии также шла речь о сложностях при расселении, рассинхронизации при строительстве инфраструктуры и многих других "узких" местах. Понятно, что процесс только стартовал, и что-то уже исправляется на законодательном уровне. Но также ясно, что большая часть проблем будет решаться только при дальнейшем движении вперед. И в этом смысле такие встречи, как круглый стол на Строительной неделе, весьма полезны, как бизнесу, так и власти.
