ИЖС набирает популярность
Высокие темпы индивидуального жилищного строительства и неожиданно его высокая доля в структуре застройки территорий крупнейших российских агломераций — свидетельство устойчивого интереса россиян к таким объектам. Собственные дома по-прежнему менее доступный вариант, чем привычная городская квартира, но решившие сменить формат проживания находят в них свои плюсы.
Вес индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на рынке недвижимости в последние годы заметно вырос. Например, если по итогам 2016 года на него приходилось 39,6% от общего объема ввода в России жилья, то в 2022-м — уже 55,7%. В январе — июле 2023-го объем ввода ИЖС составил уже 35,3 млн кв. м, превысив на 43% аналогичный показатель в сегменте многоквартирных домов (24,7 млн кв. м), следует из данных "Наш.Дом.РФ".
Согласно результатам недавнего исследования фонда "Институт экономики города" (ИЭГ), в 17 крупнейших городских агломерациях России индивидуальная и малоэтажная (до четырех этажей) застройка сейчас занимает от 1,4% до 11,9% территорий. Наименее значительный показатель — в агломерации Владивостока, наиболее впечатляющий — в Челябинске. Во многих локациях подобные дома формируют заметную долю в общем жилом фонде. Например, в агломерации Ростова-на-Дону этот показатель достигает 42,7%, Волгограда — 36,2%, Краснодара — 33,7%.
В Москве, по подсчетам ИЭГ, на долю малоэтажного и индивидуального жилья приходится 2,3% от общего объема жилого фонда. Вице-президент фонда ИЭГ Татьяна Полиди считает само сохранение высокой доли малоэтажной застройки в центральных и серединных зонах крупнейших городов свидетельством устойчивого интереса населения к формату. "Он сохраняется, несмотря на то что последние 15 лет на этих территориях достаточно активно шла многоэтажная застройка", — замечает эксперт.
Цена вопроса
Проблемой ИЖС остается сравнительно низкая доступность. По подсчетам ИЭГ, коэффициент доступности жилья (период, за который среднее домохозяйство из трех человек может накопить на объект недвижимости, откладывая все доходы) для индивидуальных домов в крупнейших агломерациях составляет 5,3–5,6 года в зависимости от зоны расположения, для квартиры — 4 года. Разница — около 30%, и она не в пользу собственного дома.
Владелец компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский оценивает средний бюджет строительства дома в Московском регионе в 14 млн руб. без учета цены участка. Основатель компании Nordhus Александр Петров приводит похожую оценку: дом площадью 120 кв. м с отделкой без участка обойдется в 13–15 млн руб., с участком — в 18–20 млн руб. "Нередко застройщики в сегменте индивидуального жилищного строительства стараются укладываться в бюджет, соответствующий стоимости одно-двухкомнатной квартиры",— говорит директор агентства "Этажи" Ильдар Хусаинов.
Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов справедливо обращает внимание на то, что в пересчете на 1 кв. м площади стоимость ИЖС вне зависимости от региона будет вдвое ниже аналогичного показателя для квартиры. Правда, в случае с собственным домом нужно учитывать еще стоимость благоустройства территории, оговаривается он. Зато Александр Петров уверен, что пространство в доме всегда можно использовать рациональнее, чем в квартире. "Здесь окна могут выходить на четыре различные стороны, а у квартиры — максимум на две", — говорит он.
Системная перестройка
Увеличивающийся интерес населения закономерно способствовал более активному выходу в сегмент ИЖС системных девелоперов. "Количество застройщиков, готовых к комплексному освоению территорий, растет", — замечает Ильдар Хусаинов. Хотя далеко не всегда работа в этом сегменте для бизнеса оказывается простой. Управляющий директор компании "Самолет Дом" Иван Виноградов поясняет, что у девелоперских проектов по возведению индивидуального жилья много дополнительных расходов. Требуются инвестиции в строительство инженерных сетей, головных сооружений и инфраструктурных объектов, обширной улично-дорожной сети, поселковое благоустройство, перечисляет он.
Это сказывается на экономике таких проектов. Рамиль Усманов предполагает, что маржинальность в проектах ИЖС около 30% заметно меньше, чем в случае с многоквартирными домами. Максим Лазовский замечает, что в некоторых случаях показатель может быть и ниже 10%. Впрочем, Александр Петров не исключает, что в дальнейшем маржинальность девелоперских проектов за городом будет расти, ведь многие застройщики вышли на этот рынок не так давно и пока скорее нарабатывают опыт. "Каждый новый проект они будут делать все рациональнее, повышая эффективность", — говорит он.
На перспективу ИЖС и малоэтажных домов в целом, по мнению Татьяны Полиди, будут оказывать влияние два разнонаправленных фактора. "С одной стороны, мы видим реализацию мер господдержки в этом направлении, что может способствовать повышению доступности индивидуального жилья, стимулируя людей его строить и приобретать", — рассуждает она. — Но, с другой стороны, отсутствие внятной градостроительной политики по созданию инфраструктуры и развитию территорий, которые уже заняты ИЖС, безусловно сдерживает этот тренд".
